부동산 중개사가 "이 근처에 대규모 개발 들어온다, 집값 엄청 오를 거다"라고 했어요. 그 말만 믿고 계약했는데, 알고 보니 개발 계획이 취소됐다는 거예요. 속은 기분이 들어서 계약을 취소하고 싶은데, 가능할까요?
1.부동산 계약 취소와 해제, 뭐가 다른가요?
먼저 취소와 해제의 차이를 알아야 해요. 비슷해 보이지만 법적으로는 완전히 달라요.
계약 취소는 계약할 때 문제가 있었다는 거예요. 예를 들어 미성년자가 부모 동의 없이 계약했거나, 사기나 강박으로 계약했을 때 취소할 수 있어요. 민법에서는 착오, 사기, 강박을 취소 사유로 인정하고 있어요. 취소하면 계약은 처음부터 없었던 것으로 돼요.
계약 해제는 유효하게 성립된 계약을 나중에 풀어버리는 거예요. 계약은 문제없이 성립했지만, 약속한 날짜에 잔금을 안 치르거나, 이행착수 전에 계약금을 포기하고 그만두는 경우예요. 해제하면 계약 이전 상태로 돌아가요.
질문하신 상황을 보면, 개발 계획 취소는 계약 성립 후에 알게 된 거예요. 그럼 취소보다는 해제 쪽에 가까운 문제예요. 하지만 만약 매도인이 거짓말로 속였다면 '사기'로 인한 취소가 가능할 수도 있어요.
2.착오로 인한 취소가 가능할까요?
"개발 계획이 있다고 믿었는데 없었다"는 건 착오에 해당할까요? 법적으로는 어려워요.
민법 제109조에서는 "의사표시에 착오가 있을 때는 취소할 수 있다"고 정하고 있어요. 하지만 모든 착오가 다 취소 사유는 아니에요. 중요한 착오여야 하고, 착오가 있었다는 걸 상대방이 알았거나 알 수 있었어야 해요.
부동산 계약에서 "집값이 오를 거라는 기대"는 개인의 예측이에요. 미래에 대한 주관적 판단이죠. 이런 건 법에서 말하는 착오로 인정받기 어려워요. "이 집이 5억인 줄 알았는데 실제로는 3억짜리였다"처럼 객관적 사실에 대한 착오가 아니니까요.
예를 들어볼게요. A씨는 "이 동네에 지하철 역이 들어온다"는 소문을 듣고 집을 샀어요. 나중에 지하철 계획이 취소됐어요. A씨가 "착오로 계약했다"며 취소를 주장했지만, 법원은 인정하지 않았어요. 지하철 역 여부는 계약의 본질적 내용이 아니고, 미래의 불확실한 일이니까요.
만약 매도인이나 중개사가 허위 정보를 고의로 제공했다면 얘기가 달라져요. 이건 착오가 아니라 사기가 되거든요. 사기로 인한 취소는 가능해요.
3.사기로 인한 취소는 가능할까요?
매도인이나 중개사가 개발 계획이 없다는 걸 알면서도 "있다"고 거짓말했다면, 이건 사기예요. 사기로 인한 계약은 취소할 수 있어요.
사기 인정 요건은 세 가지예요. 첫째, 상대방이 거짓말을 했어야 해요. 둘째, 그 거짓말로 인해 내가 속아서 계약했어야 해요. 셋째, 만약 진실을 알았다면 계약하지 않았을 거라는 게 명백해야 해요.
증거가 중요해요. 매도인이나 중개사가 "개발 계획 확정됐다"고 했다는 증거가 있어야 해요. 녹음, 문자 메시지, 카카오톡, 계약서 특약 같은 게 증거가 될 수 있어요. 단순히 "그런 말 들은 것 같다"는 기억만으로는 부족해요.
예를 들어볼게요. B씨는 매도인한테 "시청에서 확인했는데 이 지역 재개발 확정됐다"는 말을 들었어요. 녹음까지 해뒀어요. 나중에 시청에 확인했더니 재개발 계획 자체가 없었어요. B씨는 사기로 계약을 취소하고 손해배상까지 받을 수 있어요.
반대로 C씨는 중개사가 "여기 개발 들어올 거 같다"고 했어요. 증거도 없고, "거 같다"는 추측성 발언이에요. 이 경우 사기로 인정받기 어려워요. 확정적 사실처럼 거짓말한 게 아니니까요.
4.계약금 포기하고 해제할 수 있나요?
취소가 어렵다면, 계약을 해제하는 방법이 있어요. 가장 간단한 건 계약금 포기예요.
민법 제565조에서는 "이행착수 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다"고 정하고 있어요. 이행착수란 계약 내용을 실제로 실행하기 시작한 걸 말해요. 잔금을 치르거나 등기 이전을 하는 게 대표적이에요.
