"경매로 집 사고 싶은데 절차가 복잡해 보이잖아요. 어떻게 시작하면 되나요?" 단계별로 쉽게 알려드릴게요!
경매로 집 싸게 살 수 있다는데 절차가 어려워 보여서 망설이셨죠. 법원 가야 하고 서류도 많고. 근데 순서만 알면 생각보다 어렵지 않아요. 오늘은 부동산 경매 절차에 대해 쉽게 알려드릴게요!
1.부동산 경매 절차 7단계 입찰부터 낙찰까지
법원이 빚 못 갚은 사람 집을 팔아서 돈 받아가는 거예요.
은행에서 돈 빌려서 집 샀는데 못 갚으면 어떻게 될까요? 은행이 법원에 경매 신청하고, 법원이 그 집을 팔아서 은행한테 돈 주는 거예요. 이게 부동산 경매예요.
경매 절차는 크게 7단계로 진행돼요. 1단계는 채권자가 경매 신청하는 거예요. 2단계는 법원이 경매개시결정을 내리고 매각 준비를 해요. 3단계는 입찰자가 정보 수집하고 입찰 참여하는 거예요. 4단계는 법원이 최고가 매수인을 선정해요. 5단계는 법원이 매각허가 결정을 내려요. 6단계는 매수인이 매각대금 지급하는 거고요. 7단계는 채권자한테 배당하는 거예요.
전체 과정이 보통 3~6개월 정도 걸려요. 물건마다 다르지만 복잡한 경우엔 1년 넘게 걸리기도 해요.
2.기일입찰 기간입찰 차이 입찰 방법 2가지
법원 직접 가는 거랑 우편 보내는 거 두 가지예요.
기일입찰은 정해진 날짜에 법원 가서 입찰표 직접 제출하는 거예요. 매각기일 날 법원 가면 그 자리에서 개찰해요. 긴장되지만 바로 결과 알 수 있어서 좋아요.
기간입찰은 1주일에서 1개월 기간 내에 입찰표를 우편으로 보내는 거예요. 바빠서 법원 못 가도 우편으로 보내면 되니까 편해요. 매각기일 날 개찰하고요.
어떤 방식으로 할지는 법원이 정해요. 물건마다 다르니까 대법원 경매정보 사이트에서 확인해야 해요.
3.경매 낙찰 받는 법 매수신청보증 10%
최저매각가격의 10% 보증금 내고 입찰표 제출하면 돼요.
입찰하려면 보증금을 먼저 내야 해요. 최저매각가격이 1억이면 1천만원 내야 해요. 현금이나 자기앞수표로 내면 되고요. 보증금 없으면 입찰 자체가 안 돼요.
입찰표에 가격 쓰는 거예요. 제일 높은 가격 쓴 사람이 최고가 매수신고인이 돼요. 얼마 써야 낙찰될까요? 정답은 없어요. 다른 사람들이 얼마 쓸지 모르거든요. 시세 보고 적당히 판단해야 해요.
낙찰 안 되면 보증금 돌려받아요. 낙찰되면 보증금은 잔금 낼 때 빼주더래요.
4.매각허가결정 받는 절차
문제없으면 허가, 문제 있으면 불허가예요.
최고가 매수신고인으로 정해지면 매각결정기일에 법원이 최종 결정해요. 권리관계 검토하고 이상 없으면 매각허가 결정 내려요.
문제가 있으면 매각불허가 나와요. 권리관계가 너무 복잡하거나, 입찰 절차에 문제 있거나, 매수 자격 없는 사람이 낙찰받았거나 하면 불허가 나올 수 있어요. 이러면 보증금 돌려받고 다시 경매 진행해요.
5.경매 매각대금 지급 기한 한 달
보통 한 달 안에 잔금 다 내야 해요.
매각허가결정 확정되면 법원이 잔금 내는 기한 정해줘요. 보통 한 달 정도 줘요. 예를 들어볼게요. A씨가 1억5천만원에 낙찰받았어요. 보증금 1천5백만원 냈으니까 1억3천5백만원 더 내야 해요. 한 달 안에 냈어요.
B씨는 잔금 못 냈어요. 기한 지나니까 보증금 몰수됐대요. 낙찰도 취소됐고요. 그러니까 잔금 마련 계획 미리 세워놓고 입찰해야 해요.
매각대금 다 내면 법원이 소유권 이전등기 해줘요. 그때부터 진짜 내 집이에요.
6.경매 현장조사 필수 권리분석 중요
등기부등본만 보고 입찰하면 절대 안 돼요.
현장 가서 직접 확인해야 해요. 집 상태, 주변 환경, 점유자 있는지 다 봐야 하거든요. 서류상으론 괜찮아 보여도 실제 가보면 완전 다른 경우 많아요.
등기부등본 꼼꼼히 봐야 해요. 누가 권리 갖고 있는지 나와요. 근저당권, 전세권, 가압류 같은 거 확인해야 해요. 잘 모르면 전문가한테 물어보는 게 좋아요. 잘못하면 큰일 나거든요.
대법원 경매정보에서 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 다 볼 수 있어요. 입찰 전에 꼭 확인하세요.
7.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 부동산 경매 절차 - 법제처
- 부동산 경매의 절차 - 찾기쉬운 생활법령정보
- 대법원 경매정보 - 대법원