A와 B가 C에게 돈을 빌려주기로 했어요. A는 6천만원, B는 4천만원이에요. 그런데 C가 갖고 있는 아파트에 근저당권을 설정하려고 하는데요. A와 B 각각의 명의로 동순위 근저당권을 설정할 수 있을까요? 네, 가능해요. 부동산등기법에서는 여러 명이 같은 순위로 근저당권을 설정할 수 있도록 하고 있어요.
1.근저당권 동순위란
근저당권은 돈을 빌려주고 부동산에 담보를 설정하는 거예요. 만약 빚을 안 갚으면 그 부동산을 경매로 팔아서 돈을 받을 수 있어요.
보통 근저당권은 순위가 있어요. 먼저 설정한 사람이 1순위, 나중에 설정한 사람이 2순위예요. 경매로 팔리면 1순위가 먼저 돈을 받고, 남은 돈이 있으면 2순위가 받고요.
그런데 동순위는 달라요. 같은 순위라는 뜻이에요. 두 명 이상이 동시에 같은 순위로 근저당권을 설정하는 거죠. 경매로 팔리면 동순위 채권자들끼리 비율대로 나눠 받아요.
2.각자 명의로 동순위 설정 가능해요
A와 B가 각자 명의로 근저당권을 설정하고 싶다면, 각각 등기 신청을 하면 돼요. 다만 동순위가 되려면 같은 날 같은 접수번호로 등기해야 해요.
어떻게 하냐고요. A와 B가 함께 등기소에 가서 동시에 신청하면 돼요. 또는 법무사에게 맡겨서 일괄 신청하면 되고요. 그럼 등기부에 A와 B의 근저당권이 같은 순위로 나란히 기재돼요.
예를 들면 이렇게 돼요. '근저당권 설정 - 채권최고액 6천만원 - 채권자 A', '근저당권 설정 - 채권최고액 4천만원 - 채권자 B'. 둘 다 1순위로 등기돼요. 순위는 같지만 채권최고액은 각자 돈 빌려준 만큼으로 다르게 설정할 수 있어요.
3.채권최고액은 비율대로 정하세요
근저당권을 설정할 때는 채권최고액을 정해야 해요. 채권최고액은 '최대 이만큼까지 받을 수 있다'는 한도액이에요. 보통 실제 빌려준 돈의 120~130% 정도로 정해요. 이자랑 비용도 고려하는 거죠.
A가 6천만원을 빌려줬다면 채권최고액은 7,200만원7,800만원 정도로 잡으면 돼요. B가 4천만원을 빌려줬다면 4,800만원5,200만원 정도로요.
경매로 팔릴 때는 이 채권최고액 비율대로 배당금을 나눠 받아요. 실제 빌려준 돈이 아니라 채권최고액 기준이에요. 그래서 비율을 잘 맞춰야 해요.
한번 볼까요. A는 채권최고액 7,200만원, B는 4,800만원으로 설정했어요. 아파트가 경매로 1억원에 팔렸어요. 선순위 채권자가 없다면, A와 B가 7,200:4,800 = 3:2 비율로 나눠 받아요. A는 6천만원, B는 4천만원을 받는 거죠.
4.동순위 설정 방법은 두 가지예요
동순위 근저당권을 설정하는 방법은 두 가지가 있어요. 첫째는 처음부터 동순위로 설정하는 거예요. A와 B가 같은 날 같은 접수번호로 등기하면 자동으로 동순위가 돼요.
둘째는 순위 양보를 받는 거예요. A가 먼저 1순위로 근저당권을 설정했어요. 나중에 B가 2순위로 설정했어요. 그런데 A가 'B와 순위를 같게 하겠다'고 양보하면, A와 B가 동순위가 돼요. 이걸 순위 변경 합의라고 해요.
순위 양보는 등기로 해야 효력이 생겨요. A와 B가 합의서를 작성하고, 등기소에 순위 변경 등기를 신청하면 돼요. 그럼 등기부에 '1순위 근저당권자 A, B (동순위)'라고 기재돼요.
5.경매 배당은 비율대로 나눠요
아파트가 경매로 넘어가면 어떻게 될까요. 동순위 채권자들은 채권최고액 비율대로 배당금을 나눠 받아요.
예를 들어볼게요. A는 채권최고액 6천만원, B는 4천만원이에요. 아파트가 경매로 8천만원에 팔렸어요. 선순위 채권자가 없다면, A와 B가 6:4 비율로 나눠 받아요. A는 4,800만원(8천만원 × 6/10), B는 3,200만원(8천만원 × 4/10)을 받는 거죠.
만약 배당금이 부족하면 어떻게 될까요. 아파트가 5천만원에 팔렸어요. A와 B의 채권최고액 합계는 1억원인데, 배당금은 5천만원밖에 없어요. 이럴 때도 비율대로 나눠요. A는 3천만원, B는 2천만원을 받고, 나머지는 못 받는 거예요.
동순위는 평등하게 나눠 받는 거예요. 한 사람만 먼저 다 받고 다른 사람은 못 받는 게 아니에요. 배당금을 비율대로 공평하게 나누는 게 동순위의 핵심이랍니다.
6.주의할 점이 있어요
동순위 근저당권을 설정할 때 주의할 점이 있어요. 첫째, 채권최고액 비율을 실제 빌려준 돈 비율과 맞춰야 해요. 안 그러면 나중에 배당받을 때 억울할 수 있어요.
둘째, 근저당권 설정계약서를 각자 따로 작성해야 해요. A와 C, B와 C가 각각 계약서를 쓰는 거예요. 한 장에 다 쓰면 나중에 문제될 수 있어요.
셋째, 등기 신청도 각자 해야 해요. A가 A 명의 근저당권 등기를, B가 B 명의 근저당권 등기를 신청하는 거예요. 다만 법무사에게 맡기면 한 번에 처리할 수 있어요.
넷째, 민법 제368조에 따라 근저당권의 피담보채권은 확정되어야 해요. 빌려준 돈이 얼마인지, 이자는 얼마인지 명확히 해야 나중에 배당받을 때 분쟁이 없어요. 근저당권 설정 전에 변호사나 법무사와 상담해서 계약서를 꼼꼼히 작성하세요.