"1억짜리 아파트 계약하고 계약금 천만원 냈어요. 근데 일주일 만에 시세가 1억 2천까지 올랐어요. 집주인이 계약금 이천만원 돌려주며 계약 해지하겠대요. 못 막나요?" 아쉽지만 못 막아요.
법으로 매도인한테 배액상환 해제권이라는 게 있거든요. 매수인이 이행에 착수하기 전까지는 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있어요. 오늘은 부동산 매매계약금과 해제권에 대해 쉽게 알려드릴게요!
1.매매계약금이 뭔가요
부동산 매매계약 체결할 때 내는 돈이에요.
보통 매매대금의 10%를 계약금으로 내요. 1억짜리 아파트면 천만원, 5억짜리면 5천만원 이런 식이죠. 이 돈은 나중에 매매대금에 포함돼요. 잔금 낼 때 빼고 내는 거예요.
1억짜리 아파트 계약했어요. 계약금 천만원, 중도금 3천만원, 잔금 6천만원. 잔금 낼 때는 총 1억에서 이미 낸 4천만원 빼고 6천만원만 내면 돼요.
2.계약금은 무슨 의미예요
"계약했어요"라는 증거예요.
계약금을 주고받으면 "우리 진짜 계약했네요" 하는 증거가 돼요. 매수인이 계약금 냈다는 건 "진짜 살 거예요" 의사를 보인 거고, 매도인이 받았다는 건 "진짜 팔게요" 의사를 보인 거예요.
그리고 계약금은 해약금 역할도 해요. 나중에 계약 해제할 때 기준이 되는 돈이거든요.
3.배액상환이 뭔가요
계약금의 두 배를 돌려주는 거예요.
매도인이 계약을 해제하고 싶으면 받은 계약금을 그대로 돌려주는 게 아니라 두 배로 돌려줘야 해요. 천만원 받았으면 이천만원 돌려주는 거죠.
계약금 천만원 받았어요. 매도인이 계약 해제하고 싶어요. 천만원 그대로 돌려주면 안 되고 이천만원 돌려줘야 해요. 천만원은 원래 받은 거, 나머지 천만원은 페널티예요.
4.매도인은 언제까지 배액상환으로 해제할 수 있나요
매수인이 이행에 착수하기 전까지예요.
이행착수가 뭐냐면 실제로 계약 내용을 실행하기 시작한 거예요. 매수인 입장에서는 중도금을 지급하거나 잔금 준비를 구체적으로 시작하는 게 이행착수예요.
2025년 1월 1일 계약했어요. 계약금 천만원 냈어요. 중도금은 3월 1일에 내기로 했어요. 2월 15일에 매도인이 "배액상환하고 해제할게" 해요. 아직 중도금 안 냈으니까 이행착수 전이에요. 매도인이 배액상환으로 해제할 수 있어요.
만약 매수인이 2월 28일에 중도금을 이미 냈다면? 이미 이행에 착수한 거예요. 이제 매도인이 일방적으로 배액상환 해제를 못 해요.
5.매수인도 계약 해제할 수 있나요
네, 매수인도 할 수 있어요.
매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있어요. 매도인이 이행에 착수하기 전까지요. 이것도 권리예요.
계약금 천만원 냈어요. 근데 다른 더 좋은 집을 찾았어요. 매도인한테 "저 계약금 안 돌려받을게요. 계약 해제할게요" 할 수 있어요. 천만원은 포기하는 거예요.
반대로 매도인이 이미 등기 서류 준비하고 소유권 이전 절차를 시작했다면? 매도인이 이행에 착수한 거예요. 이제 매수인도 일방적으로 계약금 포기하고 해제 못 해요.
6.시세 올라서 집주인이 배액상환 하겠다는데 막을 수 있나요
특별한 약정이 없다면 못 막아요.
법으로 매도인한테 배액상환 해제권이 있거든요. 매수인이 이행에 착수하기 전이면 매도인이 배액을 상환하고 계약을 해제할 권리가 있어요.
"시세 올랐으니까 안 팔고 싶다"는 이유도 괜찮아요. 법은 이유를 따지지 않아요. 그냥 배액만 상환하면 돼요.
1억에 계약했는데 일주일 만에 시세가 1억 2천이 됐어요. 매도인이 "2천만원 줄게, 계약 해제하자" 해요. 매수인이 아직 중도금 안 냈으면 막을 수 없어요.
