계약 당일 집주인이 바빠서 부인이나 가족이 대신 계약하자고 할 때가 있죠. "괜찮겠지" 하고 넘어갔다가 나중에 문제 생기면 정말 곤란해요. 대리인과의 계약은 까다로운 법적 요건을 충족해야 안전하답니다.
1.배우자도 명시적 위임 없으면 대리권 없어요
부부에게는 일상가사에 대한 대리권이 있어요. 하지만 건물을 임대하는 건 일상가사에 포함되지 않아요. 주택임대차보호법에서도 계약당사자의 서명 또는 기명날인을 요구하고 있고요.
풀어서 말하면, 집주인 부인이라고 해도 정식 위임장 없이는 대리권이 없다는 거예요. 그 부인이 자신의 대리권을 증명하지 못하면 계약의 안전성은 보장되지 않아요. 나중에 집주인이 "나는 몰랐다"고 하면 계약이 무효가 될 수도 있답니다.
2.대리인 계약 시 필수 확인 서류 3가지
대리인과 임대차 계약을 체결할 때는 반드시 다음 3가지를 확인해야 해요.
위임장 확인
위임장에는 부동산 소재지, 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민등록번호, "계약의 모든 사항을 위임한다"는 취지, 날짜가 기재되어야 해요. 그리고 위임인(소유자)의 인감이 날인되어 있어야 하고요.
인감증명서 대조
위임장에 찍힌 위임인의 인감이 인감증명서의 날인과 동일해야 해요. 임대차계약서에 찍을 날인도 인감증명서와 일치해야 법적으로 문제가 생기지 않아요. 인감증명서는 발급일로부터 3개월 이내 것이 좋아요.
대리인 신분증 확인
대리인의 신분증을 확인해서 위임장에 기재된 대리인과 동일인인지 확인해야 해요. 위임장, 인감증명서, 신분증 3가지 서류가 모두 일치해야 안전해요.
3.추가로 이것까지 하면 더 안전해요
서류 확인 외에도 직접 소유자와 통화하면서 대리권 수여가 맞는지 물어보고 녹음해 두세요. 한번 볼까요? A씨는 서류만 확인하고 계약했는데, 나중에 집주인이 "위임한 적 없다"고 해서 분쟁이 생겼어요. B씨는 서류 확인 후 집주인과 직접 통화하고 녹음까지 해뒀더니 안전하게 계약을 마쳤답니다.
대리인 이외의 다른 사람에게 확인서를 받는 것도 좋은 방법이에요. 예를 들어 부동산 중개사무소를 통해 계약한다면, 중개사에게도 대리권 확인을 요청하고 기록으로 남겨 두세요.
4.임대인 계좌로 송금하세요
보증금이나 월세를 지급할 때는 가급적 임대인(집주인) 명의 계좌로 송금하세요. 대리인 계좌로 보내면 나중에 "돈 못 받았다"는 주장이 나올 수 있어요. 계좌번호를 받을 때도 소유자 본인과 통화해서 확인하고, 입금 후에는 입금증을 반드시 보관하세요.
5.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 주택임대차 - 법제처