"경매로 집을 샀는데 등기부등본에 저당권, 전세권, 가처분 이런 게 잔뜩 있어요. 이게 다 저한테 넘어오는 건가요 아니면 없어지는 건가요?" 헷갈리시죠!
경매에서 중요한 건 말소기준권리예요. 이 기준보다 먼저 등기된 권리는 매수인한테 넘어오고, 나중에 등기된 권리는 대부분 없어져요. 근데 예외가 있어서 주의해야 해요. 오늘은 경매 권리분석에 대해 쉽게 알려드릴게요!
1.말소기준권리, 정확히 뭐예요?
쉽게 말하면 권리 말소의 기준이 되는 최선순위 권리예요.
말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중에서 가장 먼저 등기된 권리가 돼요.
예를 들어볼게요. 등기부등본을 보니까 이렇게 써있어요:
- 2020년 1월: 지상권 설정
- 2021년 3월: 저당권 설정 ← 이게 말소기준권리
- 2022년 5월: 전세권 설정
- 2023년 7월: 가처분
이 경우 2021년 3월 저당권이 말소기준권리가 돼요. 저당권, 압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중에서 제일 먼저 등기됐거든요.
2.말소기준권리 기준으로 어떻게 나뉘나요?
선순위 권리 (말소기준권리보다 먼저 등기) → 매수인한테 넘어와요 후순위 권리 (말소기준권리보다 나중에 등기) → 대부분 없어져요
위 예시에서:
- 2020년 지상권: 저당권(2021년)보다 먼저 → 매수인한테 인수
- 2021년 저당권: 말소기준권리 자체 → 없어짐
- 2022년 전세권: 저당권 이후 → 없어짐
- 2023년 가처분: 저당권 이후 → 없어짐
중요한 건 말소기준권리 자체도 없어진다는 거예요. 경매로 채권 회수하니까 저당권도 소멸하거든요.
3.무조건 인수되는 권리 (조심!)
유치권, 법정지상권, 분묘기지권은 등기 순서 상관없이 무조건 매수인한테 넘어와요.
유치권이란 뭐예요?
공사비 못 받은 사람이 건물을 점유하면서 돈 받을 때까지 안 내주는 권리예요.
예를 들어볼게요. 건물주가 리모델링 공사비 5,000만 원을 안 줬어요. 공사업자가 "돈 받을 때까지 이 건물 안 내준다" 하면서 점유하고 있어요. 이게 유치권이에요.
경매로 집을 샀는데 유치권자가 있으면? 그 사람한테 5,000만 원 줘야 건물을 받을 수 있어요. 엄청 위험하죠.
법정지상권이란 뭐예요?
토지랑 건물 주인이 달라졌을 때 건물 주인이 토지를 쓸 수 있는 권리예요.
예를 들어볼게요. 원래는 토지랑 건물 주인이 같았어요. 근데 토지에만 저당권 설정됐고, 토지만 경매로 넘어갔어요. 이러면 건물 주인은 법정지상권을 갖고 토지를 계속 쓸 수 있어요.
경매로 토지만 샀는데 법정지상권 있으면? 건물 주인이 땅을 계속 쓸 수 있어요. 땅만 샀는데 건물 주인한테 지상권료 내야 할 수도 있어요.
분묘기지권이란 뭐예요?
오래된 무덤이 있는 땅의 무덤 주인이 그 땅을 계속 쓸 수 있는 권리예요. 20년 이상 된 무덤이면 분묘기지권이 인정돼요.
4.인수되는 권리 총정리
경매 매수인한테 넘어오는 권리들이에요. 조심해야 할 권리들이에요.
1. 무조건 인수되는 권리 (제일 위험)
- 유치권
- 법정지상권
- 분묘기지권
이건 등기 순서 상관없이 무조건 인수돼요.
2. 선순위 권리
- 말소기준권리보다 먼저 설정된 지상권
- 말소기준권리보다 먼저 설정된 지역권
- 배당요구 안 한 전세권 (선순위인 경우)
- 등기된 임차권 (선순위인 경우)
- 순위보전을 위한 가등기
- 가처분 (선순위인 경우)
3. 후순위 가처분 중 예외
- 토지소유자가 지상 건물 철거 위해 한 처분금지가처분
이건 후순위여도 인수돼요.
4. 임차권 (조건부)
- 대항력만 갖춘 임차권
- 우선변제권 행사 안 한 임차권
- 보증금 일부만 받은 임차권
5.말소되는 권리 총정리
경매로 없어지는 권리들이에요. 매수인한테 안 넘어와요.
