오피스텔에 전세 들어가려고 하는데, 이전 세입자의 전세권설정등기가 아직 남아있어요. 집주인이 그냥 두고 내 전세권만 새로 등기하면 된다고 하는데, 괜찮을까요?
1.전세권설정등기 말소, 정확히 뭐예요?
전세권설정등기는 전세 계약을 법적으로 보호받기 위해 등기부에 기록하는 거예요. 전세 기간이 끝나거나 계약이 종료되면 이 등기를 지워야 하는데, 이걸 말소등기라고 해요.
민법에 따르면, 전세권은 존속기간의 만료, 목적물의 멸실, 전세권자가 정해진 용법대로 사용하지 않은 경우 등으로 소멸해요. 전세권이 소멸하면 기존의 전세권설정등기를 말소시켜야 해요.
상황을 보면, A씨는 이전 세입자 전세권이 남은 상태로 새 전세권을 설정하려다가 등기소에서 거부당했어요. B씨는 집주인과 함께 이전 세입자를 만나 말소등기를 먼저 완료하고, 그다음에 본인 전세권을 설정했고요. 순서가 중요해요.
2.전세권 말소등기가 필요한 경우
전세 기간이 끝나서 세입자가 이사 나갔는데도 전세권등기가 남아있으면 문제가 생길 수 있어요. 새 세입자가 전세권을 설정하기 어렵고, 집을 팔 때도 복잡해져요.
다시 말해, 전세권은 특정 세입자와 집주인 간의 계약이에요. 이전 세입자가 나가고 보증금을 돌려받았으면, 그 전세권은 소멸한 거예요. 등기부에만 기록이 남아있는 상태라서 이걸 지워야 해요.
전세권 말소등기를 하지 않으면, 등기부를 보는 사람이 "아직 세입자가 살고 있나?" 하고 오해할 수 있어요. 새로운 계약을 체결할 때도 걸림돌이 되죠.
3.전세권 말소등기 신청 방법
말소등기는 전세권자(세입자)와 전세권설정자(집주인)가 공동으로 신청해야 해요. 관할 등기소에 신청서를 제출하면 돼요.
보통은 전세 계약이 끝나고 세입자가 보증금을 돌려받을 때, 집주인과 함께 등기소를 방문해서 말소등기를 신청해요. 신분증, 등기필증, 인감증명서 등이 필요해요.
만약 이전 세입자와 연락이 안 되거나 협조하지 않으면 법원에 말소등기청구 소송을 제기할 수도 있어요. 하지만 시간과 비용이 드니까, 계약 종료 시 바로 처리하는 게 가장 좋아요.
4.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 전세권 말소등기 - 법제처
- 민법 제311조 - 법제처