경매로 집을 낙찰받고 대금까지 냈는데, 막상 가보니 전 주인이 여전히 살고 있더라고요. "나가 주세요" 해도 안 나가면 어떻게 해야 할까요? 법적으로 해결할 방법이 있어요.
1.인도명령이란 뭔가요
인도명령은 경매로 집을 낙찰받은 사람이 대금을 냈는데도 전 주인이나 점유자가 나가지 않을 때, 법원에 신청해서 강제로 내보내는 절차예요. 명도소송보다 빠르고 비용도 적게 들어요.
민사집행법에서 낙찰자의 권리를 보호하기 위해 마련한 제도인데요. 대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 신청할 수 있다는 점이 중요해요.
2.인도명령 신청 기한 6개월
대금을 낸 날부터 6개월이 핵심 기한이에요. 이 기간 안에 집행법원에 인도명령을 신청해야 해요. 6개월이 지나면 인도명령은 쓸 수 없고, 명도소송으로 진행해야 하는데 시간과 비용이 훨씬 많이 들어요.
신청 후 2-3주 정도면 법원에서 명령이 내려지고, 1-2개월 내에 강제집행까지 진행할 수 있어요. 명도소송이 6개월 내외 걸리는 것과 비교하면 엄청나게 빠르죠.
3.인도명령 대상자는 누구인가요
채무자, 소유자, 경매개시결정일 이후에 들어온 점유자가 대상이에요. 대항력이 없는 임차인이나 말소 기준등기 후순위자도 포함되고요.
다만 선순위 대항력 있는 임차인은 인도명령 대상이 아니에요. 보증금을 하나도 못 받은 선순위 임차인은 낙찰자한테 대항할 수 있는 권리가 있거든요. 이런 경우는 전세보증금 우선변제권을 먼저 확인해야 해요.
4.명도소송은 언제 하나요
대금납부 후 6개월이 지나버렸거나, 인도명령 대상이 아닌 점유자를 상대할 때는 명도소송을 제기해야 해요. 법원에 소를 제기하고 판결을 받아야 하니까 시간과 비용이 더 들어요.
보통 6개월 내외가 걸리고, 판결 후에 집행권원을 얻어 강제집행에 들어가는 구조예요. 집행비 등 여러 비용 부담도 있고요. 그래서 가능하면 6개월 안에 인도명령으로 처리하는 게 유리해요.
5.경매 낙찰 후 바로 확인하세요
경매로 집을 낙찰받았다면 대금납부 직후 바로 점유자 상태를 확인하세요. 나가지 않으면 6개월 안에 인도명령을 신청해야 하니까 시간이 중요해요.
점유자가 대항력 있는 임차인인지, 선순위인지도 전세 대항력 확정일자로 미리 파악해 두면 좋아요. 권리관계가 복잡하면 법무법인에 상담받는 것도 방법이에요.