재개발사업 추진 절차 재건축과 차이점 2026

"우리 동네 재개발한대요. 근데 재개발이랑 재건축이 뭐가 다른가요? 추진 절차는 어떻게 되나요?" 궁금하시죠!

재개발은 건물만 새로 짓는 게 아니에요. 도로, 전기, 수도 같은 인프라까지 다 뜯어고쳐서 동네 전체를 새롭게 만드는 거예요. 그래서 절차도 복잡하고 시간도 오래 걸려요. 오늘은 재개발사업의 추진 절차를 쉽게 알려드릴게요!

1.재개발사업, 정확히 뭐예요?

쉽게 말하면 낙후된 동네 전체를 새롭게 만드는 사업이에요.

재개발사업은 정비사업 중 하나예요. 건물도 낡고, 도로도 좁고, 상하수도도 노후된 지역을 통째로 정비하는 거거든요.

예를 들어볼게요. 40년 된 다세대주택이 빽빽하게 모여 있어요. 도로는 좁고, 주차할 데도 없고, 상하수도도 자주 터져요. 이런 곳을 재개발하면 넓은 도로가 생기고, 아파트가 들어서고, 주차장도 충분해져요.

상업지역이나 공업지역도 재개발할 수 있어요. 낡은 상가 밀집 지역을 현대적인 상업시설로 바꾸거나, 도시 기능을 회복하는 거예요.

2.재개발이랑 재건축, 뭐가 다른가요?

재개발: 건물 + 인프라 모두 정비 재건축: 건물만 새로 짓기

재건축은 아파트 단지 자체는 멀쩡한데 건물만 낡았을 때 하는 거예요. 도로, 전기, 수도는 그대로 쓰고 건물만 헐고 새로 짓는 거죠.

재개발은 건물뿐 아니라 도로, 전기, 수도, 가스관까지 다 뜯어고쳐요. 동네 전체 구조를 바꾸는 거라서 훨씬 큰 공사예요.

예를 들어 비교해볼게요.

재건축 예시:

• 1980년대 지어진 아파트 단지
• 도로, 주차장, 상하수도는 양호
• 건물만 낡아서 헐고 새로 지음

재개발 예시:

• 1960~70년대 다세대주택 밀집 지역
• 도로 좁음 (차 2대 못 지나감)
• 상하수도 노후, 주차장 없음
• 건물 + 인프라 모두 새로 만듦

재개발이 재건축보다 규모가 크고, 절차도 복잡하고, 시간도 오래 걸려요. 재건축은 35년이면 되는데 재개발은 510년 걸리는 경우가 많아요.

3.재개발사업은 누가 추진하나요?

주로 조합이 추진해요. 땅 주인들이 모여서 만든 조합이 사업을 진행하는 거예요.

조합 외에도 지방자치단체나 한국토지주택공사(LH) 같은 공공기관이 할 수도 있어요. 이걸 공공재개발이라고 불러요.

조합이 하든 공공기관이 하든, 기본적인 절차는 비슷해요. 오늘은 조합 시행 기준으로 설명할게요.

4.재개발사업 추진 절차는 어떻게 되나요?

기본계획부터 청산까지 총 10단계를 거쳐요.

4.1.1단계: 기본계획 수립

시·군·구에서 도시 및 주거환경 정비기본계획을 세워요.

"이 동네를 재개발할 거야" 하고 큰 그림을 그리는 단계예요. 어느 지역을 정비할지, 어떤 방식으로 할지 정하는 거죠.

주민 의견을 듣고, 전문가 검토 받고, 시의회 동의를 거쳐서 확정돼요.

4.2.2단계: 정비계획 수립 및 정비구역 지정

기본계획이 나오면 구체적인 정비계획을 세워요.

"이 지역에 아파트 몇 동 지을 거야, 도로는 이렇게 만들 거야" 이런 구체적인 계획이에요.

정비계획이 확정되면 정비구역으로 지정돼요. 이 순간부터 그 지역은 재개발 대상이 되는 거예요.

