상가를 계약하려고 갔는데 건물 소유자 대신 부인이 나와서 계약하자고 할 때가 있죠. 주택도 아니고 상가인데 괜찮을까 싶으면서도 "부인이니까 괜찮겠지" 하고 넘어가면 정말 큰일 나요. 상가는 금액이 크고 영업이 걸려 있어서 더 신중해야 한답니다.
1.상가 임대는 일상가사가 아니에요
부부에게는 일상가사에 대한 대리권이 있어요. 하지만 건물을 임대하는 건 일상가사에 포함되지 않아요. 주택도 마찬가지지만, 상가는 더더욱 그래요.
풀어서 말하면, 건물 소유자의 부인과 임대차 계약을 체결한 경우 그 부인이 자신의 대리권을 증명하지 못하는 이상 계약의 안전성은 보장되지 않아요. 나중에 건물주가 "나는 몰랐다"고 하면 계약이 무효가 되고, 보증금을 날릴 수도 있답니다.
2.위임장·인감증명서·신분증 3종 세트
대리인과 상가 임대차 계약을 체결할 때는 반드시 3가지를 확인해야 해요.
위임장 필수 기재 사항
위임장에는 부동산 소재지, 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민등록번호, "계약의 모든 사항을 위임한다"는 취지, 연월일이 기재되어야 해요. 그리고 위임인(소유자)의 인감이 날인되어 있어야 하고요.
인감증명서 대조 필수
위임장에 찍힌 위임인의 인감이 인감증명서의 인감과 동일해야 해요. 임대차 계약서에 찍을 날인도 인감증명서와 일치해야 법적으로 문제가 생기지 않아요. 인감증명서는 발급일로부터 3개월 이내 것이 안전해요.
대리인 신분증 확인
대리인의 신분증을 확인해서 위임장에 기재된 대리인과 동일인인지 확인하세요. 위임장, 인감증명서, 신분증 3가지가 모두 일치해야 안전한 계약이에요.
3.건물주와 직접 통화하세요
서류 확인 외에도 직접 소유자와 통화하면서 대리권 수여가 맞는지 물어보고 녹음해 두세요. 이런 경우예요. A씨는 서류만 확인하고 계약했는데, 나중에 건물주가 "위임한 적 없다"며 계약 무효를 주장했어요. B씨는 서류 확인 후 건물주와 직접 통화하고 녹음까지 해뒀더니 분쟁 없이 안전하게 계약을 마쳤답니다.
대리인 이외의 다른 사람에게 확인서를 받는 것도 좋은 방법이에요. 중개사무소를 통해 계약한다면, 중개사에게도 대리권 확인을 요청하고 기록으로 남겨 두세요.
4.상가는 주택보다 더 까다로워요
상가는 주택보다 보증금 금액이 크고, 영업이 걸려 있어서 문제가 생기면 피해가 훨씬 커요. 그래서 위임장과 인감증명서 확인이 더욱 중요하답니다.
주택 임대차는 주택임대차보호법으로 보호받지만, 상가는 상가건물 임대차보호법이 적용되고 보호 범위가 다르거든요. 계약 전에 건물주 본인과 직접 만나서 계약하는 게 가장 안전하지만, 어쩔 수 없이 대리인과 계약해야 한다면 위 절차를 꼭 따라야 해요.
5.보증금은 건물주 계좌로
보증금이나 월세를 지급할 때는 반드시 건물주(소유자) 명의 계좌로 송금하세요. 대리인 계좌로 보내면 나중에 "돈 못 받았다"는 주장이 나올 수 있어요. 계좌번호를 받을 때도 소유자 본인과 통화해서 확인하고, 입금 후에는 입금증을 반드시 보관하세요.
6.출처
- 상가건물 임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 상가건물 임대차 - 법제처