1.건물 소유하면 관리 의무가 따라와요
건물 하나 샀는데 전기 검사 받으라고, 승강기 점검 받으라고 연락 와서 당황하신 적 있으시죠? 건물 갖고 있으면 세금만 내는 게 아니에요. 안전관리 의무도 함께 따라와요. 모르고 있다가 과태료 맞거나 사고 나면 큰일이에요. 건물 소유자로서 뭘 해야 하는지, 언제까지 해야 하는지 알아야 해요.
2.건물 소유자가 안전관리 책임자예요
법적으로는 "소유자 또는 관리자"가 건물 시설의 안전관리 책임을 져요. 내가 직접 관리하든 관리인을 두든, 최종 책임은 소유자한테 있어요. 임대를 줬어도 마찬가지예요. 건축법과 각종 안전법에서 이렇게 정하고 있어요.
관리 책임이라는 게 뭐냐면, 건물의 전기, 승강기, 가스, 보일러 같은 시설들을 안전하게 유지하고 정기적으로 점검받아야 한다는 거예요. 방치하다가 사고 나면 형사처벌이나 손해배상 책임까지 질 수 있어요.
임대를 줬다면 계약서에 "시설 관리는 임차인이 한다"고 명시할 수 있어요. 하지만 법정 의무는 여전히 소유자한테 있어요. 임차인이 안 하면 소유자가 나서야 해요. 상가임대차 계약할 때 이 부분 명확히 하세요.
3.안전점검, 건물 종류마다 달라요
건물 크기와 용도에 따라 안전점검 의무가 달라요. 일반 주택은 비교적 간단하지만, 상가나 오피스텔, 다세대주택은 점검 항목이 많아요. 특히 제1종, 제2종, 제3종 시설물로 지정되면 정기점검과 정밀점검을 받아야 해요.
제1종 시설물은 21층 이상 건축물이나 연면적 5만㎡ 이상 건물이에요. 정밀안전진단을 주기적으로 받아야 하고, 안전관리자도 선임해야 해요. 제2종은 16층 이상이거나 연면적 3만㎡ 이상, 제3종은 11층 이상이거나 연면적 1만㎡ 이상이죠.
내 건물이 어디 해당하는지 모르겠으면 정부24에서 조회할 수 있어요. 시설물 안전점검 대상인지 확인하고, 해당되면 전문기관에 의뢰해서 정기적으로 점검받으세요. 안 받으면 과태료 나와요.
4.전기안전, 검사 받고 관리자 선임하세요
전기 사용하는 건물은 전기안전 검사를 받아야 해요. 일반용 전기설비면 3년마다, 자가용 전기설비면 매년 검사받아야 해요. 전기안전공사에서 검사를 진행하고, 기한 되면 알림 와요.
일정 규모 이상 건물은 전기안전관리자를 선임해야 해요. 계약전력이 300kW 이상이거나 특정 업종(병원, 호텔, 백화점 등)이면 필수예요. 전기기사나 전기산업기사 자격증 가진 사람을 선임하고 신고해야 해요.
선임 안 하면 과태료 나오고, 사고 나면 형사책임까지 질 수 있어요. 검사 기한 놓치면 추가 과태료 붙어요. 알림 오면 바로바로 처리하세요. 전기안전공사 홈페이지에서 온라인으로도 신청할 수 있어요.
5.승강기 안전, 매년 검사 필수예요
승강기 있는 건물은 매년 정기검사를 받아야 해요. 한국승강기안전공단에서 검사하고, 합격하면 검사필증을 받아요. 승강기 내부에 검사필증 붙어 있는 거 보셨죠? 그게 정기검사 받았다는 증거예요.
승강기 20대 이상 있거나 특정 건물(판매시설, 숙박시설 등)은 승강기안전관리자를 선임해야 해요. 승강기기능사 이상 자격증 가진 사람을 뽑아서 신고하고, 일상점검을 매일 해야 해요.
정기검사 안 받거나 안전관리자 선임 안 하면 운행정지 명령 받을 수 있어요. 승강기 못 쓰면 건물 가치 떨어지고 임대도 어려워져요. 승강기 관리 계약 맺을 때 검사 일정도 함께 확인하세요.
6.가스안전, 보일러 쓰면 점검 받으세요
가스 쓰는 건물은 가스안전 점검을 받아야 해요. 도시가스 쓰면 가스공급사에서 주기적으로 안전점검 나와요. LPG 쓰면 공급업체나 안전관리 전문기관에서 점검해요. 일반 주택은 2년마다, 상업용은 더 자주 받아야 해요.
일정 규모 이상 시설은 가스안전관리자를 선임해야 해요. 가스기능사 이상 자격증 가진 사람을 뽑아서 신고하고, 정기적으로 점검해야 해요. 음식점, 숙박시설, 목욕탕 같은 곳은 필수예요.
보일러 있으면 보일러 검사도 받아야 해요. 압력용기 검사라고 하는데, 보일러 용량에 따라 1~3년마다 받아요. 한국에너지공단이나 한국가스안전공사에서 검사해요. 검사 안 받고 사용하면 과태료 나와요.
7.특수건물은 보험도 들어야 해요
대형 건물이나 다중이용시설은 화재보험 의무가입 대상이에요. 건물화재보험에 가입하고 증명서를 제출해야 해요. 가입 안 하면 과태료 나오고, 사고 나면 보상도 못 받아요.
겨울철에는 제설·제빙 작업도 건물주 의무예요. 눈 치우지 않아서 사람이 넘어지면 손해배상 책임 져야 해요. 관리인 두거나 용역업체 계약해서 눈 오면 바로 치우세요.
건물 외벽이나 간판 떨어져서 사고 나도 소유자 책임이에요. 정기적으로 외벽 점검하고, 간판 낡으면 교체하세요. 특히 태풍 오기 전에는 꼭 점검해야 해요.
8.의무 위반하면 어떻게 되나요?
안전관리 의무 안 지키면 과태료부터 시작해요. 정기검사 안 받으면 수십만원에서 수백만원 과태료 나와요. 안전관리자 선임 안 하면 그것도 과태료예요. 쌓이면 금액이 커져요.
사고 나면 형사처벌 받을 수 있어요. 업무상과실치사상 같은 죄로 처벌받고, 민사 손해배상도 해야 해요. 보험 들어도 고의나 중과실이면 보험사가 안 내줘요. 결국 내 돈으로 배상해야 해요.
운행정지나 영업정지 명령도 받을 수 있어요. 승강기 못 쓰거나 건물 사용 못 하면 임대수익도 날아가고 건물 가치도 떨어져요. 안전관리 비용 아끼다가 더 큰 손해 보는 거예요.
9.정기적으로 체크리스트 만드세요
내 건물에 어떤 시설이 있고, 각각 언제 점검받아야 하는지 리스트를 만들어두세요. 전기검사, 승강기검사, 가스점검, 보일러검사, 건축물 안전점검까지 다 날짜 정해서 캘린더에 넣어놓으세요.
관리업체 계약할 때 점검 일정 관리도 포함시키면 편해요. 업체에서 알아서 일정 잡아주고 검사 신청까지 해주니까요. 비용 좀 들어도 직접 하나하나 챙기는 것보다 나아요.
건축물 정기점검 결과는 잘 보관하세요. 나중에 건물 팔거나 임대할 때 점검 이력 보여주면 신뢰도 올라가요. 사고 났을 때도 평소 관리 잘했다는 증거가 돼요.
10.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 건물 안전관리 - 법제처
- 건축법 - 법제처
- 한국승강기안전공단
- 전기안전공사