지인들과 돈을 모아서 작은 건물을 샀어요. 그런데 지분 50% 이상을 가진 사람이 "내가 과반수니까 내 맘대로 한다"면서 동의 없이 건물을 관리하고 변경하고 있어요. 이거 괜찮은 건가요?
1.처분, 변경, 관리는 각각 달라요
민법 제264조와 민법 제265조는 공유물을 처분·변경·관리할 때 필요한 동의 수준을 다르게 정해놨어요.
처분과 변경은 전원 동의가 필요해요. 공유물을 팔거나, 구조를 바꾸거나, 용도를 변경하는 건 모든 공유자가 동의해야 한다는 거죠. 한 명이라도 반대하면 못 해요.
관리는 지분 과반수로 결정할 수 있어요. 공유물의 이용이나 개량 같은 관리 행위는 과반수 지분권자가 결정할 수 있어요. 예를 들어 건물을 누구에게 임대할지, 임대료를 얼마로 받을지 같은 건 과반수 지분으로 결정할 수 있다는 거죠.
보존은 각자 할 수 있어요. 건물이 무너질 것 같아서 긴급 수리하는 것처럼 보존 행위는 지분과 상관없이 누구나 할 수 있어요.
2.50%는 과반수가 아니에요
중요한 건 "과반수"가 뭐냐는 거예요. 과반수는 50%를 초과해야 해요. 50%는 과반수가 아니에요. 소수지분권자는 50% 이하를 가진 사람이고, 과반수지분권자는 50% 초과한 사람이에요.
예를 들어볼게요. A씨와 B씨가 건물을 50%씩 공유하고 있어요. 이 경우 둘 다 과반수가 아니라 소수지분권자예요. 그래서 관리 행위도 서로 협의해야 해요. 한 명이 마음대로 결정할 수 없어요.
반면 A씨가 60%, B씨가 40% 가지고 있다면 A씨는 과반수지분권자예요. 이 경우 A씨는 B씨 동의 없이 관리 행위를 할 수 있어요. 건물 전체를 임대하거나, 임대차 계약을 해지하는 것도 A씨 단독으로 가능해요.
3.과반수 지분권자가 단독 관리할 수 있지만 책임도 져요
과반수 지분권자가 동의 없이 관리 행위를 했다고 해서 무조건 문제인 건 아니에요. 관리는 과반수로 결정할 수 있으니까요. 하지만 그로 인해 소수지분권자가 손해를 보면 얘기가 달라져요.
예를 들어 과반수 지분권자가 건물 전체를 임대해서 소수지분권자가 자기 지분을 전혀 사용할 수 없게 됐다면, 소수지분권자는 자기 지분에 상응하는 임대료를 청구할 수 있어요. 부당이득 반환 청구권이 있거든요.
만약 과반수 지분권자가 건물을 마음대로 변경하거나 팔려고 한다면 이건 명백한 위법이에요. 변경과 처분은 전원 동의가 필요하니까요. 이 경우 즉시 법적 조치를 취해야 해요.
소수지분권자로서 권리를 지키려면 공유물 관리와 관련된 모든 사항을 기록으로 남기세요. 관리 결정, 임대 계약, 수익 배분 등을 문서로 정리해두면 나중에 분쟁이 생겼을 때 증거로 쓸 수 있어요. 필요하면 공유물 분할 청구를 해서 아예 지분을 나누는 것도 방법이에요.