상가 임대차 계약 기간이 만료됐어요. 이제 인근에 있는 새 가게로 이사하려고 하는데, 건물주가 보증금을 당장 못 준다고 해요. 새로운 세입자를 얻을 때까지 기다려 달라는데, 돈은 나중에 받더라도 바로 이사해도 될까요?
1.상가 보증금 반환의 기본 원칙
결론부터 말하면 절대 안 돼요. 보증금을 못 받았는데 상가를 비우면 나중에 돈 받기가 정말 어려워져요. 상가건물 임대차보호법에서는 이런 경우를 대비해 임차인을 보호하고 있어요.
계약이 끝났다고 해서 임대차 관계가 바로 끝나는 게 아니에요. 보증금을 받을 때까지는 여전히 임차인의 권리가 유지돼요. 이걸 '임대차 관계의 존속'이라고 하는데요. 법에서는 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차가 계속되는 것으로 본다고 명시하고 있어요.
이건 임차인의 보증금 반환 권리를 실질적으로 보장하기 위한 거예요. 계약이 끝나도 상가를 계속 점유하고 있으면, 나중에 보증금을 못 받을 위험이 훨씬 줄어들거든요.
2.보증금 받을 때까지 상가 사용 가능
계약 기간이 끝났지만 보증금을 못 받았다면, 그 상가를 계속 사용할 수 있어요. 건물주가 나가라고 해도 법적으로 나갈 의무가 없어요. 보증금을 주지 않는 한 계속 영업할 수 있다는 거죠.
다만 차임은 내야 해요. 계약 종료 전에 내던 원래 차임 그대로요. 시세가 올랐다고 해서 더 많이 낼 필요도 없어요. 계약서에 적힌 금액만 내면 돼요.
예를 들어볼게요. A씨는 보증금 5,000만 원에 월세 200만 원으로 상가를 빌렸어요. 계약 기간이 끝났는데 건물주가 보증금을 안 줘요. 이 경우 A씨는 월세 200만 원만 계속 내면서 상가를 그대로 쓸 수 있어요.
3.임대인이 보증금을 즉시 돌려줘야 하는 이유
법적으로 임대인은 계약이 종료되면 즉시 보증금을 돌려줘야 해요. '새 세입자가 올 때까지 기다려 달라'는 건 법적 근거가 없는 거예요. 이건 그냥 임대인의 사정일 뿐이죠.
만약 임대인이 보증금을 주지 않으면, 임차인은 법적 조치를 취할 수 있어요. 가장 흔한 방법이 임차권등기명령 신청이에요. 이건 법원에 신청하면 임차인의 권리를 등기부에 올려주는 건데요. 그러면 상가를 비워도 대항력을 유지할 수 있어요.
또 보증금 반환 청구 소송을 할 수도 있어요. 법원 판결을 받으면 강제집행을 통해 건물주 재산에서 보증금을 받아낼 수 있어요.
4.상가를 비우면 안 되는 이유
상가를 비우는 순간, 대항력을 잃어요. 대항력이란 건물주가 바뀌거나 다른 채권자가 나타나도 내 권리를 주장할 수 있는 힘이에요. 상가에 계속 있어야 이 힘이 유지돼요.
대항력을 잃으면 무슨 일이 생기냐면요. 만약 건물주가 빚이 많아서 건물이 경매로 넘어가면, 새 주인한테 보증금을 받기 어려워져요. 또 건물주의 다른 채권자들이 나타나면, 그들보다 우선해서 보증금을 받을 권리도 사라져요.
그래서 보증금을 못 받았는데 이사를 가야 하는 상황이라면, 반드시 임차권등기명령을 먼저 받아야 해요. 이 등기를 해두면 상가를 비워도 대항력이 유지돼요.
5.임차권등기명령 신청 방법
보증금을 못 받았는데 어쩔 수 없이 상가를 비워야 한다면, 임차권등기명령을 신청하세요. 이건 법원에 신청하는 거고요. 신청하면 법원이 심사해서 등기를 해줘요.
신청 서류는 간단해요. 임대차 계약서 사본, 계약 종료를 증명하는 서류, 보증금 반환 청구 사실을 증명하는 서류(예: 내용증명 발송 증명) 등을 준비하면 돼요. 법원에 가서 신청서를 작성하고 제출하면 되는데요. 변호사 없이도 본인이 직접 할 수 있어요.
등기가 완료되면 상가를 비워도 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 나중에 건물이 경매로 넘어가도 보증금을 우선적으로 받을 수 있어요.
6.차임 지급 의무는 계속돼요
계약 종료 후에도 보증금을 못 받고 상가를 계속 쓴다면, 차임은 내야 해요. 다만 시가가 아니라 계약서에 적힌 원래 차임만 내면 돼요.
만약 건물주가 "이제 시세가 올랐으니 더 많이 내라"고 한다면, 거절할 수 있어요. 법원 판례에서도 임차인은 종전 임대차 계약에서 정한 차임만 지급하면 된다고 명확히 했거든요.
다만 차임을 안 내면 건물주가 계약 해지 사유로 삼을 수 있으니, 꼬박꼬박 내는 게 중요해요. 나중에 법적 분쟁이 생겼을 때 불리하게 작용할 수 있거든요.
7.출처
- 상가건물 임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 상가건물 임대차 - 법제처