귀농해서 농사짓고 살고 싶은데 농지에 집을 지을 수 있는지 궁금하신가요? 농지는 농사를 짓는 땅이라서 마음대로 집을 지을 수 없을 것 같아 망설여지시죠. 하지만 농업인이라면 일정 요건을 갖추면 농지에 주택을 지을 수 있어요. 농지법에서는 농가주택을 짓기 위한 농지전용을 허용하고 있거든요. 2026년부터는 일반인도 농림지역에 단독주택을 지을 수 있게 되어서 귀농귀촌이 더 쉬워졌답니다.
1.농업인 주택 건축 조건
농가주택을 건축하는 세대주는 농지법 시행령에서 정하는 요건을 갖춘 경우 1세대당 660제곱미터까지 시장·군수·구청장에게 신고하면 농지를 전용할 수 있어요. 660㎡는 약 200평인데, 일반 단독주택을 짓기에 충분한 크기예요.
농업인 요건은 두 가지 중 하나를 만족하면 돼요. 첫째, 농업에서 얻는 소득이 연간 총소득의 2분의 1을 초과하거나, 둘째, 세대 노동력의 2분의 1 이상을 농업에 투입하는 경우예요. 쉽게 말해 본업이 농사여야 한다는 뜻이죠.
귀농인의 경우 농지를 취득하고 실제로 영농에 종사한 지 1년 이상 지나야 농가주택을 지을 수 있어요. 농지만 사놓고 바로 집을 짓는 걸 막기 위한 규정이에요. 하지만 청년농업인 등 일부 경우에는 예외가 인정될 수도 있으니 시군구 농정과에 문의해 보세요.
2.2026년 농림지역 주택 건축 규제 완화
2026년부터는 비농업인도 농림지역에 단독주택을 건축할 수 있게 되었어요. 이전에는 농업인이나 임업인만 가능했는데, 규제가 완화된 거죠. 약 500㎢ 면적에 해당하는 농림지역에서 일반인도 집을 지을 수 있어요.
다만 보전산림과 농업진흥구역은 제외돼요. 이 지역들은 농업과 산림 보호를 위해 여전히 엄격하게 관리되거든요. 내가 매입하려는 땅이 어떤 용도지역인지 토지이음에서 먼저 확인해 보세요.
정부는 2026년 상반기에 국토계획법을 개정해서 이 내용을 반영할 예정이에요. 법 개정 전에는 기존 규정이 적용되니 참고하세요. 법이 시행되면 귀농귀촌 희망자들이 더 쉽게 농촌에 정착할 수 있을 거예요.
3.농지전용 신고 절차
농지전용 신고는 시군구 농정과에 신청하면 돼요. 농지전용 신고서, 토지 등기부등본, 토지대장, 주택 건축 계획서 등의 서류를 제출하고요. 정부24에서 온라인으로도 신청할 수 있어요.
신고를 접수하면 담당 공무원이 요건을 검토해요. 농업인 자격이 있는지, 면적은 660㎡ 이하인지, 농업진흥구역이 아닌지 등을 확인하죠. 문제없으면 농지전용 신고필증을 발급해 줘요. 보통 1~2주 정도 걸려요.
농지전용 신고필증을 받으면 이제 지목변경을 신청할 수 있어요. 농지(전, 답)에서 대지로 지목을 바꾸는 거죠. 지목변경은 주민센터나 정부24에서 신청하면 되고, 수수료는 몇만 원 정도예요.
4.건축허가 신청과 건축
지목이 대지로 변경되면 이제 건축허가를 신청할 수 있어요. 건축법에 따라 시군구 건축과에 건축허가 신청서와 설계도면을 제출하면 돼요. 건축사나 건축사사무소의 도움을 받으면 서류 작성이 훨씬 쉬워요.
건축허가를 받으면 착공신고를 하고 공사를 시작할 수 있어요. 공사 기간은 건물 규모에 따라 다르지만 단독주택은 보통 3~6개월 정도 걸려요. 공사 중에는 중간 검사를 받아야 하는 경우도 있으니 시공사와 잘 협의하세요.
공사가 끝나면 사용승인을 신청해요. 시군구 건축과 담당자가 나와서 설계대로 시공되었는지, 안전한지 검사해요. 문제없으면 사용승인이 나오고, 이제 입주할 수 있어요. 사용승인 후에는 건축물대장에 등재되고, 재산세 등 세금도 부과되기 시작해요.
5.농지전용 허가가 필요한 경우
농업인이 660㎡를 초과해서 주택을 짓거나, 농업인이 아닌 사람이 농지에 주택을 지으려면 농지전용 허가를 받아야 해요. 신고보다 절차가 복잡하고 심사도 까다로워요.
농지전용 허가는 농지법과 국토계획법 등 여러 법률의 기준을 모두 충족해야 해요. 농업진흥구역이면 원칙적으로 허가가 안 되고, 농업진흥구역 밖이라도 용도지역 제한, 개발행위 허가 등 여러 요건을 따져봐야 해요.
허가 심사에는 보통 1~3개월 정도 걸려요. 서류 보완 요청이 오면 더 길어질 수도 있고요. 전문가의 도움 없이 개인이 진행하기는 어려우니, 토지 관련 법무사나 행정사에게 대행을 맡기는 것도 방법이에요.
6.농지전용 시 주의사항
농업진흥구역 농지는 농지전용이 원칙적으로 금지돼요. 농업진흥구역은 농업 보호를 위해 엄격하게 관리되는 지역이라서 예외적인 경우를 제외하고는 주택을 지을 수 없어요. 땅을 살 때 농업진흥구역인지 반드시 확인하세요.
농지전용 후 일정 기간 내에 건축을 완료해야 해요. 농지전용 신고 후 2년 이내에 건축을 시작하지 않으면 신고가 취소될 수 있어요. 땅만 사두고 나중에 지으려고 했다가는 다시 신고해야 할 수도 있으니 주의하세요.
농지전용 후에도 농지보전부담금을 내야 하는 경우가 있어요. 농가주택 용도로 전용하면 감면되는 경우가 많지만, 조건에 따라 부담금이 부과될 수 있어요. 신고 전에 농지보전부담금이 얼마나 나올지 확인해 보세요.
개발제한구역이나 상수원보호구역 등 다른 규제가 중복되어 있을 수도 있어요. 농지법상 전용이 가능해도 다른 법률로 건축이 제한될 수 있으니, 토지 매입 전에 모든 규제를 확인하는 게 안전해요.
7.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 귀농인 - 법제처
- 농지법 - 법제처
- 건축법 - 법제처