부동산을 처음 매수하려는데 뭐부터 해야 할지 막막하시죠? 계약부터 등기까지 단계가 많아서 하나라도 빠뜨리면 큰일날 것 같은 느낌, 누구나 겪는 고민이에요.
1.부동산 매수 전 확인사항
계약하기 전에 반드시 대법원 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서를 발급받아야 해요. 예전에는 등기부등본이라고 불렀던 서류예요.
간단히 말해 이 서류에는 부동산의 소유자가 누군지, 담보대출은 얼마나 있는지, 압류나 가압류 같은 권리 제한은 없는지 모든 정보가 나와 있어요. 계약하고 나서 "이게 경매 넘어간 집이었어요"라는 소리 듣지 않으려면 꼭 확인하세요.
1.1.확인해야 할 핵심 사항
등기사항전부증명서에서 표시사항(주소, 구조, 면적)과 권리관계(소유권, 저당권, 전세권, 지상권)를 꼼꼼히 봐야 해요. 특히 저당권이나 가압류가 설정되어 있으면, 매도인이 잔금 받고 이걸 정리할 수 있는지 확인하세요.
2.부동산 매매계약 체결
계약서를 작성할 때는 계약 조항을 전부 기재한 후 매도자와 매수인, 중개업자가 각각 서명날인해요. 계약서는 매도자, 매수인, 중개업자가 각 1통씩 보관해요.
계약서에 반드시 들어가야 할 내용은 부동산 표시(주소, 면적), 매매대금, 계약금·중도금·잔금 지급일과 금액, 소유권이전 시기, 특약사항이에요. 특약사항에는 "잔금일까지 근저당권 말소" 같은 조건을 명확히 적어두세요.
2.1.계약금과 대금 지급 순서
구체적으로 보면 계약금은 보통 매매대금의 10% 정도를 계약 당일 지급해요. 중도금은 계약일과 잔금일 중간 시점에 지급하는데, 금액이 크면 2~3회로 나눠 낼 수도 있어요. 잔금은 소유권이전등기를 하는 날 지급하고요.
정리하면 계약금 → 중도금 → 잔금 순서로 대금을 지급하고, 잔금 지급과 동시에 등기 서류를 주고받아요.
3.소유권이전등기 신청
잔금을 지급한 날로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 해요. 주택임대차보호법에 따라 기간을 지키지 않으면 과태료가 부과될 수 있어요.
등기는 매도인과 매수인이 함께 관할 등기소에 방문하거나, 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로 신청할 수 있어요. 보통은 법무사에게 위임하는 경우가 많아요.
3.1.등기 신청 필요 서류
매도인은 등기필증(또는 등기필정보), 인감증명서, 주민등록등본을 준비해야 해요. 매수인은 주민등록등본, 거래신고필증, 취득세 영수증을 준비하고요.
거래신고필증은 매매계약일로부터 30일 이내에 시·군·구청에 신고하면 발급받을 수 있어요. 2026년 1월부터는 계약서와 계약금 입금 증빙자료까지 제출해야 해요.
4.2026년 부동산 매매 변경사항
2026년에는 부동산 거래 투명성을 높이기 위한 규제가 강화됐어요. 1월부터 주택 매매계약 신고 시 공인중개사가 계약서와 계약금 입금 증빙자료를 의무적으로 제출해야 해요.
다시 말해 계약금을 현금으로 주고받으면 안 되고, 반드시 계좌이체로 남겨야 한다는 거예요. 2월부터는 자금조달계획서 양식도 바뀌어서 대출 유형, 금융기관, 자기자금 항목을 구체적으로 적어야 해요.
4.1.생애 최초 주택 구입 감면
생애 최초로 주택을 구입하면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있어요. 2028년 말까지 연장됐지만, 실거주 목적이라는 조건이 명확히 적용돼요. 집을 사고 1년 이내에 전입신고하고 실제 거주해야 감면 혜택을 유지할 수 있어요.
5.부동산 매수 시 주의사항
등기부등본 확인할 때 표제부뿐만 아니라 갑구(소유권), 을구(저당권·전세권)까지 전부 확인하세요. 특히 가압류나 가등기가 있으면 위험 신호예요.
잔금일에는 등기 서류와 함께 세금(취득세, 지방교육세) 납부 영수증도 확인하세요. 매도인이 체납한 세금이 있으면 나중에 매수인에게 청구될 수 있어요.
6.출처
- 국토교통부 마이홈포털 - 국토교통부
- 대법원 인터넷등기소 - 대법원