1. 말소기준권리 자체
- (근)저당권
- (가)압류
- 담보가등기
2. 후순위 권리
- 말소기준권리 이후 설정된 지상권
- 말소기준권리 이후 설정된 지역권
- 배당요구 안 한 전세권 (후순위인 경우)
- 등기된 임차권 (후순위인 경우)
- 가처분 (후순위인 경우, 건물철거용 제외)
3. 배당요구한 전세권
- 선순위든 후순위든 배당요구하면 전세권 소멸
4. 보증금 전액 받은 임차권
- 배당요구 통해 보증금 전부 받으면 임차권 소멸
6.임차권은 어떻게 되나요?
임차권은 좀 복잡해요. 대항력, 우선변제권, 배당요구 여부에 따라 달라져요.
Case 1: 보증금 전액 배당받음
대항력이랑 우선변제권 갖추고 배당요구해서 보증금 전액 받았어요 → 임차권 소멸, 세입자 나가야 함
예를 들어볼게요. 전세 보증금 1억 원이에요. 전입신고, 확정일자 다 받았어요. 경매에서 배당받아서 1억 원 전부 받았어요. 그럼 임차권은 소멸하고 세입자는 나가야 해요.
Case 2: 보증금 일부만 배당받음
배당요구했는데 일부만 받았어요 → 임차권 인수, 세입자 계속 살 수 있음
예를 들어볼게요. 전세 보증금 1억 원인데 배당받은 게 5,000만 원이에요. 임차권은 그대로 살아있어요. 매수인한테 임차권이 넘어가고, 세입자는 계속 살면서 나머지 5,000만 원을 매수인한테 받을 수 있어요.
Case 3: 대항력만 있고 우선변제권 없음
전입신고는 했는데 확정일자를 안 받았어요 → 임차권 인수, 세입자 계속 살 수 있음
확정일자 없으면 우선변제권이 없어요. 경매에서 배당 못 받아요. 근데 대항력은 있으니까 임차권은 그대로 살아있어요. 매수인한테 임차권이 넘어가요.
Case 4: 우선변제권 있는데 배당요구 안 함
전입신고, 확정일자 다 받았는데 배당요구를 안 했어요 → 임차권 인수, 세입자 계속 살 수 있음
배당요구 안 하면 보증금 못 받아요. 근데 임차권은 살아있어요. 매수인한테 임차권이 넘어가고, 세입자는 매수인한테 보증금 돌려달라고 할 수 있어요.
7.경매 전에 권리분석 어떻게 하나요?
등기부등본 정밀 분석이 필수예요.
1단계: 등기부등본 발급
인터넷등기소에서 해당 부동산 등기부등본 떼세요. 을구에 권리관계가 다 나와 있어요.
2단계: 말소기준권리 찾기
을구에서 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 제일 먼저 등기된 것 찾으세요.
3단계: 선후순위 구분
말소기준권리 등기일 기준으로:
- 이전 등기 = 선순위 = 인수
- 이후 등기 = 후순위 = 말소
4단계: 예외 권리 확인
- 유치권 있나요? (현장 확인 필수)
- 법정지상권 성립 가능한가요?
- 분묘 있나요?
5단계: 임차인 확인
- 전입세대 열람 (주민센터)
- 임차인 대항력, 우선변제권 확인
- 보증금액 확인
8.유치권 조심하세요
유치권은 제일 위험해요. 등기가 안 돼서 등기부등본에 안 나와요.
유치권 확인 방법:
- 현장 방문: 건물에 누가 점유하고 있나요?
- 점유자 면담: "공사비 못 받았다", "돈 받을 때까지 안 나간다" 하면 유치권 주장
- 법원 기록: 매각물건명세서에 유치권 기재 여부 확인
유치권 있으면 어떻게 하나요?
- 입찰 포기하는 게 안전
- 정 하려면 유치권 금액 확인하고 그만큼 추가로 낼 각오
9.낙찰 전에 확인할 것
현장 확인 필수
- 건물 상태
- 점유자 유무
- 유치권 가능성
- 실제 사용 현황
법원 서류 확인
- 매각물건명세서
- 현황조사보고서
- 감정평가서
대법원 법원경매정보에서 다 볼 수 있어요.
전입세대 열람
주민센터 가서 "전입세대 열람서" 떼세요. 누가 살고 있는지, 전입신고일은 언제인지 다 나와요.
10.권리분석 실수 사례
사례 1: 유치권 몰라서 낙찰
3억에 낙찰받았는데 유치권자가 나타나서 "공사비 1억 줘" 해요. 총 4억 들어가요.
사례 2: 법정지상권 몰라서 낙찰
토지만 샀는데 건물에 법정지상권 있어요. 땅만 샀는데 건물 못 치우고 지상권료 받아야 해요.
사례 3: 임차인 확인 안 함
세입자가 대항력 갖춘 전세 3억이에요. 배당 못 받았어요. 임차권 인수돼서 3억 돌려줘야 해요.
11.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 권리분석(총정리) - 법제처