정비구역으로 지정되면 새로 건물 못 짓고, 증축도 못 해요. 재개발 끝날 때까지 현 상태로 유지해야 해요.

4.3.3단계: 추진위원회 구성

정비구역으로 지정되면 땅 주인들이 추진위원회를 만들어요.

추진위원회는 본격적인 재개발을 준비하는 조직이에요. 조합 설립 전 단계라고 보면 돼요.

추진위원회에서 시공사 공모하고, 전문가 용역 주고, 사업 계획 세우고 이런 준비 작업을 해요.

4.4.4단계: 창립총회 및 조합설립 인가

준비가 끝나면 창립총회를 열어요.

토지 등 소유자 과반수 동의를 받아서 조합을 만드는 거예요. "우리 조합 만들어서 재개발합시다!" 하고 의결하는 자리예요.

창립총회에서 조합 정관, 임원 선출, 사업 계획 같은 걸 정해요.

그 다음 시·군·구청에 조합설립 인가를 신청해요. 인가받으면 정식으로 재개발사업조합이 탄생하는 거예요.

4.5.5단계: 시공자 선정

조합이 만들어지면 아파트 지을 건설사(시공자)를 선정해요.

여러 건설사가 제안서 내면 조합에서 심사해서 선정해요. 어느 회사가 아파트 잘 짓고, 조건 좋고, 신뢰할 만한지 따져보는 거죠.

보통 대형 건설사(현대건설, 삼성물산, GS건설 등)가 많이 선정돼요.

4.6.6단계: 사업시행인가

시공자까지 정해지면 본격적으로 사업시행인가를 받아요.

"이제 공사 시작할게요" 하고 허가받는 단계예요. 사업 계획, 설계도, 예산, 일정 같은 걸 다 제출해서 인가받아요.

사업시행인가가 나면 드디어 공사 준비에 들어가는 거예요.

4.7.7단계: 분양공고 및 분양신청

사업시행인가 나면 분양공고를 해요.

"새 아파트 분양합니다!" 하고 공고하는 거예요. 기존 땅 주인들한테 먼저 분양권 주고, 남은 물량은 일반 분양으로 팔아요.

기존 주민들은 "나도 새 아파트 받을래" 하고 분양 신청하면 돼요. 안 받고 현금으로 받을 수도 있고요.

4.8.8단계: 감리자 선정 및 관리처분인가

공사 감독할 감리자를 선정해요.

감리자는 건설사가 설계대로 제대로 짓는지 감독하는 역할이에요. 보통 건축사사무소가 맡아요.

그리고 관리처분계획을 세워서 인가받아요. "누구한테 몇 호 줄 거야, 돈은 얼마 받을 거야" 이런 구체적인 계획이에요.

관리처분인가가 나면 이제 정말로 철거에 들어갈 수 있어요.

4.9.9단계: 이주·철거·착공

관리처분인가 나면 주민들이 이주해요.

조합에서 이주비 주면 주민들은 다른 데로 이사 가요. 보통 2~3년 정도 다른 데 살다가 새 아파트 지어지면 돌아오는 거죠.

주민들 다 이주하면 기존 건물 철거해요. 오래된 집들 다 부수고, 땅 고르고, 도로 만들고 이런 작업 해요.

철거 끝나면 착공해요. 아파트 공사 시작하는 거예요. 보통 2~3년 걸려요.

4.10.10단계: 준공검사·준공인가·이전고시·청산

공사 끝나면 준공검사 받아요.

건축물이 설계대로 잘 지어졌는지, 안전한지 검사받는 거예요. 합격하면 준공인가가 나와요.

준공인가 나면 이전고시를 해요. "새 아파트 준공됐으니 입주하세요" 하고 공고하는 거예요.

마지막으로 조합에서 청산 절차를 밟아요. 사업 비용 정산하고, 수익금 분배하고, 조합 해산하는 거예요.

이렇게 10단계를 다 거치면 재개발사업이 완료되는 거예요.

