상가를 빌려서 장사하고 있는데 다른 사람에게 다시 빌려주고 싶으신가요? 내가 월세를 내고 있으니 내 권리로 다른 사람에게 다시 임대해도 될 것 같은데, 건물주한테 허락을 받아야 하는지 헷갈리시죠. 전대차계약에서 가장 중요한 부분이 바로 임대인, 즉 건물주의 동의 여부예요. 결론부터 말하면 상가 전대 시 임대인 동의가 법적으로 필수랍니다.
1.상가 전대, 정확히 뭔가요
전대는 임차인이 임대인으로부터 빌린 건물을 다시 제3자에게 빌려주는 걸 말해요. 쉽게 말해 내가 건물주한테 빌린 상가를 다른 사람에게 다시 세를 놓는 거예요. 이때 원래 건물주는 '임대인', 나는 '전대인', 다시 빌리는 사람은 '전차인'이 되는 거죠. 상가건물임대차보호법에서는 이런 전대차 관계에 대해 명확한 규정을 두고 있어요.
전대차는 두 개의 임대차 관계가 동시에 존재하는 거예요. 건물주와 나 사이의 원래 임대차 관계, 그리고 나와 새로 들어올 사람 사이의 전대차 관계. 이 두 관계가 맞물려 돌아가기 때문에 건물주의 동의가 반드시 필요한 거랍니다.
2.상가 전대 시 임대인 동의 필수인 이유
법적으로 임대인의 동의 없이 전대하면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 수 있어요. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제3호에서 명확하게 규정하고 있거든요. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고요.
동의 없이 전대하면 불법점유를 한 것으로 보여지고 계약해지가 가능해져요. 건물주 입장에서는 자기 건물에 누가 들어와 있는지도 모르는 상황이 되는 거니까요. 전대인과 전차인 사이에 발생한 계약은 유효하지만, 이건 전대인과 전차인만의 권리일 뿐 다른 제3자, 즉 건물주에게는 그 권리와 효력을 주장할 수 없어요.
임대인의 동의를 받지 않으면 나중에 큰 문제가 생길 수 있어요. 건물주가 계약해지를 요구하면 전차인도 함께 나가야 하는 상황이 올 수 있거든요. 분쟁을 예방하려면 반드시 건물주의 서면 동의를 받아두세요.
3.임대인 동의를 받으면 어떤 보호를 받나요
임대인의 동의를 받은 전대차 전차인은 민법 제630조, 제631조에 따라 법적인 보호를 받을 수 있어요. 상가건물임대차보호법 제13조에 따라 계약갱신요구권과 임대료인상한도 등 규정에서 보호를 받을 수 있고요. 이건 일반 임차인과 똑같은 수준의 법적 보호예요.
계약갱신요구권이 있으면 임대차 기간이 끝났을 때 전차인이 계속 사업을 하고 싶다고 요구할 수 있어요. 건물주가 특별한 사유 없이 거절하지 못하고요. 임대료도 마음대로 올릴 수 없어요. 연 5% 범위 내에서만 인상이 가능하거든요.
반대로 동의를 받지 않으면 이런 보호를 전혀 받지 못해요. 전차인은 건물주에게 "나 여기 있어요" 하고 주장조차 할 수 없는 거예요. 그러니 반드시 임대인 동의서를 서면으로 받아두는 게 안전해요. 나중에 "동의한 적 없는데요?" 하면 증거가 없으면 곤란하니까요.
4.임대인 동의 없는 전대의 법적 효력
동의 없이 전대계약을 맺었다고 해서 그 계약 자체가 무효인 건 아니에요. 전대인과 전차인 사이의 계약은 법적으로 유효해요. 다만 건물주에게는 그 권리를 주장할 수 없다는 게 문제예요. 건물주가 "나 동의 안 했는데 왜 남 들여보냈어?" 하면서 계약해지를 요구하면 막을 방법이 없어요.
건물주는 상가건물임대차보호법에 따라 무단전대를 이유로 계약을 해지할 수 있어요. 계약이 해지되면 전대인은 물론 전차인도 건물에서 나가야 해요. 전차인이 "나는 전대인한테 정당하게 빌렸어요" 하고 주장해도 소용없어요.
이렇게 되면 전차인은 전대인에게 손해배상을 청구할 수는 있어요. 하지만 전대인이 배상 능력이 없으면 그것도 무용지물이죠. 그러니 전차인 입장에서도 계약할 때 "건물주 동의서 보여주세요" 하고 꼭 확인해야 안전해요.
5.임대인 동의를 받는 방법과 주의사항
임대인 동의는 구두로 받아도 법적으로는 유효해요. 하지만 나중에 분쟁이 생기면 증명이 어려워요. 그래서 반드시 서면으로 받아야 해요. 전대차계약서에 임대인의 서명이나 날인을 받거나, 별도의 동의서를 작성하는 게 좋아요.
동의서에는 구체적인 내용을 명시해야 해요. 전대 기간, 전대 조건, 전차인의 정보 등을 명확하게 적어두세요. "전대를 허락한다"는 식의 포괄적인 동의가 아니라, 누구에게 언제부터 언제까지 어떤 조건으로 전대하는지를 구체적으로 써야 해요.
원래 임대차계약서에 "전대 금지" 조항이 있는지도 확인해 보세요. 만약 그런 조항이 있다면 건물주가 동의해 주지 않을 가능성이 높아요. 그럴 때는 건물주와 협상을 통해 계약서를 변경하거나, 전대를 포기하고 임대인 지위 승계 방식으로 가는 게 나을 수도 있어요.
6.출처
- 상가건물임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 상가건물 임대차 - 법제처