부동산 계약하고 나서 '내 이름 말고 친구 이름으로 등기해주세요' 하면 되는 걸까요? 세금 때문에, 재산 숨기려고, 여러 이유로 생각해볼 수 있는데요. 결론부터 말하면 안 돼요.
1.명의신탁이란
쉽게 말해 실제 돈 낸 사람(실소유자)과 등기부에 적힌 사람(명의자)이 다른 거예요. A가 돈 내고 집 샀는데 B 이름으로 등기하는 식이죠.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)은 이런 명의신탁을 원칙적으로 금지하고 있어요. 1995년부터 시행된 법인데, 부동산 투기와 탈세를 막기 위해서예요.
2.명의신탁 소유권이전등기, 정확히 뭐예요?
명의신탁에는 두 가지 형태가 있어요.
등기명의신탁: 실소유자 A가 매도인 C와 계약하고 돈 내는데, 등기만 B 명의로 하는 경우예요. 계약서에는 A 이름이 나와요.
계약명의신탁: 처음부터 B가 C와 계약하고, A가 뒤에서 돈만 대는 경우예요. 3자간 명의신탁이라고도 해요.
둘 다 불법이에요. 계약 형태만 다를 뿐 명의를 빌리는 건 똑같거든요.
3.명의신탁 불법 처벌 수위
명의신탁으로 등기하면 엄청난 불이익이 따라와요.
과징금: 부동산 평가액의 최대 15%를 과징금으로 내야 해요. 10억짜리 아파트면 1억 5천만원이에요.
이행강제금: 과징금 내고도 실명등기로 안 고치면 추가로 최대 20%가 더 나와요. 10억짜리면 2억이죠.
형사처벌: 5년 이하 징역 또는 2억원 이하 벌금에 처해져요. 전과자 될 수도 있어요.
등기 무효: 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 법적으로 무효예요. 나중에 명의자(친구)가 '내 거야' 하면서 팔아버려도 막을 방법이 별로 없어요.
4.명의신탁 예외적 허용 경우
모든 명의신탁이 불법인 건 아니에요. 다음 경우는 예외적으로 인정돼요.
배우자 명의로 등기하는 경우는 조세포탈 등 불법 목적이 없다면 괜찮아요. 종중 재산을 종중 명의로, 종교단체 산하 조직 재산을 그 조직 명의로 등기하는 것도 마찬가지예요.
단, 이런 경우에도 탈세 목적이면 불법이에요. '세금 아끼려고 배우자 명의 했어요'는 안 통해요.
5.올바른 소유권이전등기 방법
매매계약 체결하고 잔금 주고 집 인도받으면, 그때부터 60일 이내에 실소유자 명의로 소유권이전등기를 해야 해요.
등기 신청은 법무사에게 맡기거나 직접 할 수 있어요. 부동산등기 인터넷 신청도 가능하죠.
취득세는 부동산 취득일로부터 60일 이내에 납부해야 해요. 명의신탁으로 절세하려다가 과징금 물고 전과자 되는 것보다, 정직하게 세금 내는 게 훨씬 나아요.