전세 살다가 집주인이 보증금 올려달라고 해서 올려주셨나요? "기존 계약에 확정일자 있으니까 증액분도 자동으로 보호받겠지" 생각하시면 큰일나요. 증액분은 별도로 확정일자 받아야 해요.
1.우선변제권, 정확히 뭐예요
우선변제권은 집이 경매로 넘어가도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리예요. 주택임대차보호법 제3조의2에서 정하고 있어요.
쉽게 말하면 집주인이 빚 못 갚아서 집이 경매로 나가도, 확정일자 받은 임차인은 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있다는 거예요. 단 대항력(전입신고 + 주택 인도)과 확정일자 둘 다 있어야 해요.
확정일자는 계약서에 날짜를 찍어서 "이 날짜에 이 금액으로 계약했다"는 걸 공적으로 증명하는 거예요. 주민센터나 인터넷등기소에서 받을 수 있고요.
2.보증금 증액하면 우선변제권 자동으로 생기나요
안 생겨요. 이게 많은 분들이 헷갈려하시는 부분이에요. 기존 계약에 확정일자가 있어도, 증액분은 별개예요.
풀어서 말하면 이런 거예요. 처음 1억 원으로 계약하고 2024년 1월 1일에 확정일자 받았어요. 그러다 2025년에 집주인이 "2억 원으로 올려달라"고 해서 1억 원 추가했어요. 이때 증액한 1억 원에 대해 새로운 확정일자를 받지 않으면, 증액분은 우선변제권이 없어요.
집이 경매로 넘어가면 기존 1억 원만 2024년 1월 1일 순위로 보호받고, 증액한 1억 원은 후순위로 밀려요. 후순위 채권자들이 많으면 아예 못 받을 수도 있어요.
3.우선변제권 증액분 확정일자 받는 방법
증액 계약할 때 두 가지 방법이 있어요. 첫째는 기존 계약서 내용을 수정하는 방식이에요. 계약서 금액 부분을 고치고 "보증금 1억 원에서 2억 원으로 증액함"이라고 적어요. 그다음 주민센터 가서 이 계약서에 확정일자를 다시 받으면 돼요.
둘째는 증액계약서를 별도로 작성하는 방식이에요. "기존 계약의 보증금을 1억 원 증액한다"는 내용으로 새 계약서를 쓰고, 이 계약서에 확정일자를 받는 거예요. 이 방법이 더 명확해요.
어느 방법이든 증액분에 대한 확정일자를 받은 날부터 그 증액분이 우선변제권을 갖게 돼요. 예를 들어 2025년 6월 1일에 증액 확정일자를 받았다면, 증액분 1억 원은 2025년 6월 1일 순위로 보호받아요.
4.확정일자 순위, 왜 중요한가요
확정일자는 빠를수록 좋아요. 경매로 집이 팔렸을 때 확정일자가 빠른 순서대로 보증금을 받기 때문이에요.
예시로 볼까요? A씨는 2024년 1월 확정일자로 1억 원 보증금이에요. B씨는 2025년 6월 확정일자로 2억 원이고요. 집이 경매로 3억 원에 팔렸어요. 근저당권 같은 다른 채권이 없다면, A씨가 먼저 1억 원 받고, 남은 2억 원을 B씨가 받아요.
만약 A씨가 보증금을 2억 원으로 올렸는데 증액분 확정일자를 안 받았다면요? A씨는 기존 1억만 2024년 1월 순위로 받고, 증액분 1억은 후순위로 밀려요. B씨가 2억 다 받고 나면 A씨한테 남는 게 없을 수도 있어요.