시골에 작은 단독주택을 지으려고 해요. 연면적 150㎡ 정도에 2층짜리요. 건축허가를 받아야 하는지 건축신고만 하면 되는지 헷갈려요. 어떤 경우에 뭘 해야 하나요?
1.지역과 규모에 따라 달라져요
건축법 시행령에 따르면 원칙은 건축허가예요. 건축물을 짓거나 대수선하려면 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 해요. 하지만 일부 경우는 간단하게 신고만 하면 허가받은 것으로 봐줘요.
건축신고 대상은 크게 두 가지 조건을 봐요. 첫째는 지역이고, 둘째는 규모예요. 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물이면 건축신고로 가능해요.
질문하신 경우를 보면 연면적 150㎡에 2층이라고 했어요. 만약 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이라면 건축신고만 하면 돼요. 하지만 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역 등)이라면 건축허가를 받아야 해요.
2.증축과 개축도 기준이 있어요
새로 짓는 게 아니라 기존 집을 증축하거나 개축하려는 경우도 있죠. 이때도 건축신고만 하면 되는 경우가 있어요.
바닥면적 85㎡ 이내로 증축·개축·재축하면 건축신고만 하면 돼요. 단, 3층 이상 건축물은 증축·개축하려는 부분이 연면적의 10분의 1 이내여야 해요.
한 가지 더 알아둘 점은 100㎡를 초과하는 단독주택을 지을 때는 설계도서를 더 많이 제출해야 해요. 건축계획서, 배치도, 평면도, 입면도, 단면도, 구조도를 내야 해요. 100㎡ 이하면 이것보다 간단하게 제출할 수 있고요.
3.신고 없이 지으면 큰일 나요
건축신고나 허가 없이 무단으로 집을 지으면 5천만원 이하의 벌금을 내야 해요. 게다가 불법건축물로 분류되어 이행강제금이 부과될 수 있어요. 이행강제금은 시정할 때까지 반복해서 부과돼요.
나중에 건축물 준공검사도 못 받고, 소유권보존등기도 못 해요. 집을 팔려고 해도 불법건축물이라 매매가 어려워요. 담보대출도 못 받고요.
그러니까 작은 집이라도 꼭 건축신고나 허가를 받고 지으세요. 관할 시·군·구청 건축과에 가서 상담받으면 돼요. 정확한 지역 구분과 규모 제한은 지자체마다 조금씩 다를 수 있으니까 미리 확인하는 게 안전해요.
건축신고는 시·군·구청 민원실이나 정부24에서 온라인으로도 할 수 있어요. 필요한 서류는 건축신고서, 설계도서, 토지이용계획확인서 등이에요. 건축허가는 더 복잡하니까 건축사무소에 맡기는 게 일반적이에요.
4.출처
- 건축법 시행령 - 법제처
- 건축허가 및 건축신고의 개요 - 찾기쉬운 생활법령정보