분식점을 2년째 운영하고 있는데 계약 만료일이 지났어요. 집주인한테 연락했는데 받지 않고, 그냥 월세만 계속 내고 있어요. 이러면 계약이 자동으로 연장되는 건가요?
1.상가건물 묵시적갱신이란
상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면 임대인이 일정 기간 내에 갱신 거절 통지를 안 하면 계약이 자동으로 연장돼요. 이걸 '묵시적갱신'이라고 불러요.
쉽게 말해 계약 끝나는데 집주인이 아무 말 안 하고 임차인도 계속 장사하면 법이 자동으로 계약을 연장해 주는 거예요. 종전 계약과 똑같은 조건으로 다시 계약한 것처럼 보는 거죠.
묵시적갱신은 임차인을 보호하기 위한 제도예요. 집주인이 계약 막판에 갑자기 나가라고 하면 임차인이 곤란해지잖아요. 그래서 미리 통지하지 않으면 자동으로 연장되게 만든 거예요.
다만 주택 임대차와는 조금 달라요. 주택은 묵시적갱신되면 2년 연장인데, 상가는 1년만 연장돼요. 이 점 꼭 기억하세요.
2.상가건물 묵시적갱신 조건
묵시적갱신이 되려면 두 가지 조건을 충족해야 해요.
첫째, 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 통지를 안 했어야 해요. 예를 들어 계약이 12월 31일에 끝나면 6월 30일부터 11월 30일 사이에 통지를 했어야 하는 거죠. 이 기간 안에 통지 안 하면 묵시적갱신이 성립해요.
둘째, 임대인이 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 통지도 안 했어야 해요. "월세 올려주면 계약하겠다"는 식의 조건부 통지도 안 한 거예요. 아무 말도 안 했어야 해요.
이 두 조건을 만족하면 계약 만료일 다음 날부터 자동으로 계약이 연장돼요. 별도로 계약서를 다시 쓸 필요도 없어요. 기존 계약 조건이 그대로 유지되면서 1년 더 연장되는 거예요.
다만 상가임대차보호법 적용대상에 해당하는 상가여야 이 보호를 받을 수 있어요. 환산보증금이 너무 높으면 법 적용 대상이 아니니 확인해 보세요.
3.묵시적갱신 후 존속기간
묵시적갱신이 되면 존속기간이 얼마나 될까요? 1년이에요.
주택 임대차는 묵시적갱신되면 2년 자동 연장인데, 상가는 1년만 연장돼요. 그러니까 2년 계약이 끝나고 묵시적갱신되면 1년만 더 있을 수 있는 거예요.
1년 후에 또 갱신하고 싶으면 상가 계약갱신청구권을 사용하거나 임대인과 새로 계약해야 해요. 묵시적갱신은 한 번에 1년씩만 연장된다고 생각하면 쉬워요.
존속기간이 1년이니까 1년 안에 권리금 회수 계획을 세워야 해요. 장기 계획 세우기 어렵다면 임대인과 대화해서 확실하게 재계약하는 게 나을 수도 있어요.
4.계약갱신청구권과 묵시적갱신 차이
계약갱신청구권과 묵시적갱신은 비슷해 보이지만 달라요.
계약갱신청구권은 임차인이 적극적으로 "계약 연장해 주세요"라고 요구하는 거예요. 임대인이 거절 사유가 없으면 의무적으로 연장해 줘야 해요. 계약갱신청구권은 최초 계약 포함해서 10년까지만 쓸 수 있어요.
묵시적갱신은 아무도 말을 안 해서 자동으로 연장되는 거예요. 임차인이 요구하지 않아도 임대인이 통지를 안 하면 저절로 연장돼요. 묵시적갱신은 10년 제한이 없어요. 임대인이 계속 통지를 안 하면 계속 1년씩 연장될 수 있어요.
쉽게 정리하면, 계약갱신청구권은 '내가 적극적으로 요구'하는 거고, 묵시적갱신은 '아무 말 없어서 자동'인 거예요. 상황에 따라 어느 쪽이 유리한지 따져보고 선택하면 돼요.
10년이 안 됐으면 계약갱신청구권을 쓰는 게 확실해요. 임대인이 거절 사유가 없으면 무조건 연장해야 하니까요. 10년이 넘었으면 묵시적갱신에 의존할 수밖에 없어요.
5.상가건물 계약 갱신 시 주의사항
계약 만료 6개월 전부터 임대인 동향을 살피세요. 갱신 거절 통지가 올 수 있는 시기니까 미리 대비하는 게 좋아요. 통지가 오면 권리금 회수 준비를 해야 하니까요.
묵시적갱신을 원하지 않으면 임차인도 통지해야 해요. 임차인이 나갈 거면 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 말해야 해요. 안 그러면 묵시적갱신돼서 1년 더 계약이 유지돼요.
월세나 관리비 인상은 별도로 협의해야 해요. 묵시적갱신되면 기존 계약 조건이 유지되지만, 임대인이 5% 범위 내에서 월세 인상을 요구할 수는 있어요. 이건 법으로 허용된 거니까 협의해서 정하면 돼요.
10년이 지나면 보호가 약해져요. 계약갱신청구권은 10년까지만 가능하니까, 10년 넘게 장사했으면 임대인이 갱신 거절할 수 있어요. 장기 임차인은 이 점을 꼭 기억하세요.
계약서를 다시 쓰는 게 안전해요. 묵시적갱신으로 연장되면 법적으로는 문제없지만, 나중에 분쟁이 생길 수 있어요. 가능하면 임대인과 대화해서 서면으로 재계약하는 게 좋아요.
6.임대인의 갱신 거절 사유
묵시적갱신을 막으려면 임대인이 정당한 사유를 들어 갱신을 거절해야 해요.
정당한 사유는 임대인이 건물을 직접 사용하려는 경우, 재건축이나 재개발로 철거해야 하는 경우, 임차인이 월세를 3번 이상 연체한 경우 같은 거예요. 이런 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있어요.
거절 통지는 반드시 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 해야 해요. 이 기간을 지키지 않으면 통지가 무효가 되고 묵시적갱신이 돼요.
임차인 입장에서는 갱신 거절 통지를 받으면 권리금 회수를 준비해야 해요. 임대인이 신규 임차인을 방해하면 손해배상 청구도 가능하니 알아두세요.
7.출처
- 상가건물 임대차보호법 - 법제처
- 상가건물 임대차 갱신 - 찾기쉬운 생활법령정보