2년 전 투자 목적으로 빌라를 샀어요. 전세를 놓고 월세 받다가 이제 팔려고 하는데요. 문득 '한 번도 안 살았는데 세금은 어떻게 되지?' 걱정되시죠. 결론부터 말씀드리면, 거주하지 않았다면 양도소득세를 내야 할 가능성이 높아요.
1.1세대 1주택 비과세, 왜 못 받나요
소득세법에 따르면 1세대 1주택 비과세를 받으려면 기본적으로 2년 이상 보유해야 해요. 하지만 여기에 함정이 있어요. 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유와 함께 2년 실거주 요건도 충족해야 한다는 거예요.
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 집이라면, 아무리 2년 넘게 갖고 있어도 실제로 거기서 2년 살지 않으면 비과세 혜택을 못 받아요. 전세를 놓고 본인은 다른 곳에 산 경우, 실거주 요건을 만족하지 못하는 거죠.
2.실거주 요건, 전입신고만으로는 부족해요
'전입신고는 했는데요?' 하실 수 있어요. 안타깝게도 전입신고만으로는 실거주로 인정받기 어려워요. 국세청에서는 실제 생활 흔적을 꼼꼼히 확인하거든요.
공과금 납부 내역, 신용카드 사용 지역, 자녀 학교 위치, 직장 출퇴근 거리 등을 종합적으로 보는데요. 만약 공과금이 거의 나오지 않거나, 카드 사용 내역이 다른 지역에 집중돼 있으면 '실제로 안 살았구나'라고 판단해요. 전세 세입자가 살고 있었다면 더욱 명확하죠.
3.일반지역이면 보유만으로도 비과세 가능해요
그럼 모든 집이 다 실거주 요건이 필요할까요? 아니에요. 조정대상지역이 아닌 일반지역에서 취득한 주택은 2년 보유만 하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있어요.
예를 들어볼게요. A씨는 2022년 비조정지역인 지방 소도시에서 빌라를 샀어요. 2년간 전세 놓고 2024년에 팔았다면, 실거주 없이도 비과세 혜택을 받을 수 있답니다. B씨는 2022년 조정대상지역인 서울에서 빌라를 샀어요. 2년 보유했지만 한 번도 안 살고 전세만 놓았다면, 양도소득세를 내야 해요.
그래서 집을 살 때 그 지역이 조정대상지역인지 꼭 확인해야 해요. 부동산 실거주 요건에서 자세히 볼 수 있어요.
4.양도소득세 얼마나 내야 하나요
비과세를 못 받으면 양도소득세를 내야 해요. 양도소득세는 집을 팔아서 번 돈(양도차익)에 대해 매기는 세금이에요. 계산식은 이래요.
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
여기서 양도가액은 실제로 팔린 가격이고, 취득가액은 샀을 때 가격이에요. 필요경비에는 중개수수료, 취득세, 자본적 지출(수리비) 등이 들어가고요.
양도차익에서 기본공제(연 250만원)를 빼고 나면 과세표준이 나와요. 여기에 세율을 곱하면 세금이 나오는데요. 세율은 보유기간에 따라 6~45%로 달라져요. 1년 미만 보유는 70%, 2년 미만은 60%의 중과세율이 적용되니까 주의해야 해요.
다만 2년 이상 보유했다면 장기보유특별공제를 받을 수 있어요. 보유기간이 길수록 공제율이 높아져서, 3년 이상이면 양도차익의 일부를 공제받을 수 있답니다.
5.양도소득세 줄이는 방법 있어요
양도소득세를 아예 안 낼 수는 없지만, 줄일 방법은 있어요. 가장 좋은 건 장기보유특별공제를 최대한 받는 거예요. 보유기간이 길수록 공제율이 높아지니까요.
또 필요경비를 꼼꼼히 챙기는 것도 중요해요. 중개수수료, 취득세는 물론이고 집을 수리한 비용(자본적 지출)도 필요경비로 인정받을 수 있어요. 영수증을 잘 챙겨두세요.
만약 다른 부동산에서 양도차손(손해)이 있다면, 그것과 통산해서 세금을 줄일 수도 있어요. 같은 연도에 판 부동산끼리 손익을 합산하는 거예요. 양도소득세 신고 시 세무사와 상담하면 절세 방법을 더 찾을 수 있답니다.
6.출처
- 소득세법 - 법제처
- 국세청 양도소득세 안내 - 국세청