아파트 매매계약 체결하고 한숨 돌렸는데, 갑자기 집주인이 "계약금의 2배 줄 테니 계약 해제하자"고 연락이 왔어요. 주변 시세가 많이 올라서 그런 거겠죠. 내가 원하지 않는데도 받아들여야 할까요?
1.계약금 배액배상, 정확히 뭔가요
민법 제565조에 따르면 계약 체결 시 계약금을 주고받은 경우, 상대방이 이행에 착수할 때까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 2배를 돌려주면 계약을 해제할 수 있어요.
쉽게 말하면 양쪽 다 마음이 바뀌면 빠져나갈 수 있는 탈출구예요. 하지만 이게 언제까지나 가능한 건 아니에요. '이행착수' 전까지만 가능하거든요.
이행착수란 계약 내용을 실제로 이행하기 시작했다고 객관적으로 인정받을 수 있는 행동을 말해요. 단순히 준비만 하는 건 해당 안 돼요. 예를 들어 매수인이 중도금을 납부했거나, 잔금 마련을 위해 대출 실행을 받았다면 이행착수로 봐요.
2.이행착수 전과 후, 대응이 달라져요
매도인이 계약금 배액배상을 제안했을 때, 매수인이 아직 아무것도 안 했다면 받아들일 수밖에 없어요. 이행착수 전이니까요. 하지만 이미 중도금을 납부했거나 잔금 대출을 실행 받았다면 얘기가 달라져요.
"저는 이미 계약 이행을 시작했으니 거절하겠습니다"라고 할 수 있어요. 이 경우 매도인은 원래 계약대로 집을 넘겨야 해요. 만약 매도인이 계속 거부하면 법원에 소송을 제기해서 강제로 계약 이행을 시킬 수 있어요.
아니면 계약 이행 대신 손해배상을 요구할 수도 있어요. 시세가 많이 올랐다면 그 차액만큼 손해를 봤으니까요. 손해배상 금액은 계약 해제 시점의 시세와 계약금액의 차이로 계산해요.
3.매도인의 배액배상 제안, 거절할 수 있어요
매수인 입장에서 이행착수를 했다고 볼 만한 근거가 있다면 당당하게 거절하세요. 중도금을 납부했거나, 잔금 대출을 받았거나, 이사 준비를 본격적으로 시작했다면 이행착수로 인정받을 가능성이 높아요.
거절하려면 내용증명을 보내는 게 안전해요. "이미 계약 이행에 착수했으므로 계약금 배액배상 제안을 거절하며, 원래 계약대로 이행할 것을 요구합니다"라고 명확하게 적으세요.
만약 매도인이 계속 거부하면 부동산 전문 변호사와 상담하세요. 계약 이행 청구 소송이나 손해배상 청구 소송을 준비해야 할 수도 있어요. 시세 차익이 크다면 소송 비용을 들여서라도 권리를 지키는 게 유리해요.
참고로 매도인이 배액배상으로 계약을 해제하면 22%의 세금을 원천징수해야 해요. 소득세 20%와 지방소득세 2%예요. 이 세금은 다음 달 10일까지 신고·납부해야 하고요.
4.출처
- 민법 제565조 - 법제처
- 부동산 매매계약의 해제 등 - 찾기쉬운 생활법령정보