우리 아파트 관리사무소장이 교체됐어요. 새로 온 분이 어떤 일을 하는지 궁금하더라고요. 관리비 걷고 시설 관리하는 정도? 그것보다 훨씬 많은 일을 한답니다. 공동주택관리법에서 정한 관리사무소장의 업무와 역할을 알아볼게요.
1.관리사무소장이 하는 일
관리사무소장은 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하는 총책임자예요. 입주자대표회의에서 의결한 사항을 실제로 집행하는 역할을 해요.
구체적으로 어떤 일을 할까요. 크게 네 가지 업무가 있어요. 첫째, 아파트의 운영·관리·유지·보수·교체·개량 업무를 챙겨요. 엘리베이터 점검, 소방시설 정기 검사, 외벽 도색, 수도관 교체 같은 일이에요.
둘째, 관리비와 장기수선충당금을 관리해요. 매달 관리비를 청구하고 수령하고, 어디에 얼마를 쓸지 계획하고 집행해요. 돈이 제대로 쓰이는지 감독하는 것도 관리사무소장의 몫이고요.
셋째, 직원을 관리해요. 경비원, 미화원, 시설관리 직원 등 관리사무소 소속 직원들의 근무를 관리하고, 필요하면 채용하거나 교육도 시켜요. 직원 급여 지급도 관리사무소장이 챙겨요.
넷째, 입주자대표회의와 소통해요. 정기적으로 회의에 참석해서 아파트 운영 상황을 보고하고, 중요한 사안은 의결을 받아요. 입주민 민원을 접수받아서 해결하는 것도 관리사무소장 일이에요.
2.주택관리사 자격증이 필요해요
누구나 관리사무소장이 될 수 있는 건 아니에요. 의무관리대상 아파트의 관리사무소장은 주택관리사 자격증이 있어야 해요.
의무관리대상 아파트는 보통 150세대 이상 아파트를 말해요. 이 정도 규모면 전문적인 관리가 필요하니까, 국가에서 자격을 정해놓은 거예요. 주택관리사는 시·도지사로부터 자격증을 발급받은 사람이에요.
150세대 미만 같은 작은 아파트는 어떻게 하냐고요. 주택관리사보로 대체할 수 있어요. 주택관리사보는 주택관리사보다 자격 요건이 낮아요. 시험도 좀 더 쉽고요. 대통령령으로 정한 세대수 미만이면 주택관리사보를 배치해도 돼요.
만약 주택관리사 자격 없는 사람이 관리사무소장 업무를 하거나, 자격 없는 사람에게 시키면 어떻게 될까요. 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해져요. 법으로 정한 의무니까 꼭 지켜야 해요.
3.주택관리사 자격증은 어떻게 따나요
주택관리사 자격증을 따려면 시험에 합격해야 해요. 1차 2차로 나뉘어 있고, 둘 다 통과해야 자격증이 나와요.
1차 시험은 3과목이에요. 회계원리, 공동주택 시설개론, 민법이에요. 객관식 선택형으로 각 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이면 합격이에요.
2차 시험은 2과목이에요. 주택관리 관계법규, 공동주택 관리실무예요. 이것도 객관식이고, 각 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이면 돼요.
합격률은 보통 20~30% 정도예요. 쉬운 시험은 아니지만, 공부하면 충분히 딸 수 있어요. 주택관리사 시험은 연 1회 실시되고, 한국산업인력공단에서 주관해요.
주택관리사보는 1차 2차 구분 없이 5과목을 한 번에 봐요. 회계원리, 공동주택 시설관리, 민법, 주택관리 관계법규, 공동주택 관리실무예요. 주택관리사보다 범위가 좁고 난이도도 낮아요.
4.관리사무소장은 어떻게 선임하나요
관리사무소장은 입주자대표회의에서 선정해요. 두 가지 방법이 있어요. 하나는 관리업체를 선정하면 그 업체에서 파견하는 거예요. 관리업체가 직원 중에서 주택관리사 자격 있는 사람을 보내주는 거죠.
다른 하나는 입주자대표회의가 직접 고용하는 거예요. 자체관리 아파트는 이렇게 해요. 공개 채용 공고를 내고, 지원자 중에서 면접 보고 선발하는 식이에요.
선임된 관리사무소장은 입주자대표회의와 위탁관리계약 또는 고용계약을 맺어요. 계약서에는 업무 범위, 급여, 계약 기간 등이 명시돼요. 보통 1~2년 단위로 계약하고, 잘하면 재계약해요.
만약 관리사무소장이 일을 제대로 안 하면 어떻게 될까요. 입주자대표회의에서 해임할 수 있어요. 횡령, 배임, 직무유기 같은 중대한 잘못이 있으면 계약을 해지하고 새 사람을 뽑는 거죠. 물론 정당한 사유 없이 함부로 해임하면 안 돼요. 법적 분쟁이 생길 수 있거든요.
5.관리사무소장의 권한과 책임
관리사무소장은 권한도 크지만 책임도 커요. 아파트 전체 운영을 총괄하니까, 뭔가 문제가 생기면 책임을 져야 해요.
예를 들어 관리비를 횡령하거나 업체 선정 과정에서 리베이트를 받으면 형사처벌을 받아요. 업무상 횡령죄나 배임죄가 성립할 수 있거든요. 실제로 이런 사건이 종종 발생해서, 관리사무소장 개인이 징역형을 선고받는 경우도 있어요.
또 아파트 시설을 제대로 관리하지 않아서 사고가 나면, 손해배상 책임을 질 수 있어요. 엘리베이터 점검을 안 해서 사고가 나거나, 소방시설 고장을 방치해서 화재 피해가 커지면 관리사무소장도 책임을 피할 수 없어요.
그래서 관리사무소장은 늘 긴장하고 일해야 해요. 법을 잘 지키고, 투명하게 업무를 처리하고, 입주민 안전을 최우선으로 생각해야 해요. 아파트 입주자대표회의와도 잘 소통하면서 신뢰를 쌓는 게 중요하답니다.