"전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줘요. 새 세입자 들어오면 그때 준다는데, 이사 가도 괜찮을까요?" 절대 안 돼요!
보증금 못 받고 이사 가면 대항력이랑 우선변제권이 다 사라져요. 그럼 보증금 받기 정말 어려워져요. 근데 방법이 있어요. 오늘은 임차권등기명령제도에 대해 쉽게 알려드릴게요!
1.보증금 못 받고 이사 가면 어떻게 되나요?
쉽게 말하면 보증금을 지킬 수 있는 모든 권리가 사라져요.
주택임대차보호법은 집에서 살고 있고 주민등록도 돼 있어야 대항력을 인정해줘요. 이사를 가면 이 두 가지 조건이 다 사라지거든요.
예를 들어볼게요. 2년 전에 전세 2억에 집 빌렸어요. 계약 끝나고 보증금 달라고 했는데 집주인이 "새 세입자 들어오면 그때 줄게" 해요. 믿고 이사 갔어요.
그런데 집주인이 은행 대출을 3억이나 받았더라고요. 나중에 집이 경매로 넘어갔어요. 이사 가서 대항력이 없으니까 은행한테 밀려요. 보증금 한 푼도 못 받을 수 있어요.
대항력이랑 우선변제권이 얼마나 중요한지 아시겠죠? 이사 가면 이게 다 사라져요. 그래서 보증금 받을 때까지 절대 이사 가면 안 돼요.
2.임차권등기명령제도, 정확히 뭐예요?
쉽게 말하면 등기만 해놓으면 이사 가도 보증금 지킬 수 있게 해주는 제도예요.
임차권등기명령제도는 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인을 보호하려고 만든 거예요. 법원에서 명령을 받아서 등기를 하면, 그 등기가 대항력이랑 우선변제권을 대신해주는 거예요.
등기를 해놓으면 이사를 가도 권리가 유지돼요. 전입신고랑 거주는 더 이상 필요 없어요. 등기가 그 역할을 대신하거든요.
예를 들어볼게요. 계약 끝났는데 보증금 못 받았어요. 법원에 임차권등기명령 신청했어요. 법원에서 명령 나오고, 그걸로 등기를 마쳤어요.
이제 이사 가도 돼요. 등기가 "이 사람은 여기 살았고 보증금 2억 받을 권리 있어요"라고 증명해주거든요. 집에 안 살아도 권리가 계속 유지돼요.
3.임차권등기명령, 어떻게 신청하나요?
계약이 끝나고 보증금을 못 받았으면 신청할 수 있어요.
신청 자격
계약 기간이 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인이면 누구나 신청할 수 있어요. 월세든 전세든 상관없어요.
묵시적갱신으로 계약이 자동 연장됐어도 돼요. 원래 계약 기간이 끝났으면 신청 자격이 있어요.
신청 방법
가까운 법원 민원실에 가면 돼요. 신청서 작성하고 필요한 서류 제출하면 법원에서 명령을 내려줘요.
필요한 서류는 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 받은 계약서 같은 거예요. 정확한 서류 목록은 법원 민원실에서 안내받을 수 있어요.
신청 비용
신청비랑 등기비용이 들어요. 근데 걱정 마세요. 나중에 집주인한테 다 청구할 수 있거든요.
주택임대차보호법에서 임차권등기명령 관련 비용은 임대인이 부담하도록 정해놨어요. 그러니까 일단 임차인이 내더라도 나중에 돌려받을 수 있어요.
4.임차권등기를 하면 뭐가 좋아요?
등기만 해놓으면 여러 가지 혜택이 있어요.
대항력과 우선변제권 유지
제일 중요한 거예요. 등기를 마치면 이사를 가도 대항력이랑 우선변제권이 그대로 유지돼요.
집에 안 살아도 되고, 주민등록도 옮겨도 돼요. 등기가 계속 권리를 지켜주거든요.
예를 들어 집주인이 대출을 많이 받았어도, 임차권등기가 되어 있으면 경매 때 은행보다 먼저 받을 수 있어요. (확정일자가 빠르면요.)
월세 안 내도 돼요
임차권등기를 마치면 차임지급의무가 면제돼요.
월세 사는 사람이면 이거 정말 큰 혜택이에요. 계약 끝났는데 집주인이 보증금 안 주니까, 월세도 안 내도 되는 거예요.
전세는 월세가 없으니까 해당 안 되지만, 월세 임차인한테는 엄청 도움이 돼요.
지연손해금 청구 가능
보증금을 제때 못 받았으니까 지연손해금을 청구할 수 있어요.
계약 끝난 날부터 실제로 보증금 받을 때까지 지연손해금이 발생해요. 이자 같은 거라고 생각하면 돼요.
지연손해금은 보통 연 12% 정도로 계산해요. 보증금이 2억이고 1년 늦게 받았으면 2,400만원을 추가로 받을 수 있어요.
5.임차권등기 하면 주의할 점
좋은 제도지만 몇 가지 알아둬야 할 게 있어요.
먼저 이사 가면 안 돼요
임차권등기를 하기 전에 이사 가면 안 돼요. 등기를 마친 후에 이사를 가야 권리가 유지돼요.
순서가 중요해요. 먼저 법원에 신청하고, 명령 받고, 등기하고, 그다음에 이사 가야 해요.
이사를 먼저 가버리면 대항력이 없어져서 임차권등기명령을 받아도 소용없어요. 꼭 순서를 지키세요.
등기부에 기록돼요
임차권등기를 하면 등기부에 기록이 남아요. 다음 세입자가 등기부를 확인하면 임차권등기가 있다는 걸 알게 돼요.
이게 나쁜 건 아니에요. 오히려 좋은 거예요. 다음 세입자가 "여기 보증금 문제 있구나" 알고 조심하게 되거든요.
집주인 입장에서는 다음 세입자 구하기 어려워질 수 있어요. 그래서 임차권등기를 하면 집주인이 보증금을 빨리 돌려주려고 할 수도 있어요.
등기 후에도 청구는 해야 해요
임차권등기를 했다고 보증금이 자동으로 들어오는 건 아니에요.
등기는 권리를 지켜주는 거예요. 실제로 돈을 받으려면 집주인한테 계속 청구해야 해요.
집주인이 계속 안 주면 지급명령이나 소송을 해야 할 수도 있어요. 법원에서 받은 명령서로 강제집행을 할 수도 있고요.
6.보증금 못 받을 때 대처 방법
임차권등기명령 외에도 방법이 있어요.
내용증명 보내기
먼저 내용증명으로 보증금 반환을 정식으로 청구하세요. 나중에 소송할 때 증거가 돼요.
"계약 종료일까지 보증금 OOO원을 반환해주세요. 안 주시면 법적 조치 취하겠습니다" 이런 식으로 보내면 돼요.
지급명령 신청
소송보다 간단하고 빨라요. 법원에 지급명령 신청하면 집주인한테 돈 내라고 명령해줘요.
집주인이 이의 안 제기하면 그 명령서로 강제집행할 수 있어요. 비용도 소송보다 훨씬 저렴해요.
소액사건 소송
보증금이 3천만원 이하면 소액사건으로 소송할 수 있어요. 절차가 간단하고 빨라요.
변호사 없이 본인이 직접 해도 어렵지 않아요. 법원에서 서식이랑 안내를 다 해줘요.
전세보증보험 청구
전세보증보험에 들었으면 보험사에 청구하면 돼요.
보험사가 먼저 보증금을 대신 줘요. 나중에 보험사가 집주인한테 받는 거예요. 임차인 입장에서는 빠르게 해결되는 거죠.