동일인 소유 토지와 건물에 공동저당권을 설정했는데, 오래된 건물을 철거하고 새 건물을 지었어요. 그런데 경매로 토지만 다른 사람에게 넘어갔고, 그 사람이 건물을 철거하라고 해요. 건물을 철거해야 하나요?
1.공동저당권이란
쉽게 말해 토지와 건물을 묶어서 담보로 잡는 거예요. 은행에서 대출받을 때 토지 하나만으로는 담보 가치가 부족하면, 그 위에 있는 건물까지 함께 담보로 제공하는 거죠.
정리하면 동일인이 소유하는 여러 개의 부동산에 대하여 채권의 담보로 저당권을 설정하는 것을 공동저당이라고 해요. 민법 제368조에서 공동저당권을 규정하고 있어요.
2.법정지상권이란
토지와 건물의 소유자가 같을 때 저당권을 설정했는데, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지면 건물 소유자를 보호하기 위해 법에서 자동으로 인정해주는 땅을 쓸 권리예요.
법정지상권이 성립하면 건물 소유자는 토지를 계속 사용할 수 있고, 토지 소유자는 건물 철거를 요구할 수 없어요. 하지만 모든 경우에 법정지상권이 성립하는 건 아니에요.
3.공동저당권 설정 후 건물 철거 신축한 경우
간단히 말해 공동저당권이 설정된 후 건물을 철거하고 신축했다면, 법정지상권은 성립하지 않아요. 대법원 전원합의체 판결(98다43601)에서 명확하게 정리했어요.
판결의 핵심 내용은 이래요. 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는, 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한, 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다는 거예요.
3.1.판례 변경 전후 비교
이전 판례들은 신축건물에도 법정지상권을 인정했어요. 하지만 2003년 전원합의체 판결로 완전히 바뀌었어요.
구체적으로 보면 공동저당권자는 토지와 건물 각각의 교환가치 전부를 담보로 취득한 거예요. 건물이 그대로 있으면 법정지상권이 성립해도 건물의 교환가치에서 손실을 되찾을 수 있어요. 하지만 건물이 철거되고 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 않으면, 공동저당권자에게 불측의 손해를 입히게 돼요.
4.경매 후 건물 철거 의무
경매로 토지와 신축건물의 소유자가 달라지면, 신축건물을 철거해야 해요. 법정지상권이 성립하지 않기 때문에 토지 소유자는 건물철거를 청구할 수 있어요.
다만 특별한 사정이 있으면 달라질 수 있어요. 예를 들어 토지 저당권자에게 신축건물에도 동일한 순위의 공동저당권을 설정해줬다면, 법정지상권이 성립할 여지가 있어요.
5.실무상 주의사항
공동저당권이 설정된 토지 위에 건물을 신축하려면, 반드시 저당권자의 동의를 받고 신축건물에도 저당권을 설정해야 해요. 그렇지 않으면 나중에 경매로 토지만 넘어갔을 때 건물을 철거해야 하는 상황이 올 수 있어요.
정리하면 건물 철거 전에 저당권자와 협의하고, 신축건물에도 저당권을 설정하는 게 안전해요. 이런 절차를 밟지 않으면 수천만 원, 수억 원짜리 건물을 철거해야 하는 손해를 볼 수 있어요.
6.출처
- 대법원 98다43601 전원합의체 판결 - 법제처
- 민법 제368조 - 법제처