"음식점 하던 상가를 사무실로 바꾸려는데 복잡한 허가 받아야 하나요?" 면적에 따라 다르지만 500㎡ 미만이면 생각보다 간단해요!
상가를 임대해서 장사하다가 업종을 바꾸고 싶을 때 있잖아요. 음식점 하다가 사무실로 쓰고 싶거나, 카페 하다가 옷가게로 바꾸고 싶거나. 이럴 때 용도변경을 해야 하는데 절차가 어떻게 되는지 헷갈리실 거예요. 오늘은 상가 용도변경에 대해 쉽게 알려드릴게요!
1.용도변경이 뭔가요
건축물을 다른 목적으로 쓰려고 바꾸는 거예요.
건축법에서 건축물 용도를 29가지로 분류해놨어요. 음식점, 사무실, 카페, 옷가게 같은 거 다 용도가 정해져 있거든요. 이 용도를 바꾸는 게 용도변경이에요.
A씨가 치킨집을 하다가 장사가 안 돼서 다른 일을 하려고 해요. 그 자리에서 사무실로 쓰고 싶대요. 이럴 때 용도변경을 해야 해요.
2.제2종 근린생활시설이 뭔가요
일정 크기의 음식점, 사무실, 카페 등을 묶어놓은 카테고리예요.
건축법 시행령 별표 1을 보면 건축물을 29개 용도로 나누고, 또 그걸 9개 시설군으로 분류해놨어요.
제2종 근린생활시설에는 뭐가 있냐고요. 30㎡ 이상 500㎡ 미만의 일반음식점, 휴게음식점(카페), 일반업무시설(사무실), 학원, 독서실 같은 게 다 여기 들어가요.
B씨가 80㎡ 카페를 하고 있어요. 이것도 제2종 근린생활시설이에요. C씨가 100㎡ 사무실 쓰고 있어요. 이것도 제2종 근린생활시설이에요. 같은 카테고리인 거죠.
3.80㎡ 음식점을 사무실로 바꾸기
별도 허가 절차 없이 변경 가능해요.
80㎡ 음식점하고 80㎡ 사무실은 둘 다 제2종 근린생활시설이에요. 같은 카테고리 안에서 바꾸는 거니까 허가 필요 없어요.
D씨가 80㎡ 식당을 하다가 접었어요. 그 자리에서 사무실로 쓰려고 하는데 구청에 문의했더니 "같은 제2종 근린생활시설이니까 용도변경 허가 필요 없어요" 하더래요. 건축물대장 변경 신청만 하면 된대요.
4.건축물대장 변경 신청은 해야 해요
절차는 간단하지만 신청은 필수예요.
허가는 필요 없지만 건축물대장은 바꿔야 해요. 시·군·구청에 가서 건축물대장 기재내용 변경 신청을 하면 돼요.
E씨가 100㎡ 카페를 사무실로 바꿨어요. 구청에 가서 "건축물대장 변경 신청 하러 왔어요" 했더니 서류 쓰게 하더래요. 수수료 몇만 원 내고 신청 끝났어요.
필요한 서류는 신청서랑 임대차계약서, 신분증 정도예요. 온라인으로도 신청 가능한 곳이 많아요.
5.건축기준은 맞춰야 해요
바꾸려는 용도의 기준을 충족해야 해요.
용도변경이 자유롭다고 해서 아무렇게나 해도 되는 건 아니에요. 바꾸려는 용도의 건축기준에 맞아야 해요.
F씨가 음식점을 사무실로 바꾸려고 해요. 사무실로 쓰려면 환기시설, 채광, 방화시설 같은 기준을 맞춰야 해요. 음식점 때 쓰던 주방 후드는 필요 없어지고요.
G씨는 반대로 사무실을 음식점으로 바꾸려고 했어요. 음식점 하려면 주방 설비, 화장실, 환기 기준이 더 까다로워요. 이런 걸 다 맞춰야 해요.
