서울에서 커피숍을 열려고 상가건물을 계약했는데, 보증금이 2억원이고 월세가 800만원이라면 법으로 보호받을 수 있을까요? 막상 계약하려니 '환산보증금'이니 '보호 한도'니 하는 말들이 나와서 헷갈리시죠.
1.상가건물임대차보호법 적용 기준
주택과 달리 상가건물은 지역마다 보호받을 수 있는 보증금 한도가 정해져 있어요. 서울은 환산보증금 9억원 이하 상가만 상가건물 임대차보호법의 전면적 보호를 받을 수 있어요.
왜 이런 한도가 있냐면, 상가는 주택보다 규모나 사업 형태가 다양해서 고액 임차인까지 똑같이 보호하면 형평성 문제가 생기기 때문이에요. 그래서 법에서는 일정 금액 이하의 소상공인만 보호하겠다는 취지로 한도를 정해놨어요.
2.환산보증금 계산 방법
월세가 있는 경우에는 단순히 보증금만 보는 게 아니라 '환산보증금'을 계산해야 해요. 계산 공식은 이렇게 돼요.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
쉽게 말하면 월세를 보증금으로 환산해서 더하는 거예요. 월세 100만원이면 보증금 1억원과 같다고 보는 거죠.
예를 들어볼게요. A씨는 보증금 5억에 월세 없는 상가를 계약했어요. B씨는 보증금 2억에 월세 800만원짜리 상가를 계약했고요. A씨의 환산보증금은 5억원이지만, B씨는 2억 + (800만 × 100) = 10억원이 돼요. 같은 보증금 2억이어도 월세가 있으면 환산보증금이 훨씬 커지는 거죠.
3.보증금 2억 + 월세 800만원 계약의 보호 여부
질문하신 계약의 환산보증금을 계산하면 이렇게 나와요.
2억 + (800만 × 100) = 10억원
서울의 보호 한도가 9억원이니까, 10억원은 한도를 초과해요. 따라서 상가건물임대차보호법의 전면적인 보호는 받지 못해요.
4.환산보증금 초과 시 보호 범위
그렇다고 해서 아무 보호도 못 받는 건 아니에요. 환산보증금이 9억을 넘어도 일부 중요한 권리는 여전히 보호받을 수 있어요.
받을 수 있는 보호
대항력은 적용돼요. 사업자등록 신청하고 건물을 인도받으면 나중에 건물 주인이 바뀌어도 임차인 지위를 주장할 수 있어요.
계약갱신청구권도 적용돼요. 임대차 기간이 끝나도 한 번은 갱신을 요구할 수 있어요. 총 10년까지 계약을 유지할 수 있죠.
권리금 회수 기회 보호도 받아요. 다음 임차인에게 권리금을 받을 기회를 집주인이 방해하면 손해배상 청구를 할 수 있어요.
받지 못하는 보호
우선변제권은 없어요. 건물이 경매로 넘어가도 보증금을 우선적으로 배당받을 권리가 없다는 뜻이에요. 이게 가장 큰 차이예요.
소액임차인 최우선변제권도 당연히 적용 안 돼요.
5.보증금을 안전하게 지키려면
환산보증금이 한도를 초과하는 경우라면, 보증금 보호를 위해 다른 장치를 마련해야 해요.
전세권 설정: 건물에 전세권 설정을 하면 우선변제권과 비슷한 효력을 얻을 수 있어요. 다만 집주인 동의가 필요하고 등기비용이 들어요.
근저당권 여부 확인: 계약 전에 등기부등본을 꼭 확인하세요. 선순위 근저당권이 보증금보다 많으면 경매 시 돈을 못 받을 수 있어요.
HUG 보증 가입: 상가임대차 보증보험에 가입하면 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 대신 받을 수 있어요. 다만 환산보증금 한도를 초과하는 경우 가입 조건을 확인해 봐야 해요.
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6.출처
- 상가건물 임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 법제처