이사 들어온 다세대주택 현관문에는 201호라고 써 있는데, 등기부등본 보니 101호라고 나와 있어요. '이거 괜찮은 건가?' 불안해지셨죠.
1.대항력이란 왜 중요한가
주택임대차보호법에서 말하는 대항력은 보증금을 지킬 수 있는 힘이에요. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가도 보증금을 우선해서 돌려받을 수 있어요.
대항력은 집을 실제로 인도받고, 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 생겨요. 이 두 가지를 "대항요건"이라고 해요. 둘 중 하나라도 안 되면 대항력이 없어지는 거죠.
2.등기부 주소와 주민등록 주소 불일치 문제
등기부등본에 적힌 주소가 법적으로 정확한 주소예요. 현관문에 붙어 있는 호수는 편의상 붙인 거라 법적 효력이 없어요.
문제는 주민등록을 잘못된 호수로 하면 대항력이 안 생긴다는 거예요. 예를 들어볼게요. A씨는 현관문에 201호라고 써 있는 걸 보고 201호로 전입신고했어요. 근데 등기부에는 101호로 등재돼 있었죠. 이 경우 A씨는 대항력이 없어요. B씨는 계약 전에 등기부를 확인하고 101호로 정확히 전입신고했어요. B씨는 대항력이 생기는 거예요.
등기부 주소와 다른 주소로 주민등록하면 법적으로 "주민등록을 안 한 것"과 같아요. 나중에 보증금 문제가 생기면 우선변제권을 못 받을 수 있어요.
3.주소 불일치 발견 시 대처 방법
이미 잘못된 주소로 전입신고했다면 즉시 정정해야 해요. 주민센터 가서 "전입신고 정정하러 왔어요"라고 하면 돼요. 등기부등본을 들고 가서 정확한 호수를 보여주면 바로 처리해 줘요.
계약 전이라면 반드시 등기부등본을 먼저 떼어보세요. 인터넷등기소에서 1,000원이면 발급받을 수 있어요. 현관문 호수를 믿고 계약하면 나중에 큰일 나요.
집주인에게 "등기부랑 현관문 호수가 다른데요?"라고 물어보는 것도 좋아요. 잘 모르는 집주인도 있고, 알면서 안 알려주는 경우도 있거든요.
4.가족 주민등록과 대항력 유지
대항력은 임차인 본인뿐 아니라 가족도 인정돼요. 배우자나 자녀가 주민등록을 유지하고 있으면 임차인이 일시적으로 전출해도 대항력은 유지돼요.
하지만 가족 전부가 전출하면 대항력이 사라져요. 출장이나 유학으로 임차인만 나가 있어도, 가족이 그 집에 살고 있으면 괜찮아요. 다만 이것도 정확한 주소로 주민등록이 돼 있어야 한다는 전제가 깔려 있어요.
5.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 대항력 및 우선변제권