6.500㎡ 넘으면 절차가 달라요
600㎡ 이상 사무실은 다른 시설군이에요.
음식점은 500㎡까지만 제2종 근린생활시설이에요. 사무실도 500㎡ 미만만 제2종 근린생활시설이고, 600㎡ 이상은 업무시설이라는 다른 카테고리로 들어가요.
H씨가 300㎡ 음식점을 600㎡ 사무실로 확장하면서 용도변경하려고 해요. 이건 제2종 근린생활시설에서 업무시설로 바뀌는 거라서 신고를 해야 해요.
시설군이 다르면 절차가 복잡해져요. 상위 시설군에서 하위 시설군으로 바꾸는 건 신고, 하위에서 상위로 바꾸는 건 허가를 받아야 해요.
7.다른 용도 변경 예시
제2종 근린생활시설 안에서 자유롭게 변경 가능해요.
음식점↔사무실 말고도 여러 조합이 가능해요.
I씨가 학원을 카페로 바꿨어요. 둘 다 제2종 근린생활시설이라 건축물대장 변경 신청만 했어요.
J씨는 옷가게를 휴게음식점(카페)으로 바꿨어요. 역시 같은 시설군이라 간단하게 처리됐어요.
K씨는 노래방을 사무실로 바꾸려고 했는데, 노래방은 제2종 근린생활시설이 아니라서 다른 절차를 거쳐야 했어요.
8.제1종 근린생활시설은 달라요
제1종은 더 작은 규모예요.
제1종 근린생활시설은 30㎡ 미만의 작은 가게들이에요. 슈퍼마켓, 휴게음식점, 이발소 같은 거예요.
L씨가 25㎡ 작은 카페를 하고 있어요. 이건 제1종 근린생활시설이에요. 제2종이랑 카테고리가 달라서 용도변경 절차도 달라요.
제1종에서 제2종으로 바꾸는 건 신고를 해야 해요. 하위 시설군에서 상위 시설군으로 바뀌는 거거든요.
9.임대 상가는 집주인 동의 받아야 해요
상가 소유자 허락 필수예요.
임대해서 쓰는 상가라면 집주인한테 용도변경 해도 되는지 허락받아야 해요.
M씨가 임대한 상가에서 음식점 하다가 사무실로 바꾸려고 해요. 집주인한테 연락했더니 "계약서에 음식점으로 쓴다고 써있는데 마음대로 바꾸면 안 돼요" 하더래요.
임대차계약서에 용도가 명시돼 있으면 집주인 동의 없이 바꾸면 계약 위반이에요. 최악의 경우 계약 해지될 수도 있어요.
10.용도변경 안 하면 어떻게 되나요
과태료 나와요.
용도를 바꿨는데 신고 안 하면 불법이에요. 과태료가 나올 수 있어요.
N씨가 음식점을 사무실로 바꿔서 쓰는데 건축물대장은 그대로 뒀어요. 나중에 적발돼서 과태료 100만원 나왔어요.
건축물대장이랑 실제 용도가 다르면 나중에 매매할 때도 문제 생겨요. O씨가 상가를 팔려고 했는데 건축물대장이랑 실제 쓰임이 달라서 매수자가 거래 거절했어요.
11.다음부터는 어떻게 해야 하나요
면적 먼저 확인하세요.
내가 바꾸려는 용도가 몇 제곱미터인지, 제2종 근린생활시설에 해당하는지 확인하세요. 500㎡ 미만이면 같은 카테고리 안에서 자유롭게 변경 가능해요.
건축물대장 변경은 필수예요.
절차가 간단하다고 해서 안 해도 되는 건 아니에요. 구청에 건축물대장 변경 신청은 꼭 하세요.
임대 상가는 집주인 동의 받으세요.
임대해서 쓰는 곳이면 집주인한테 미리 허락받고 용도 바꾸세요. 나중에 문제 생기면 더 복잡해져요.
12.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 임의변경이 가능한 용도변경 - 법제처
- 건축법 - 법제처
- 건축법 시행령 - 법제처