최근에 입주한 새 아파트인데 화장실 타일이 떨어지고 벽에 금이 가네요. 신축인데 벌써 이런 문제가 생기다니 당황스러우시죠? 시공사에 하자보수를 청구하고 싶은데, 언제까지 청구할 수 있는지, 어떤 기준으로 하자를 인정하는지 궁금하실 거예요.
1.아파트 하자담보책임기간, 얼마나 되나요?
공동주택하자의조사,보수비용산정및하자판정기준에 따르면 공사 종류에 따라 하자담보책임기간이 달라요.
타일공사: 2년
화장실 타일은 마감공사에 해당해서 하자담보책임기간이 2년이에요. 입주자에게 집을 인도한 날(입주일)부터 2년 이내에 타일 균열, 파손, 탈락, 들뜸 등이 발생하면 시공사에 무상으로 수리해 달라고 청구할 수 있어요.
벽 균열: 2년~10년
벽 균열은 종류에 따라 달라요. 일반 마감재(도배, 페인트) 균열은 2년이지만, 콘크리트 균열은 더 복잡해요. 내력구조부 콘크리트 균열은 10년, 비내력 벽체 콘크리트 균열은 5년이에요.
다른 공사들
참고로 난방·냉방·환기·위생설비는 3년, 방수공사는 5년, 철근콘크리트 구조는 5년, 내력구조부는 10년이에요. 중요한 구조일수록 책임기간이 길어요.
2.타일 하자 인정 기준
타일이 조금만 금이 가도 하자로 인정되는지, 아니면 어느 정도 심해야 하는지 궁금하시죠?
하자 인정 요건
타일에 균열, 파손, 탈락 또는 들뜸 등의 현상이 확인되거나 배부름 또는 처짐 등의 현상이 발생하면 시공하자로 봐요. 개수나 면적에 관계없이 이런 현상이 있으면 하자예요.
예를 들어 타일 1장만 떨어져도 하자예요. "전체의 몇 퍼센트 이상이어야 한다"는 기준은 없어요. 발견되는 즉시 청구할 수 있어요.
경미한 하자는 어떻게 되나요?
아주 미세한 헤어크랙(머리카락 굵기 정도의 균열) 같은 건 시공사가 "경미한 하자"라며 거부할 수도 있어요. 하지만 육안으로 확인되고, 시간이 지나면 더 커질 가능성이 있다면 하자보수를 요구할 수 있어요.
애매한 경우에는 하자심사분쟁조정위원회에 심사를 의뢰해서 판정받을 수 있어요.
3.벽 균열 하자 판정 기준
벽에 금이 간 경우는 타일보다 기준이 더 구체적이에요.
콘크리트 균열 0.3mm 기준
콘크리트에 발생한 균열 폭이 0.3mm 이상이면 '콘크리트 균열' 하자로 봐요. 0.3mm는 명함 두께 정도예요. 명함을 균열 사이에 넣어봤을 때 들어가면 하자라고 생각하시면 돼요.
0.3mm 미만이어도 하자인 경우
균열 폭이 0.3mm 미만이라도 다음 중 하나에 해당하면 하자로 볼 수 있어요.
- 누수를 동반하는 균열
- 철근이 배열된 위치에 철근 길이 방향으로 발생한 균열
- 관통 균열 (벽을 완전히 뚫고 나간 균열)
이런 균열들은 작아도 구조적으로 문제가 있거나 기능상 문제를 일으킬 수 있어서 하자로 인정돼요.
도배지 균열
벽지에만 금이 간 경우는 마감공사 하자로 2년 이내에 청구할 수 있어요. 벽지 밑 콘크리트는 멀쩡한데 벽지만 갈라진 경우죠.
찾기쉬운 생활법령정보 - 아파트 하자담보책임에서 하자 종류별 기준을 상세히 확인할 수 있어요.
4.하자보수 청구 방법
하자를 발견했다면 빨리 청구하는 게 좋아요. 시간이 지나면 하자가 더 심해질 수 있거든요.
개인이 청구하는 경우
입주자 본인이 직접 시공사(사업주체)에게 하자보수를 청구할 수 있어요. 내용증명으로 "O동 O호에 타일 탈락 및 벽 균열 하자가 발생했으니 보수해 달라"고 요청하세요.
사진을 찍어서 첨부하면 증거가 돼요. 언제 발견했는지, 어느 위치인지 구체적으로 적어야 해요.
입주자대표회의 통해 청구
개인이 청구하는 것보다 입주자대표회의를 통하는 게 더 효과적이에요. 같은 하자가 여러 집에서 발생하는 경우가 많거든요.
관리사무소에 연락해서 "우리 집에 이런 하자가 있다"고 알리면, 관리사무소에서 다른 집들도 조사하고 입주자대표회의에 보고해요. 그럼 집단으로 시공사에 하자보수를 요구할 수 있어요.
하자심사 신청
시공사가 "그건 하자가 아니다", "당신이 잘못 사용해서 생긴 거다"라며 거부하면 하자심사분쟁조정위원회에 심사를 신청하세요. 전문가들이 현장을 조사해서 하자 여부를 판정해 줘요.
심사 결과 하자로 인정되면 시공사가 보수해야 해요. 거부하면 법적 조치를 취할 수 있어요.
5.하자담보책임기간 지나면 어떻게 되나요?
타일은 2년, 벽 균열은 2~10년이 지나면 하자담보책임기간이 끝나요. 그럼 시공사에 청구할 수 없을까요?
민법상 손해배상 청구
하자담보책임기간이 지나도 시공사의 과실이 명백하고 하자가 중대하면 민법상 손해배상 청구를 할 수 있어요. 다만 입증 책임이 더 무거워지고, 소송으로 가야 할 가능성이 높아요.
보수비용은 누가 부담?
하자담보책임기간이 지나면 원칙적으로 입주자(또는 관리주체)가 수리 비용을 부담해야 해요. 장기수선충당금을 사용하거나, 개인이 돈을 들여서 고쳐야 해요.
조기 발견이 중요해요
그래서 입주 후 2년 이내에 꼼꼼하게 점검하는 게 중요해요. 입주할 때는 물론이고, 1년 후, 2년 차에도 다시 한 번 집 전체를 살펴보세요.
타일, 벽, 천장, 바닥, 창호, 방수 등 모든 부분을 체크하고, 이상이 있으면 바로 사진 찍고 기록해 두세요. 2년이 지나기 전에 청구해야 무상으로 고칠 수 있어요.
6.출처
- 공동주택하자의조사,보수비용산정및하자판정기준 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 아파트 하자담보책임 - 법제처