5.절차 한눈에 보기

조합 시행 기준:

1. 기본계획 수립
2. 정비계획 수립 및 정비구역 지정
3. 추진위원회 구성
4. 창립총회 및 조합설립 인가
5. 시공자 선정
6. 사업시행인가
7. 분양공고 및 분양신청
8. 감리자 선정 및 관리처분인가
9. 이주·철거·착공
10. 준공검사·준공인가·이전고시·청산

공공기관 시행 기준:

1. 기본계획 수립
2. 정비계획 수립 및 정비구역 지정
3. 주민대표회의 구성 및 승인
4. 시행자 지정
5. 사업시행인가
6. 관리처분인가
7. 이주·철거·착공
8. 준공검사·준공인가·이전고시·청산

공공기관이 하면 조합 만드는 과정이 없어서 좀 더 빨라요.

6.재개발 기간은 얼마나 걸리나요?

빠르면 5년, 보통 7~10년 걸려요.

기본계획부터 정비구역 지정까지 12년, 조합 설립부터 인가까지 12년, 공사 기간 2~3년, 이렇게 해서 최소 5년은 걸려요.

근데 주민 동의 안 되거나, 인허가 지연되거나, 법적 분쟁 생기면 10년 넘게 걸리는 경우도 많아요.

예를 들어 서울 은평뉴타운은 2002년 기본계획 시작해서 2015년 입주했어요. 13년 걸린 거죠.

7.재개발 vs 재건축 비교표

8.재개발 대상 지역은 어떻게 정하나요?

시·군·구에서 기본계획 세울 때 다음 조건을 고려해요.

건축물 조건:

• 노후·불량건축물이 전체의 2/3 이상
• 건물 나이 평균 20년 이상

기반시설 조건:

• 도로가 좁아서 차 다니기 어려움
• 주차장 부족
• 상하수도 노후

주거환경 조건:

• 과밀, 불량 주거 환경
• 재해 위험 지역

이런 조건에 해당되면 정비구역으로 지정될 가능성이 높아요.

9.재개발 참여 여부는 어떻게 결정하나요?

정비구역 안에 땅이나 집이 있으면 선택할 수 있어요.

참여하는 경우:

• 조합원으로 가입
• 새 아파트 분양권 받기
• 비용 부담 (추가 분담금 낼 수도 있음)

참여 안 하는 경우:

• 현금 청산
• 감정평가액으로 돈 받고 나가기

참여 여부는 본인이 결정해요. 강제로 참여시킬 순 없어요. 근데 대부분은 참여하는 게 유리해요. 새 아파트 받으면 자산 가치가 올라가거든요.

10.재개발 추가 분담금은 뭐예요?

새 아파트 받으려면 추가 분담금을 내야 할 수도 있어요.

기존 집 가격보다 새 아파트 가격이 더 비싸면, 그 차액을 내야 하는 거예요.

예를 들어볼게요. 내가 가진 낡은 집 감정평가액이 1억 원이에요. 새 아파트 분양가가 3억 원이에요. 그럼 2억 원을 추가로 내야 해요.

추가 분담금이 부담스러우면 작은 평수로 받거나, 현금 청산을 선택할 수도 있어요.

11.재개발 분쟁이 생기면 어떻게 하나요?

재개발 과정에서 분쟁이 자주 생겨요.

흔한 분쟁 사례:

• 조합원 자격 다툼
• 분양가 책정 문제
• 추가 분담금 산정 이의
• 시공사 선정 과정 불만

분쟁 생기면 먼저 조합 내에서 해결하려고 노력해야 해요. 총회 열어서 의결하거나, 조합 이사회에서 조정하거나 해요.

조합 내 해결 안 되면 중앙분쟁조정위원회에 조정 신청할 수 있어요. 국토교통부 산하 기관이에요.

조정도 안 되면 법원에 소송 할 수 있어요. 근데 소송하면 시간 오래 걸리고 비용도 많이 들어요.

12.출처

• 찾기쉬운 생활법령정보 - 재개발사업의 추진 절차 - 법제처

13.관련 문서

• 재건축사업
• 부동산 매매
• 부동산등기