서울 강남에서 보증금 2억원 주고 작은 분식점을 2년째 운영하고 있어요. 장사가 잘 돼서 단골도 많이 생겼는데, 계약 만료가 2달 앞으로 다가왔어요. 집주인이 나가라고 하면 어떡하죠? 계속 할 수 있는 방법 없나요?
1.계약갱신청구권, 10년 보장이에요
간단히 말해, 가능해요. 상가건물 임대차보호법에서 임차인에게 계약갱신청구권을 보장하거든요.
임차인은 계약 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 계약 갱신을 요구할 수 있어요. 그럼 임대인은 특별한 사유가 없는 한 거절할 수 없어요.
갱신청구권은 최초 계약 기간을 포함해서 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있어요.
A씨는 2년 계약으로 카페를 운영했어요. 2년 후 갱신청구해서 2년 더, 또 2년 더, 총 3번 갱신해서 8년간 운영했어요. B씨는 3년 계약으로 시작해서 3년, 3년, 1년 갱신해서 총 10년 운영했어요. 두 분 다 법이 보장하는 최대 기간을 활용한 거예요.
2.갱신청구, 언제 어떻게 하나요
핵심은 계약 만료 전 6개월부터 1개월 사이예요. 이 기간에 임대인에게 "계약을 갱신하겠다"고 의사 표시를 해야 해요.
방법은 여러 가지예요. 내용증명을 보내는 게 가장 확실해요. 나중에 증거로 쓸 수 있거든요.
문자나 카톡으로 보내도 유효하긴 한데, 나중에 "못 받았다"고 우기면 증거가 약해요. 그래서 내용증명이나 이메일처럼 발송과 수신이 명확한 방법을 쓰는 게 좋아요.
갱신청구를 하면, 임대인은 거절 사유가 있을 때만 거절할 수 있어요. 거절 사유 없이 거절하면 자동으로 갱신된 것으로 봐요.
3.집주인이 갱신 거절할 수 있는 경우
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 법정 사유는 정해져 있어요.
첫째, 임차인이 3번 이상 차임을 연체했거나, 차임 연체액이 2개월 차임액에 달한 경우예요.
둘째, 임차인이 임대인 동의 없이 전대(재임대)하거나 임차권을 양도한 경우예요.
셋째, 임차인이 고의나 중과실로 상가건물을 심하게 훼손한 경우예요.
넷째, 임대인이 상가건물 전부를 철거하거나 재건축하려는 경우예요. 단, 이 경우에는 객관적 증거가 있어야 해요.
다섯째, 임대인이 본인이나 직계가족이 그 상가건물에서 영업하려는 경우예요. 실제로 영업할 의사가 있어야 하고, 갱신 거절 후 3개월 이내에 영업을 시작해야 해요.
이런 사유 없이 "그냥 싫다", "다른 사람한테 더 비싸게 받고 싶다" 같은 건 거절 사유가 안 돼요.
4.갱신 시 차임은 얼마나 오를까요
핵심은 5% 제한이에요. 계약을 갱신할 때 임대인이 차임을 올릴 수는 있지만, 기존 차임의 5%를 초과할 수 없어요.
월세 200만원이었다면, 갱신 시 최대 210만원까지만 올릴 수 있는 거예요. 보증금도 마찬가지로 5% 제한이 적용돼요.
만약 임대인이 5%보다 더 올리겠다고 하면, 임차인은 거절하고 5% 인상된 금액으로 갱신을 주장할 수 있어요.
단, 당사자 간 합의가 있으면 5% 이상 올리는 것도 가능해요. 하지만 임차인이 동의하지 않으면 5%까지만 올릴 수 있어요.
5.갱신 기간은 얼마나 되나요
갱신된 계약 기간은 원래 계약과 동일해요. 2년 계약이었다면 갱신도 2년이에요.
단, 10년 범위 내에서만 가능하니까, 남은 기간이 2년이 안 되면 그만큼만 갱신돼요.
최초 3년 계약 → 3년 갱신 → 3년 갱신 → 1년 갱신 = 총 10년이에요. 마지막엔 1년만 갱신되는 거죠.
갱신청구권은 임차인만 가지는 권리예요. 임대인은 임차인에게 "계속 해라"고 강요할 수 없어요. 임차인이 나가겠다고 하면 막을 방법이 없어요.
6.묵시적 갱신이랑 다른가요
묵시적 갱신은 계약갱신청구권과 달라요. 묵시적 갱신은 계약 만료 후 임대인이 이의 없이 임차인이 계속 사용하도록 두면, 같은 조건으로 자동 갱신되는 거예요.
묵시적 갱신은 기간이 정해지지 않아요. 그래서 양쪽 모두 언제든 3개월 전 통지로 계약을 해지할 수 있어요.
반면 계약갱신청구권은 임차인이 적극적으로 요구하는 거고, 갱신 기간도 명확해요. 그리고 10년 범위 내에서 보호받아요.
보통은 계약갱신청구권을 행사하는 게 임차인에게 유리해요. 기간이 보장되고 차임 인상도 5%로 제한되니까요.
2026년 1월 2일부터 상가건물 임대차보호법 개정 사항이 시행 중이니, 최신 내용을 꼭 확인하세요.
7.출처
- 상가건물 임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 법제처
- 내용증명 발송 - 우체국