현재 거주하고 있는 집에서 공로, 그러니까 일반 도로까지 가려면 사용할 수 있는 통로가 없어요. 옆 토지를 지나가야만 도로로 나갈 수 있는데, 이런 경우 옆 토지로 통행을 할 수 있나요? 통행료도 내야 하는 건가요?
1.맹지 소유자는 주위토지통행권이 있어요
민법 제219조에 따르면, 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우, 토지 소유자는 주위의 토지를 통행할 수 있어요. 이걸 '주위토지통행권'이라고 해요.
공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 주위 토지를 통행할 수 있고, 필요한 경우에는 통로를 개설할 수도 있어요. 옆집 땅을 지나가지 않으면 도로로 나갈 방법이 없다면, 법적으로 통행권을 인정받을 수 있어요.
이 권리는 맹지 소유자를 보호하기 위한 거예요. 집이 있는데 도로로 나갈 수 없으면 사실상 생활이 불가능하니까, 법에서 최소한의 통행 권리를 보장하는 거죠.
2.통행으로 인한 손해는 보상해야 해요
주위토지통행권을 행사하면 통행지 소유자에게 손해를 보상해야 해요. 남의 땅을 지나가는 거니까 그로 인한 피해를 보상하는 게 당연해요.
손해액은 주위토지통행권이 인정되는 당시의 현실적 이용 상태에 따른 통행지의 임료 상당액을 기준으로 해요. 쉽게 말하면 그 땅을 빌려 쓴다고 가정했을 때 내야 할 임대료 정도예요.
손해액은 여러 사정을 고려해서 결정돼요. 쌍방 토지의 취득 시기와 가격, 통행지에 부과되는 재산세, 본래 용도로 사용 가능한지, 통행 횟수와 방법, 토지의 지형과 위치, 부근 환경 등을 종합적으로 고려해요.
3.통행료 결정 방법
통행료는 쌍방이 협의해서 정하는 게 원칙이에요. 맹지 소유자와 통행지 소유자가 만나서 "한 달에 얼마씩 내겠다" 또는 "일시불로 얼마를 내겠다"고 합의하면 돼요.
합의가 안 되면 법원에 손해배상 청구 소송을 제기해서 법원이 적정 금액을 결정해요. 판례를 보면 지역과 토지 상황에 따라 천차만별이에요.
예를 들어볼게요. A씨는 맹지를 소유하고 있어서 옆집 B씨 땅을 지나가야 도로로 나갈 수 있어요. B씨와 협의해서 월 10만원씩 통행료를 내기로 했어요. 반면 C씨는 옆집 D씨와 합의가 안 돼서 법원에 소송을 냈고, 법원이 연 100만원을 보상금으로 결정했어요.
4.무상 통행이 가능한 경우
모든 경우에 통행료를 내는 건 아니에요. 민법 제220조에 따르면 통행지 소유자의 토지 분할과 일부 양도로 인해 발생한 맹지는 통행에 대한 보상 의무가 없어요.
예를 들어 원래 큰 땅 하나였는데 소유자가 땅을 둘로 쪼개서 한쪽을 팔았어요. 그래서 산 사람 땅이 맹지가 됐다면, 남은 땅을 무상으로 통행할 수 있어요.
이건 토지를 분할하거나 일부 양도한 사람이 통로를 확보해줬어야 했는데 안 해준 거니까, 그 사람에게 책임을 묻는 거예요. 무상으로 통행할 수 있어요.
5.통행권 행사 시 주의사항
주위토지통행권을 행사할 때는 통행지에 가장 손해가 적은 장소와 방법을 선택해야 해요. 여러 경로가 가능하면 통행지 소유자에게 피해가 가장 적은 쪽을 택해야 해요.
예를 들어 밭을 가로질러 가는 것보다 담장 옆으로 가는 게 덜 방해된다면, 담장 옆으로 가야 해요. 밭 한가운데를 지나가면 농사에 피해를 주니까요.
통로를 개설할 때도 마찬가지예요. 꼭 필요한 최소한의 폭과 길이로만 만들어야 해요. 과도하게 넓거나 긴 통로를 만들면 안 돼요.
6.통행권 분쟁 해결 방법
통행지 소유자가 통행을 막거나 과도한 통행료를 요구하면 법적 대응을 할 수 있어요. 법원에 주위토지통행권 확인 소송을 제기하면 돼요.
소송에서 승소하면 법원이 통행권을 확인해주고, 적정 보상액도 결정해줘요. 판결을 받으면 통행지 소유자가 막더라도 강제로 통행할 수 있어요.
반대로 통행지 소유자 입장에서는 과도한 통행으로 피해를 보면 손해배상을 청구할 수 있어요. 예를 들어 보행만 가능한 통행권인데 차량까지 다니게 하면 추가 손해배상을 청구할 수 있어요.
7.등기부에 지역권 설정하기
통행권을 확실하게 보호받으려면 통행지 등기부에 지역권을 설정하는 게 좋아요. 지역권은 다른 사람의 토지를 자기 토지의 편익을 위해 사용할 수 있는 권리예요.
지역권을 등기하면 통행지가 제3자에게 팔려도 새 소유자에게 대항할 수 있어요. 등기가 없으면 통행지가 팔릴 때마다 새 소유자와 다시 협의해야 할 수 있어요.
지역권 설정은 통행지 소유자와 합의해서 등기소에 신청하면 돼요. 합의가 안 되면 법원 판결로 지역권 설정 등기를 할 수도 있어요.
맹지라서 통행권이 필요하다면, 통행지 소유자와 원만하게 협의해서 합리적인 보상액을 정하고 지역권까지 설정하는 게 가장 안전한 방법이에요.
8.출처
- 민법 제219조 (주위토지통행권) - 법제처
- 민법 제220조 - 법제처