"경매 물건 직접 가보려는데 뭘 확인해야 하나요?" 서류랑 실제가 다를 수 있어서 현장 체크가 정말 중요해요!
경매 물건 입찰하려면 현장조사가 필수잖아요. 등기부만 보고 입찰했다가 낭패 보는 경우 많아요. 실제로 가봤더니 서류상 상태랑 완전히 다른 경우도 있고, 등기에는 없는 임차인이 살고 있는 경우도 있거든요. 오늘은 경매 물건 현장조사 체크리스트에 대해 쉽게 알려드릴게요!
1.경매 물건 현장조사 필요한 이유
등기부등본이랑 실제 상태가 다를 수 있어요.
서류만으로는 모르는 게 많아요. 등기부등본이랑 건축물대장 같은 공적 기록에는 나와 있지 않은 사실들이 현장에 가면 드러나거든요. 집 상태, 주변 환경, 점유자 같은 건 직접 가봐야 알 수 있어요.
등기부만 보고 입찰했다가 낙찰받고 가봤더니 집이 완전 엉망인 경우가 있어요. 수리비만 몇천만원 들어서 예산 초과하는 거예요. 또 서류상 소유자만 믿고 갔다가 전혀 모르는 사람이 살고 있어서 당황하는 경우도 있고요.
현장조사를 제대로 하지 않으면 낙찰받은 후에 생각지 못한 문제가 터져요. 그래서 입찰 전에 꼭 현장 가서 확인해야 해요.
2.경매 현장조사 시기 권리분석 먼저
등기부등본 보고 권리관계 파악한 다음에 현장 가세요.
무작정 현장부터 가면 비효율적이에요. 먼저 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 같은 서류 보고 권리관계 파악해야 해요. 근저당권이나 가압류 같은 게 얼마나 있는지, 말소되는 권리는 뭐고 인수되는 권리는 뭔지 확인하고요.
마음에 드는 집 보고 바로 현장조사 갔는데 나중에 등기부 보니 근저당권이 엄청 많아서 시간 낭비하는 경우 있어요. 서류상 문제없는 물건인지 확인한 다음에 현장 가는 게 훨씬 효율적이에요.
순서를 제대로 밟으면 시간이랑 비용 아낄 수 있어요. 권리분석 → 현장조사 → 입찰가 결정 순서로 진행하면 돼요.
3.점유자 확인 가장 중요한 체크사항
서류상 소유자랑 실제 거주자가 다를 수 있어요.
현장조사에서 가장 중요한 게 점유자 확인이에요. 등기부에 나온 소유자랑 실제로 살고 있는 사람이 다른 경우가 많거든요. 등기에는 전세권 설정이 안 돼 있는데 실제로는 임차인이 살고 있는 경우도 있어요.
문 두드렸더니 전혀 모르는 사람이 나와서 "저는 전세 살고 있는데요?"라고 하는 경우 있어요. 이런 경우 나중에 명도 과정에서 문제 생길 수 있어요. 임차인이 주택임대차보호법상 대항력 있으면 보증금 돌려줘야 하거든요.
등기부상 소유자 이름이랑 우편함 이름이 다르거나, 관리사무소 가서 물어봤을 때 임차인이 살고 있다고 하면 주의해야 해요. 점유자가 누군지, 어떤 권리로 살고 있는지 꼭 확인하세요.
4.체납관리비 확인 3년치 인수
공동주택이면 3년치 체납관리비가 낙찰자한테 넘어와요.
아파트나 빌라 같은 공동주택 경매 물건은 체납관리비 확인 필수예요. 공동주택관리법에 따라 공용부분 관리비 3년 치는 낙찰자가 인수하거든요. 특별수선충당금 같은 것도 포함되고요.
낙찰받았는데 체납관리비가 500만원이나 돼서 예산 초과하는 경우 있어요. 미리 확인 안 해서 나중에 당황하는 거예요.
입찰 전에 관리사무소 찾아가서 관리비 납부 내역 확인하고 체납액 물어보세요. 200만원 있다고 하면 입찰가 계산할 때 그 금액 빼고 계산해야 해요. 체납관리비 확인서 발급받아두면 더 정확해요.
5.주변 환경 점검 목적에 맞는지
입찰 목적에 맞는 위치인지 확인해야 해요.
왜 이 물건 입찰하는지 목적이 있잖아요. 실거주 목적인지, 임대 목적인지, 상가 운영 목적인지에 따라 확인할 게 달라요.
음식점 하려고 상가 입찰했는데 현장 가보니 유동인구가 거의 없으면 장사 안 될 것 같아서 포기하는 게 맞아요. 투자 목적으로 오피스텔 보는 거면 주변에 지하철역이 생기는지, 개발 계획 있는지 확인해야 하고요.
교통 편의성, 학군, 주변 상권, 개발 호재 같은 것들 체크해보세요. 실거주 목적이면 슈퍼마켓, 병원, 학교 위치 확인하고, 임대 목적이면 임대 수요 있는 지역인지 봐야 해요.
6.건물 상태 체크 수리비 계산
얼마나 낡았는지, 수리할 데는 없는지 확인하세요.
건물 보존 상태랑 하자 꼼꼼히 봐야 해요. 수리비가 많이 들면 예산 초과할 수 있거든요. 외관만 보고 괜찮다고 생각하면 안 돼요.
