상가건물 임대차계약서에 "수선의무는 임차인이 부담한다"는 특약 넣고 계약했는데, 최근 지붕에 큰 균열이 생겨서 비가 막 새고 있어요. 이것도 제가 고쳐야 할까요? 건물주는 "계약서에 있잖아"라고 하는데 뭔가 이상한 느낌이 들어요.
1.상가건물 수선의무, 기본은 임대인 책임이에요
민법 제623조에 따르면 임대인은 상가건물을 임차인에게 인도하고, 계약 기간 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지해야 할 의무가 있어요. 쉽게 말하면, 건물주가 건물을 제대로 쓸 수 있게 관리해야 한다는 거예요.
여기서 중요한 건, 수선의무 특약을 맺었다고 해서 모든 수선을 임차인이 해야 하는 건 아니라는 점이에요. 특약이 명확하게 범위를 정하지 않았다면, 일상적인 마모나 경미한 수선만 임차인 부담이에요.
반대로 건물의 주요 구조부, 기본 시설 교체, 큰 규모 수선은 여전히 임대인이 책임져야 해요.
2.지붕 균열과 비 샘, 이건 대규모 수선이에요
간단히 말해, 지붕 균열로 비가 많이 새는 건 경미한 수선이 아니에요. 건물 구조와 직결된 중대한 하자거든요.
법원 판례와 상가건물 임대차보호법 해석을 보면, 임대인이 수선해야 하는 항목으로 벽 균열, 누수, 자연재해 피해 등이 명시되어 있어요. 지붕 균열로 인한 누수는 정확히 여기에 해당하죠.
A씨는 상가 화장품 매장을 운영하는데, 계약서에 수선의무 특약이 있었어요. B씨는 같은 건물에서 카페를 운영하는데, 특약이 없었어요. 두 분 모두 천장에서 물이 샜을 때, 임대인이 수선 비용을 부담했어요. 특약 유무와 관계없이 구조적 문제는 임대인 책임이기 때문이에요.
보일러 고장, 싱크대 파손, 누수, 벽 균열, 동파, 도배, 바닥재 같은 건 전부 임대인이 고쳐야 할 대규모 수선에 속해요.
3.수선의무 특약, 어디까지 유효한가요
핵심은 특약의 범위예요. 계약서에 "임차인이 수선의무를 부담한다"고만 써있고 구체적인 범위가 없다면, 법원은 경미한 수선만 임차인 책임으로 봐요.
경미한 수선이란 형광등 교체, 문고리 수리, 단순 청소나 소모품 교체처럼 일상적으로 발생하는 작은 수선을 말해요. 하지만 지붕 균열처럼 건물 자체 기능에 영향을 주는 건 절대 경미한 수선이 아니에요.
설령 계약서에 "모든 수선은 임차인이 한다"고 써있어도, 건물의 주요 구조나 기본 설비에 대한 수선은 임대인 의무예요. 이건 법으로 정해진 의무라 특약으로도 완전히 면제할 수 없거든요.
4.임대인이 수선 안 하면 어떻게 해야 하나요
먼저 내용증명으로 수선 요청을 보내세요. "지붕 균열로 비가 새니 수선해 달라"고 명확히 적고, 기한도 정해주는 게 좋아요.
임대인이 거부하거나 응답이 없으면, 임차인이 직접 수선하고 비용을 청구할 수 있어요. 또는 비가 새서 영업에 지장이 있다면 차임 감액을 청구할 수도 있어요.
만약 임대인과 합의가 안 되면, 한국부동산원 분쟁조정위원회에 조정 신청을 하거나 법원에 소송을 제기할 수 있어요. 내용증명과 현장 사진, 수리 견적서는 증거로 꼭 챙겨두세요.
실제로 영업에 큰 피해가 있다면 손해배상 청구도 가능해요. 지붕 비 샘 때문에 상품이 젖거나 손님이 줄어든 경우가 여기 해당하죠.
5.출처
- 민법 제623조 - 법제처
- 상가건물 임대차보호법 - 법제처
- 대법원 판례 - 대법원