전세나 월세 계약할 때 집주인이 "1년만 계약하자"고 하시는 경우 있으시죠? 주변에서 무조건 2년으로 계약하라는데 정말 그래야 할까요? 결론부터 말하면 1년으로 계약해도 임차인은 2년 보장받아요.
1.주택 임대차 계약기간, 법으로 정해져 있어요
주택임대차보호법 제4조에서 임대차 기간을 2년 미만으로 정했더라도 그 기간은 2년으로 본다고 명시하고 있어요. 쉽게 말해 계약서에 1년이라고 써도 법적으로는 2년 계약이 되는 거예요.
이건 임차인을 보호하기 위한 규정이에요. 집주인 입장에서는 1년마다 세입자를 바꿔서 보증금을 올리고 싶어할 수 있는데, 세입자 입장에서는 매년 이사하는 게 큰 부담이잖아요. 그래서 법으로 최소 2년은 보장해 주는 거예요.
2.임대차 계약 1년 2년 차이, 누구한테 유리한가요
한번 볼까요? A씨는 집주인과 1년 계약을 했어요. B씨는 같은 집주인과 2년 계약을 했고요. 둘 다 법적으로는 2년 보장받지만 차이가 있어요.
A씨는 1년이 지나면 나가고 싶을 때 자유롭게 나갈 수 있어요. 계약서에 1년으로 써있으니까 1년 후 통보하고 보증금 돌려받으면 돼요. 반면 집주인은 1년이 지났다고 A씨한테 나가라고 못 해요. 법적으로 2년이기 때문이에요.
B씨는 2년 계약이니까 중간에 나가려면 집주인 동의가 필요해요. 하지만 집주인도 2년 동안 계약 유지해야 하고요. 결국 1년 계약은 임차인한테만 유리한 조건이에요.
3.주택 임대차 최소 기간 2년, 예외는 없나요
있어요. 임차인이 스스로 2년 미만으로 계약하겠다고 명시적으로 요청한 경우예요. 예를 들어 "저는 1년만 살고 나갈 거예요"라고 계약서에 특약으로 적고 서명하면 진짜 1년만 사는 거예요.
하지만 이런 경우는 드물어요. 대부분은 집주인이 1년 계약하자고 하는 건데, 임차인이 동의만 하면 법적으로 2년 보장받으니까 굳이 거절할 이유가 없어요. 오히려 1년 후 유연하게 나갈 수 있어서 좋죠.
4.계약갱신청구권까지 쓰면 최대 4년 거주
2020년 7월 31일부터 시행된 계약갱신청구권 제도가 있어요. 최초 2년 계약이 끝나갈 때 집주인한테 "2년 더 살고 싶어요"라고 요구할 수 있는 권리예요.
집주인은 특별한 사유가 없으면 거절 못 해요. 본인이나 직계가족이 실거주하려는 경우, 재건축이나 리모델링하는 경우 등 법에서 정한 사유만 인정돼요. 그래서 최초 2년 + 갱신 2년으로 총 4년까지 한 집에서 살 수 있어요.
단 계약갱신청구권은 1회만 쓸 수 있어요. 4년이 지나면 집주인이 계약 종료할 수 있고요. 월세나 전세 금액도 5% 이내에서만 올릴 수 있어요.