집을 팔았는데 양도소득세를 얼마나 내야 할지 궁금하시죠? 세율과 비과세 요건부터 확인해 보세요.
1.양도소득세 계산 방법
양도소득세는 부동산을 팔 때 생긴 차익에 대해 내는 세금이에요. 매매가에서 취득가와 필요경비를 뺀 금액이 과세대상이 되죠.
기본적인 세율은 6%부터 45%의 누진세율이 적용돼요. 보유기간에 따라 소득공제가 이뤄지기 때문에 실제 세액은 계산액보다 줄어들어요.
예를 들면 A씨는 3억원에 산 집을 5억원에 팔아서 2억원 이익이 났어요. B씨는 5억원에 산 집을 5억원에 팔아서 이익이 없어요. A씨는 2억원에 대해 양도소득세를 내야 하고, B씨는 내지 않아도 돼요.
2.양도소득세 세율 2026
과세표준에 따라 세율이 달라져요. 1,400만원 이하는 6%, 1,400만원 초과 5,000만원 이하는 15%, 5,000만원 초과 8,800만원 이하는 24%, 8,800만원 초과 1억5,000만원 이하는 35%, 1억5,000만원 초과 3억원 이하는 38%, 3억원 초과 5억원 이하는 40%, 5억원 초과는 45%예요.
필요경비와 공제를 차감한 과세표준에만 세율이 적용돼요. 장기보유특별공제나 비과세 요건 충족 시 실효세율이 낮아질 수 있어요.
취득세 계산과는 다른 세금이에요. 취득세는 살 때 내고, 양도소득세는 팔 때 내죠.
3.양도소득세 비과세 요건 1세대 1주택
1세대 1주택자의 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받아요. 고가주택 여부를 판단하는 기준은 매각 당시 실거래가 9억원의 초과 여부예요.
1주택이면서 양도가액이 9억원을 초과해 고가주택이 되면 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세를 계산해요. 8억원짜리 집을 파는 건 전액 비과세고, 10억원짜리 집을 팔면 1억원에 대해서만 세금을 내는 거죠.
조정대상지역에서 풀려도 2017년 8월 3일 이후 매수자인 경우라면 2년 거주 조건은 살아있어요. 이 점 주의하세요.
4.양도소득세 다주택자 중과 유예
다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 소재 주택을 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 기본세율이 적용돼요. 양도소득세 중과가 배제되는 거죠.
중과 유예 기간 동안 양도하면 일반 누진세율만 적용되어 세금 부담을 크게 줄일 수 있어요. 2026년 5월 9일 이후에는 다시 중과세가 적용될 수 있으니 계획을 잘 세우세요.
상황을 보면 다주택자는 유예 기간 내에 집을 팔면 세금을 많이 아낄 수 있어요. 종합부동산세도 함께 고려해야 하고요.
5.양도소득세 신고 납부 기한
부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 해야 해요.
1월에 집을 팔았다면 3월 말까지 신고해야 하는 거죠. 기한을 넘기면 가산세가 붙어요. 무신고 가산세는 산출세액의 20%예요.
국세청 홈택스에서 온라인으로 신고할 수 있어요. 복잡한 경우에는 세무사의 도움을 받는 게 좋아요.
6.양도소득세 장기보유특별공제
보유기간이 3년 이상이면 장기보유특별공제를 받을 수 있어요. 보유기간과 거주기간에 따라 공제율이 달라지죠.
1세대 1주택은 보유기간 3년 이상부터 연 8%씩 최대 80%까지 공제받아요. 10년 이상 보유하고 거주하면 80%를 공제받는 거예요.
일반 부동산은 보유기간 3년 이상부터 연 6%씩 최대 30%까지 공제받아요. 5년 이상 보유하면 30% 공제받을 수 있어요.
7.출처
- 국세청 양도소득세 개요 - 국세청
- 양도소득세 세율 - 국세청