우리 동네가 30년 넘게 낡았는데 재개발 한다는 소리도 들리고 재건축 한다는 얘기도 들려요. 둘이 뭐가 다른 건지, 어떻게 진행되는 건지 궁금하시죠?
1.재개발사업과 재건축사업, 정확히 뭐예요?
도시 및 주거환경정비법에 따르면 둘 다 낡은 주거 환경을 개선하는 도시정비사업이에요. 하지만 대상 지역과 정비 범위가 완전히 달라요.
재개발사업은 집도 낡고 도로도 좁고 상하수도도 열악한 지역을 통째로 다시 만드는 거예요. 건물뿐만 아니라 도로, 공원, 주차장 같은 기반시설까지 전부 새로 짓는 거죠. 쉽게 말하면 동네 전체를 밀어버리고 새로 만드는 거라고 보면 돼요.
재건축사업은 건물만 너무 낡았을 때 하는 거예요. 도로나 상하수도는 멀쩡한데 아파트가 30년 넘어서 낡고 위험하면 그 건물만 새로 짓는 거죠. 주변 도시 환경은 이미 괜찮으니까 건물만 교체한다고 생각하면 쉬워요.
두 사업 모두 정비구역으로 지정되면 서울시 도시정비사업 사이트에서 확인할 수 있어요.
2.재개발사업과 재건축사업 차이점
대상 지역부터 달라요. 재개발은 정비 기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역이 대상이에요. 반면 재건축은 정비 기반시설은 양호한데 건축물만 노후·불량화되어 있는 지역이 대상이죠.
정비 범위도 차이가 커요. 재개발은 건축물, 도로, 상하수도, 공원, 공공시설까지 다 새로 만들어요. 재건축은 기존 기반시설은 그대로 두고 건축물만 철거하고 새로 지어요.
조합원 구성도 달라요. 재개발은 토지 등 소유자가 조합원이 되고, 재건축은 건축물 또는 토지 소유자가 조합원이 돼요. 재개발은 세입자도 일정 요건 충족하면 조합원 자격을 받을 수 있지만, 재건축은 소유자 중심이에요.
사업 기간도 차이 나요. 재개발은 기반시설까지 만들어야 해서 7-10년 정도 걸리는데, 재건축은 건물만 짓니까 5-7년이면 끝나는 경우가 많아요. 물론 조합 내부 사정이나 주민 동의율에 따라 더 길어질 수도 있어요.
3.재개발사업 추진 절차
재개발사업은 여러 단계를 거쳐야 해요. 서울시를 기준으로 설명해드릴게요.
먼저 도시 및 주거환경정비 기본계획을 서울시장이 수립해요. 이게 모든 정비사업의 기준이 되는 거예요. 그다음 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 해요. 시장이나 구청장이 해당 지역을 정비구역으로 지정하는 거죠.
정비구역으로 지정되면 조합설립추진위원회를 구성해요. 토지 등 소유자 중 일정 비율 이상이 동의하면 시장·구청장 승인을 받아요. 이게 승인되면 본격적으로 조합을 만들 준비를 하는 거예요.
그다음 정비사업조합 설립 인가를 받아요. 조합을 정식으로 만드는 단계예요. 조합이 만들어지면 사업시행계획 인가를 받아서 어떻게 정비할지 구체적인 계획을 세워요. 이후 관리처분계획 인가를 받아서 조합원들에게 새 아파트를 어떻게 나눠줄지 정하죠.
마지막으로 철거 및 착공, 준공 및 이전고시를 거쳐 사업이 완료돼요. 전체 과정이 정상적으로 진행되면 7-10년 걸리는데, 주민 동의나 자금 문제로 더 오래 걸리는 경우도 많아요.
4.재건축사업 추진 절차
재건축도 재개발과 비슷한 절차를 거쳐요. 하지만 기반시설 정비가 없어서 좀 더 간단해요.
먼저 안전진단을 받아야 해요. 재건축은 건축물이 정말로 위험한지 먼저 확인하는 거예요. 전문 기관이 와서 건물 안전도를 평가하고, 점수가 일정 기준 이하면 재건축이 가능해요.
안전진단 통과하면 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 받아요. 재개발과 마찬가지로 시장·구청장이 정비구역으로 지정해 주는 거죠.
그다음은 재개발과 비슷해요. 조합설립추진위원회 구성 승인 → 정비사업조합 설립 인가 → 사업시행계획 인가 → 관리처분계획 인가 순서로 진행돼요.
마지막으로 철거 및 착공, 준공 및 이전고시를 거치면 새 아파트로 이사 가는 거예요. 전체 기간은 안전진단부터 따지면 5-7년 정도 걸려요.
재개발과 다른 점은 기반시설 공사가 없어서 공사 기간이 짧고, 안전진단이라는 추가 단계가 있다는 거예요.
5.재개발 재건축 추진 시 주의사항
조합원 자격을 꼭 확인하세요. 재개발은 토지 등 소유자가 자동으로 조합원이 되지만, 세입자는 일정 요건을 충족해야 해요. 재건축은 건축물 또는 토지 소유자만 조합원이 될 수 있어요.
분담금 규모를 미리 파악하세요. 재개발이든 재건축이든 조합원이 추가로 내야 할 돈이 생겨요. 분담금이 예상보다 많이 나오면 포기하는 사람도 생기니까, 관리처분계획 발표 전에 대략적인 분담금을 조합에 물어보는 게 좋아요.
사업 기간이 길어질 수 있어요. 법정 절차는 7-10년이지만, 주민 동의율이 낮거나 조합 내부에서 의견이 안 맞으면 15년 넘게 걸리는 경우도 있어요. 급하게 이사 계획 세우지 말고 여유 있게 보세요.
임대차 계약 시 조심하세요. 정비구역으로 지정된 곳은 전세 계약갱신청구권이 제한될 수 있고, 조합이 설립되면 집주인이 바로 이사 요구할 수도 있어요. 계약 전에 정비사업 진행 상황을 꼭 확인하세요.
권리분석을 미리 하세요. 재개발이나 재건축 지역에 있는 집이 경매로 넘어가면 권리관계가 복잡해져요. 이사 전에 등기부등본을 확인하고, 필요하면 주택임대차 대항력도 챙겨두세요.
6.출처
- 도시 및 주거환경정비법 - 법제처
- 서울시 도시정비사업 - 서울특별시
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 법제처