7.특약으로 배액상환 해제권을 없앨 수 있나요
네, 특약으로 가능해요.
계약서 특약사항에 "매도인과 매수인은 계약금에 의한 계약 해제를 할 수 없다" 이렇게 써넣으면 돼요. 이러면 배액상환 해제권이 없어져요.
계약서에 "계약금 교부 후 어떠한 경우에도 일방적 계약 해제를 할 수 없다" 특약 넣었어요. 이제 매도인이 배액상환으로 해제 못 해요. 매수인도 계약금 포기하고 해제 못 하고요.
하지만 이런 특약은 계약 전에 미리 넣어야 해요. 계약금 주고받은 후에는 늦어요.
8.배액상환 받으면 손해 아닌가요
당장은 돈을 더 받지만 시세차익은 못 봐요.
배액상환 받으면 계약금의 두 배를 받으니까 당장 돈은 더 받아요. 하지만 집을 못 사니까 시세가 올랐을 때 그 이익은 못 보는 거죠.
1억에 계약하고 계약금 천만원 냈어요. 시세가 1억 2천이 됐어요. 매도인이 배액상환으로 이천만원 줬어요. 천만원은 이득이에요.
근데 그 집을 샀으면 2천만원 시세차익을 볼 수 있었잖아요. 배액상환으로 천만원 이득 봤지만 2천만원 시세차익은 날린 거예요. 실제로는 천만원 손해예요.
9.배액상환 거절하면 어떻게 되나요
법적으로 거절할 수 없어요.
특별한 약정이 없는 한 매도인의 배액상환 해제권은 법으로 보장된 권리예요. 매수인이 "싫어, 계약 진행할 거야" 해도 소용없어요.
매도인이 "배액상환하고 해제하겠다" 하고 실제로 배액을 공탁하면 계약은 해제돼요. 매수인이 거절해도 법원이 매도인 편을 들어줘요.
10.배액상환 후 부동산 중개수수료는 어떻게 되나요
이미 낸 중개수수료는 못 돌려받아요.
계약금 주고받으면 중개가 완성된 거예요. 그래서 중개수수료를 내잖아요. 나중에 배액상환으로 계약이 해제돼도 중개수수료는 안 돌려줘요.
1억짜리 아파트 계약하고 중개수수료 50만원 냈어요. 일주일 후 매도인이 배액상환으로 해제했어요. 중개수수료 50만원은 못 돌려받아요. 중개사는 계약 성사시켰으니까 일은 다 한 거거든요.
11.배액상환 받으면 어떻게 해야 하나요
새 집을 다시 찾아야 해요.
배액상환으로 돈은 돌려받았지만 집은 못 샀어요. 다시 집을 알아봐야 하죠. 시세가 올랐으면 같은 조건의 집을 찾기 어려울 수 있어요.
배액상환으로 이천만원 받았어요. 원래 계약금 천만원에서 천만원 더 받았네요. 이 돈 가지고 다시 집을 알아봐야 해요.
근데 시세가 전체적으로 올라서 비슷한 집이 1억 2천이 됐어요. 천만원 더 받았지만 집값도 2천만원 올라서 결국 천만원 부족해요.
12.다음부터는 어떻게 해야 하나요
특약사항을 꼭 넣으세요.
중요한 계약이라면 특약으로 "계약금에 의한 일방적 해제를 할 수 없다" 조항을 넣으세요. 이러면 매도인이 배액상환으로 해제 못 해요.
계약서 특약에 이렇게 써요. "매도인과 매수인은 본 계약 체결 후 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 방법으로 계약을 해제할 수 없다."
이렇게 특약 넣어두면 시세가 아무리 올라도 매도인이 마음대로 해제 못 해요. 매수인도 계약금 포기하고 해제 못 하고요.
빨리 중도금을 지급하세요.
중도금만 지급하면 이행착수가 되거든요. 매도인이 배액상환 해제를 못 해요. 계약 후 빨리 중도금을 지급하는 것도 방법이에요.
계약금 낸 후 일주일 안에 중도금 지급하기로 특약 넣으면 어떨까요? 매도인이 마음 바꿀 틈을 안 주는 거죠.
13.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 매매계약금 - 법제처