아직 중도금이나 잔금을 안 냈고, 등기도 안 옮겼다면 계약금을 포기하고 해제할 수 있어요. 계약금이 3천만원이었다면 그냥 포기하는 거예요. 매도인한테 "계약 해제합니다, 계약금은 안 돌려받겠습니다"라고 통지하면 돼요.
내용증명을 보내는 게 안전해요. "언제 계약했고, 계약금을 포기하고 해제한다"는 내용을 명확히 적어서 보내세요. 나중에 "해제 안 했다"고 다툴 수 있으니까요.
만약 이미 중도금을 냈거나 등기를 옮겼다면 어떻게 될까요? 이행착수가 된 거니까 계약금 포기만으로는 해제할 수 없어요. 이 경우에는 매도인과 합의해서 해제하거나, 법원에 소송을 걸어야 해요.
5.손해배상 청구는 가능할까요?
사기로 계약을 취소했거나, 매도인과 합의해서 해제했다면, 손해배상도 청구할 수 있을까요?
사기로 취소한 경우에는 손해배상 청구가 가능해요. 민법 제750조에서는 "고의나 과실로 타인에게 손해를 입힌 자는 배상 책임이 있다"고 정하고 있거든요. 사기는 고의에 해당하니까, 손해배상을 청구할 수 있어요.
배상 범위는 실제 손해액이에요. 계약금을 돌려받지 못했다면 그 금액, 중개 수수료를 냈다면 그것도 포함될 수 있어요. 정신적 고통에 대한 위자료도 청구할 수 있지만, 금액은 크지 않아요.
단순 해제한 경우에는 손해배상이 어려워요. 계약금 포기하고 해제한 건 법으로 인정된 권리니까, 매도인한테 추가 손해를 청구하기 어렵거든요. 내가 선택해서 계약금을 포기한 거니까요.
중개사의 책임도 물을 수 있어요. 중개사가 확인해야 할 사실을 제대로 확인하지 않고 거짓 정보를 제공했다면, 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있어요. 다만 중개사가 선의로 잘못 안 경우에는 책임을 묻기 어려워요.
6.계약 파기 방지 방법은?
반대로 매도인 입장에서 보면, 매수인이 계약금만 포기하고 도망가는 걸 막고 싶을 수 있어요. 어떻게 할 수 있을까요?
중도금을 미리 일부 받으세요. 계약서에 "중도금 지급일 이전이라도 일부를 미리 지급한다"고 특약을 넣고, 계약금과 함께 중도금 일부를 받으면 돼요. 중도금을 받으면 이행착수가 된 거니까, 매수인이 계약금만 포기하고 해제할 수 없어요.
위약금 조항을 넣으세요. 계약서에 "일방이 계약을 위반하면 위약금 얼마를 지급한다"고 정해두는 거예요. 계약금보다 높은 금액으로 정하면 매수인이 함부로 해제하기 어려워져요.
확정일자를 받으세요. 매수인이 등기를 옮기지 않아도, 확정일자를 받으면 대항력이 생겨요. 매수인이 해제하려고 해도 절차가 복잡해지니까, 계약을 지킬 가능성이 높아져요.
2026년에는 집값 상승 기대로 계약했다가 시장 상황이 안 좋아지자 매수인이 계약금만 포기하고 계약을 파기하는 사례가 많았어요. 매도인들이 손해를 보는 경우가 많아서, 위와 같은 방지 조치가 중요해졌답니다.
7.부동산 계약 시 확인해야 할 것들
앞으로 이런 일을 겪지 않으려면 계약 전에 꼼꼼히 확인해야 해요.
개발 계획은 직접 확인하세요. 중개사나 매도인 말만 믿지 말고, 해당 지자체 홈페이지나 부동산거래관리시스템에서 직접 확인하세요. 확정된 계획인지, 아직 검토 중인지 명확히 파악하세요.
계약서에 명시하세요. 만약 개발 계획이 계약의 중요한 조건이라면, 계약서 특약에 "인근 지역 개발 계획이 확정되었음을 전제로 계약한다"고 적으세요. 나중에 문제가 생기면 이 특약을 근거로 다툴 수 있어요.
등기부등본과 토지이용계획 확인원을 떼보세요. 등기부등본에는 저당권, 가압류 같은 권리 관계가 나와요. 토지이용계획 확인원에는 용도지역, 개발 제한 여부가 나오고요. 이걸 확인하면 부동산의 실제 상태를 알 수 있어요.
전문가 자문을 받으세요. 큰돈이 걸린 계약이니까, 부동산 전문 변호사나 감정평가사에게 상담을 받는 것도 좋아요. 계약서 검토나 권리 분석을 해주거든요. 상담료가 아깝다고 생각할 수 있지만, 나중에 분쟁 비용을 생각하면 훨씬 경제적이에요.
8.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 부동산 매매 - 법제처
- 민법 - 법제처