전세사기 피해를 당해서 억울한데, 그렇다고 새 집을 못 사는 건 아니잖아요? 그런데 "전세사기피해주택이 있으면 다주택자가 되는 건가? 생애최초 주택 감면은 못 받는 건가?" 걱정되셨을 거예요. 전세사기 때문에 집 한 채도 제대로 못 가졌는데, 세금 혜택까지 못 받으면 너무 억울하죠.
다행히 지방세특례제한법에서는 전세사기피해주택을 주택수에서 제외해 줘요. 그래서 생애최초 주택 구입 시 취득세 감면을 받을 수 있고, 양도소득세 중과 대상에서도 빠져요. 이 글에서는 전세사기피해주택 세금감면 혜택을 정확하게 정리해 드릴게요.
1.전세사기피해주택, 정확히 뭐예요?
전세사기피해주택은 전세사기 피해를 입은 주택을 말해요. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 전세사기피해자로 인정받은 경우, 그 주택이 전세사기피해주택이 돼요.
쉽게 말하면, "전세 보증금을 돌려받지 못해서 공식적으로 피해자로 인정받은 집"이에요. 피해자로 인정받으려면 전세사기피해자지원위원회에 신청해야 하고, 심사를 거쳐 결정돼요.
2026년 1월 기준으로 3만 5,909건이 전세사기 피해자로 인정받았어요. 피해자로 인정받으면 보증금 반환 지원뿐만 아니라 세금 감면 혜택도 받을 수 있어요. 전세사기 피해자 지원 제도를 꼭 활용하세요.
2.생애최초 주택 취득세 감면, 전세사기피해주택 있어도 받나요?
네, 받을 수 있어요. 지방세특례제한법 제36조의4 제1항에 따르면, 전세사기피해주택을 소유하고 있거나 처분한 경우에도 생애최초 주택 구입 시 주택수에서 제외돼요.
주택수 계산에서 제외
생애최초 주택 취득세 감면은 "무주택자"가 첫 집을 살 때 받는 혜택이에요. 그런데 전세사기피해주택이 있으면 기술적으로 주택을 소유한 거잖아요? 하지만 법에서는 이걸 주택수에서 빼줘요.
예를 들어, 전세사기 피해로 A주택을 소유하고 있는 상태에서 B주택을 새로 사면, 법적으로는 2주택자지만 생애최초 주택 감면 적용 시에는 B주택만 1주택으로 봐요. 그래서 감면 혜택을 받을 수 있어요.
감면 한도
생애최초 취득세 감면은 기본적으로 최대 200만 원까지 가능해요. 취득세율이 13%니까, 대략 취득가액 1억2억 원 정도의 주택에서 최대 혜택을 받을 수 있어요.
전용 60㎡ 이하 비아파트(연립, 다세대, 단독주택)는 수도권 6억 원·지방 3억 원 이하에서 최대 300만 원까지 감면받을 수 있어요. 출산 가구는 출산 후 5년 내 구입 시 500만 원 한도로 감면받을 수 있어요.
신청 방법
주택을 취득하고 관할 구청에 취득세 신고를 할 때, 생애최초 주택 감면 신청을 함께 하세요. 이때 전세사기피해주택 관련 증빙 자료(전세사기피해자 결정 통지서 등)를 제출해야 해요.
3.양도소득세 중과, 전세사기피해주택은 어떻게 되나요?
전세사기피해주택을 소유하고 있어도 다른 주택을 팔 때 양도소득세 중과 대상에서 제외될 수 있어요.
2026년 5월 9일까지 중과 한시 배제
2025년 1월 1일부터 2026년 5월 9일까지는 다주택자 양도세 중과가 한시적으로 배제돼요. 2주택, 3주택 이상 소유자도 기본세율(6~45%)만 적용받아요.
이 기간 동안에는 전세사기피해주택이 있든 없든, 조정대상지역 내 주택을 팔아도 중과세(20~30%p 추가)를 안 받아요. 그래서 지금 집을 팔 계획이 있다면 이 기간 내에 하는 게 유리해요.
2026년 5월 10일 이후 중과 부활
2026년 5월 10일부터는 다시 중과세가 부활해요. 2주택, 3주택 이상 소유자는 기본세율에 20~30%p가 더해질 수 있어요.
이때도 전세사기피해주택은 주택수에서 제외되니까, 전세사기피해주택 1채 + 일반 주택 1채를 소유하고 있다면 1주택자로 봐요. 그러면 중과 대상에서 빠질 수 있어요.
양도소득세 비과세
1세대 1주택 비과세는 전세사기피해주택이 있어도 받을 수 있어요. 전세사기피해주택을 제외하고 일반 주택 1채만 있다면, 그 주택을 2년 이상 보유·거주한 후 팔 때 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
양도소득세 계산 시 전세사기피해주택 여부를 반드시 확인하세요. 세무사와 상담하면 정확한 세액을 알 수 있어요.
4.전세사기피해주택 세금감면, 어떻게 신청하나요?
전세사기피해주택 세금감면을 받으려면 먼저 전세사기 피해자로 인정받아야 해요.
1단계: 전세사기피해자 신청
전세사기피해자지원위원회에 피해자 신청을 하세요. 전세 계약서, 보증금 입금 내역, 등기부등본, 임대인 연락 불가 증빙 등을 제출해야 해요.
심사를 거쳐 피해자로 인정받으면 결정 통지서를 받아요. 이 통지서가 세금감면 신청 시 필요한 증빙 자료예요.
2단계: 취득세 감면 신청
새 집을 살 때 관할 구청에 취득세 신고를 하면서 생애최초 주택 감면을 신청하세요. 이때 전세사기피해자 결정 통지서를 함께 제출해요.
신고는 취득일로부터 60일 이내에 해야 해요. 놓치면 가산세가 붙으니까 주의하세요.
3단계: 양도소득세 신고
주택을 팔 때는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고해야 해요. 이때 전세사기피해주택을 주택수에서 제외해 달라고 요청하고, 전세사기피해자 결정 통지서를 제출하세요.
세무사와 상담하면 정확한 세액을 계산하고, 감면 혜택을 최대한 받을 수 있어요.
5.주의사항, 꼭 확인하세요
전세사기피해주택 세금감면은 조건이 까다로울 수 있어요. 몇 가지 주의사항을 꼭 기억하세요.
피해자 인정이 우선
세금감면을 받으려면 먼저 전세사기 피해자로 공식 인정받아야 해요. 그냥 "전세금 못 받았다"고 해서 되는 게 아니라, 전세사기피해자지원위원회의 심사를 거쳐야 해요.
증빙 자료 보관
전세사기피해자 결정 통지서, 전세 계약서, 보증금 입금 내역 등을 잘 보관하세요. 취득세 신고나 양도소득세 신고 시 반드시 필요해요.
신고 기한 엄수
취득세는 취득일로부터 60일, 양도소득세는 양도일로부터 2개월 내에 신고해야 해요. 기한을 놓치면 가산세가 붙어요.
세무사 상담
세금 문제는 복잡하니까 세무사와 상담하는 게 안전해요. 특히 다주택자이거나 양도차익이 큰 경우에는 전문가 도움이 필수예요.
6.출처
- 지방세특례제한법 - 법제처
- 소득세법 - 법제처
- 생애최초 주택 구입 취득세 감면 - TAXLY
- 2026년 양도소득세 세율 - 봉봉주스