"전세 계약하려는데 주변에서 1년으로 하래요. 2년은 너무 길다고. 근데 1년으로 해도 괜찮은 건가요?" 괜찮아요!
1년으로 계약해도 법적으로 최소 2년의 기간이 보장돼요. 게다가 임차인인 나는 1년 후에 나가고 싶으면 나갈 수도 있어요. 집주인만 손해예요. 오늘은 임대차계약 기간에 대해 쉽게 알려드릴게요!
1.임대차계약 기간, 정확히 뭐예요?
쉽게 말하면 집 빌려서 살 수 있는 기간이에요.
임대차계약을 맺을 때 "언제부터 언제까지 살 거예요"라고 정하는 거예요. 보통 2년으로 많이 하죠. 근데 간혹 집주인이 "1년만 계약해요" 하는 경우가 있어요.
예를 들어볼게요. 2026년 1월 1일에 전세 계약했어요. 계약서에 "2027년 1월 1일까지"라고 썼어요. 이게 1년 계약이에요.
근데 주택임대차보호법은 임차인을 보호하려고 특별한 규칙을 만들었어요. 1년으로 계약해도 최소한 2년은 보장해준다는 거예요.
2.1년 계약해도 2년 보장받을 수 있어요
주택임대차보호법 제4조에서 이렇게 정해놨어요.
"계약 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정했으면 2년으로 본다"
이게 무슨 말이냐면, 계약서에 1년이라고 썼어도 법적으로는 2년 계약인 거예요. 임차인은 2년 동안 집에서 살 권리가 있어요.
예를 들어볼게요. 1년 계약했어요. 1년 후에 집주인이 "계약 끝났으니 나가세요" 해요. 나는 "법으로 2년 보장받는데요" 하고 거부할 수 있어요.
집주인은 어떻게 할 수 없어요. 법이 임차인 편이거든요.
3.임차인은 1년 후에 나갈 수도 있어요
재밌는 건, 임차인은 1년이든 2년이든 자기한테 유리한 쪽을 선택할 수 있다는 거예요.
2년 보장 vs 1년 계약, 골라 쓰기
- 계속 살고 싶으면: "2년 보장받는다"고 주장
- 1년 후 나가고 싶으면: "1년 계약이니까 나간다"고 통보
이게 가능한 이유는 주택임대차보호법이 편면적 강행규정이기 때문이에요. 임차인한테만 유리하게 적용되는 법이에요.
예를 들어볼게요. 1년 계약했는데 이사 갈 일이 생겼어요. 1년 후에 "계약 끝났으니 나갈게요" 하면 돼요. 집주인은 "2년 계약인데 왜 나가냐"고 못 해요.
반대로 계속 살고 싶으면 "법으로 2년 보장받는다"고 하면 집주인은 어떻게 할 수 없어요.
4.편면적 강행규정, 정확히 뭐예요?
쉽게 말하면 한쪽한테만 유리한 법 규정이에요.
주택임대차보호법 제4조는 임차인을 보호하려고 만든 거예요. 그래서 임차인한테 불리한 내용은 효력이 없어요.
임차인이 주장하면: "1년 계약이니까 1년 후에 나갈게요" → 유효해요.
집주인이 주장하면: "1년 계약이니까 1년 후에 나가" → 무효예요.
왜 이렇게 하냐면, 임차인이 약자거든요. 집주인이 "1년만 계약하자" 하면 임차인은 선택권이 별로 없어요. 그래서 법이 임차인을 보호하는 거예요.
예를 들어볼게요. 집주인이 "1년 계약이니까 1년 후에 나가세요" 해요. 나는 "법으로 2년 보장받는다"고 하면 집주인은 어떻게 할 수 없어요.
반대로 내가 "1년 계약이니까 1년 후에 나갈게요" 하면 집주인은 "2년인데 왜 나가냐"고 못 해요. 나한테 선택권이 있거든요.
5.실제로 어떻게 활용하나요?
1년 계약이 나한테 유리할 수도 있어요.
이럴 때 1년 계약이 좋아요:
- 직장 때문에 1~2년 후 이사 갈 수도 있어요
- 집값이 떨어질 것 같아서 장기 계약 부담스러워요
- 일단 살아보고 동네 마음에 안 들면 나가고 싶어요
1년 계약하면 이런 게 가능해요:
- 1년 후 나가고 싶으면 나가기
- 계속 살고 싶으면 2년 보장 주장하기
집주인 입장에서는 손해예요. 임차인이 1년 후에 나가면 새 세입자 구해야 하거든요. 근데 법이 그래요.
6.계약서 작성 시 주의사항
1년 계약하더라도 계약서는 제대로 써야 해요.
필수 내용:
- 임대인, 임차인 인적사항
- 집 주소와 면적
- 보증금, 월세 금액
- 계약 기간 (1년이든 2년이든 명시)
- 특약사항 (있으면)
계약 기간을 1년으로 썼어도 법적으로는 2년이 보장돼요. 근데 계약서에 아예 안 쓰면 나중에 분쟁 생길 수 있어요.
확정일자 받기
계약서 쓰고 나서 확정일자를 꼭 받으세요. 동 주민센터나 인터넷등기소에서 받을 수 있어요.
확정일자는 "이 날짜에 이 계약이 있었어요"라고 증명하는 거예요. 나중에 집주인이 은행 대출받거나 집이 경매로 넘어가면 확정일자 순서대로 보증금을 받거든요.
7.계약 기간 vs 묵시적갱신
1년 계약이든 2년 계약이든, 계약 끝나기 전에 아무 말 안 하면 묵시적갱신이 돼요.
묵시적갱신은 계약이 자동으로 2년 더 연장되는 거예요. 집주인이나 임차인 둘 다 계약 끝나기 전에 "계약 안 할래요" 통보 안 하면 자동으로 계속되는 거죠.
예를 들어볼게요. 2026년 1월 1일에 1년 계약했어요. 2027년 1월 1일이 계약 만료일이에요. 근데 법으로 2년 보장받으니까 2028년 1월 1일까지 살 수 있어요.
2028년 1월 1일 되기 전에 집주인이나 나나 "계약 안 할래요" 안 하면 묵시적갱신으로 2030년 1월 1일까지 또 2년 연장돼요.
묵시적갱신 해지하려면
묵시적갱신으로 연장된 후에는 언제든지 3개월 전에 통보하고 나갈 수 있어요. 2년 채우지 않아도 돼요.
예를 들어 묵시적갱신으로 2030년 1월 1일까지 계약됐어요. 근데 2029년 3월에 이사 가고 싶어요. 집주인한테 "6월에 나갈게요" 통보하면 돼요.
8.집주인이 계약 거부하면 어떻게 하나요?
집주인이 "1년 계약이니까 1년 후에 나가라" 하면 어떻게 해야 할까요?
내용증명 보내기
먼저 내용증명으로 "법으로 2년 보장받는다"고 정식으로 통보하세요. 나중에 분쟁 생기면 증거가 돼요.
"주택임대차보호법 제4조에 따라 2년의 기간을 보장받습니다. 계속 거주하겠습니다" 이런 식으로 보내면 돼요.
분쟁조정 신청
집주인이 계속 나가라고 하면 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회에 신청하면 돼요. 무료로 조정해줘요.
소송
조정도 안 되면 법원에 소송할 수 있어요. 근데 법이 명확하게 임차인 편이라서 소송하면 거의 이겨요.
실제로는 집주인이 법을 몰라서 그런 경우가 많아요. 법 조문 보여주면 대부분 납득해요.
9.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 전세 기간 - 법제처