단독주택 입찰했는데 현장 가보니 지붕이 새면 방수 공사 견적 받아봐야 해요. 1천만원 나오면 입찰가에 그 금액 반영해야 하거든요. 보일러가 고장 나 있으면 교체비 몇백만원 들어요.
벽에 금 간 곳 있는지, 누수 흔적 있는지, 배수 잘 되는지 확인하세요. 가능하면 집 내부도 들어가서 봐야 해요. 외관만 보고 판단하면 나중에 후회할 수 있어요.
7.주변 시세 조사 감정가 적정성
그 지역 실거래가 확인하면 도움돼요.
부동산 가서 물어보거나 인터넷으로 실거래가 확인해보세요. 감정가가 시세랑 맞는지 체크할 수 있어요. 감정가보다 시세가 낮으면 입찰가 조정해야 하거든요.
현장조사 가서 부동산 들러서 "이 동네 이런 집 얼마에 거래돼요?" 물어보면 친절하게 알려줘요. 또는 실거래가 공개시스템에서 최근 거래 내역 확인할 수 있어요.
최근 3개월 거래 가격 보면 적정 입찰가 계산하는 데 도움돼요. 감정가 1억인데 실거래가가 8천만원이면 1억에 입찰하면 안 되잖아요.
8.등기에 없는 사항 현장에서 발견
공적 기록에 없는 것들이 현장에 있을 수 있어요.
등기부나 건축물대장에 나와 있지 않은 사실들이 현장에 가면 보여요. 건물 옆에 큰 공사장 있으면 앞으로 몇 년은 시끄러울 거예요. 이런 건 서류에 안 나와요.
층간소음 심한 집도 있어요. 위층 사람이 시끄럽게 산다거나, 옆집에서 악취 난다거나 하는 건 살아봐야 아는 거죠. 현장조사 때 이웃한테 슬쩍 물어보면 알 수 있어요.
주차 공간 부족한 것도 현장 가야 알아요. 평일 낮에는 괜찮아도 주말에는 주차 전쟁 벌어지는 곳도 있거든요. 이런 것들 미리 확인해두면 낙찰받은 후에 당황하지 않아요.
9.관리사무소와 이웃 면담 정보 수집
관리사무소나 이웃한테 물어보면 유용한 정보 얻어요.
관리사무소 가서 "이 집 특이사항 있나요?" 물어보세요. 전 소유자가 애완동물 많이 키워서 냄새 심하다거나, 여름에 누수 심하다거나 하는 얘기 들을 수 있어요.
옆집 사람한테 "여기 살기 어때요?" 물어보면 친절하게 알려주는 경우 많아요. 관리비 많이 나오는지, 이웃 간 분쟁 있는지, 소음 문제 있는지 같은 거요.
이런 정보는 서류에 절대 안 나와요. 살아본 사람만 아는 거거든요. 현장조사 때 적극적으로 물어보면 도움돼요.
10.시간대별 복수 방문 권장
낮이랑 밤, 평일이랑 주말 다르게 가보세요.
한 번만 가면 놓치는 게 있어요. 낮에 갔을 때는 조용한데 밤에 가보니 옆 건물이 유흥업소여서 시끄러운 경우 있어요. 평일에는 괜찮은데 주말에 가보니 주차 공간이 부족한 경우도 있고요.
시간대 바꿔서 여러 번 가보면 더 정확하게 파악할 수 있어요. 출퇴근 시간대 교통 상황도 확인하고, 밤에 가서 조명이나 치안 상태도 봐야 해요.
번거롭더라도 2~3번 정도 다른 시간에 가보는 게 좋아요. 한 번 보고 결정하기엔 큰돈이 걸린 거잖아요.
11.사진 촬영으로 기록 보존
현장 사진 많이 찍어두면 나중에 도움돼요.
현장조사할 때 사진 많이 찍어두세요. 집에 와서 다시 보면서 판단할 수 있어요. 놓친 부분이 사진에서 보이는 경우도 있거든요.
건물 외관, 내부, 주변 환경, 주차장, 엘리베이터 상태 같은 거 다 찍어두세요. 나중에 다른 물건이랑 비교할 때도 유용해요.
기억에만 의존하면 헷갈려요. 어디가 어디였는지 생각이 안 나거든요. 사진으로 남겨두면 확실해요.
12.체크리스트 활용 빠짐없이 확인
표 만들어서 하나씩 체크하세요.
초보라도 체크리스트 만들어 가면 빠뜨리지 않고 확인할 수 있어요. 점유자, 체납관리비, 주변 환경, 건물 상태 같은 중요한 것들 놓치지 말고요.
체크리스트 출력해서 들고 가서 하나하나 체크하면 빠뜨린 게 없어요. 체크리스트 없이 가면 이것저것 보다 보니까 정작 중요한 체납관리비 확인 못 하는 경우 있어요.
대법원 경매정보 사이트에 가면 현장조사 체크리스트 샘플 있어요. 그거 참고해서 만들면 돼요.
13.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 현장조사 - 법제처
- 부동산 경매 현장조사 - 찾기쉬운 생활법령정보
- 대법원 경매정보 - 대법원