전세 2년째 살고 있는데 갑자기 법원에서 경매 통지서가 왔어요. 집주인한테 연락했더니 전화가 안 되고, 보증금 8,000만원은 어떻게 되는 건지 막막하시죠?
1.임차인 경매 보증금, 돌려받을 수 있나요?
주택임대차보호법에 따르면 돌려받을 수 있어요. 하지만 조건이 있어요. 대항력이 있거나 확정일자를 받아뒀어야 해요.
대항력이란 쉽게 말해 "나 여기 먼저 살고 있었어!"라고 주장할 수 있는 권리예요. 전입신고하고 집을 인도받은 다음 날부터 대항력이 생겨요. 대항력만 있으면 경매로 집이 넘어가도 보증금 돌려받을 때까지 계속 살 수 있어요.
확정일자는 임대차계약서에 날짜를 공식적으로 찍어두는 거예요. 이게 있으면 우선변제권이 생겨서 경매 낙찰금에서 보증금을 먼저 받을 수 있어요. 대항력과 확정일자를 둘 다 갖추면 가장 안전해요.
대항력도 없고 확정일자도 없다면 아쉽게도 보증금 받기 어려워요. 그래서 전세 계약할 때 전입신고와 확정일자를 바로 챙기는 게 정말 중요해요.
2.경매 대항력과 우선변제권 차이
대항력과 우선변제권은 비슷해 보이지만 보호하는 내용이 달라요.
대항력은 '임대차 관계를 유지할 권리'예요. 집이 경매로 넘어가도 낙찰자에게 "보증금 돌려주기 전까지 나 여기 계속 살 거야"라고 말할 수 있어요. 대항력만 있으면 배당에는 참여 못 하지만, 낙찰자한테 보증금 돌려달라고 요구하면서 거주를 계속할 수 있어요.
우선변제권은 '경매 낙찰금에서 먼저 돈을 받을 권리'예요. 확정일자를 받은 날짜 순서대로 배당 순위가 정해져요. 예를 들어 2024년 1월에 확정일자 받았으면 2024년 3월에 받은 근저당권보다 앞서 배당받을 수 있어요.
대항력과 우선변제권을 둘 다 가지면 가장 좋아요. 배당을 받든, 못 받든 보증금을 지킬 방법이 생기니까요. 혹시 확정일자를 안 받았다면 지금이라도 늦지 않았으니 바로 받으러 가세요.
3.경매 배당 절차와 배당요구 방법
경매가 진행되면 법원에서 배당요구 종기일을 정해요. 이 날짜까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있어요.
배당요구는 경매 법원에 신청하면 돼요. 신청서에 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 증명서를 첨부해서 제출하면 돼요. 대항력과 확정일자가 있는 임차인은 꼭 배당요구를 해야 배당받을 수 있어요.
배당기일이 되면 법원에서 배당표를 작성해요. 경매 낙찰금을 누가 얼마씩 받을지 정하는 거죠. 소액보증금 임차인이 제일 먼저 받고, 그다음에 근저당권자나 다른 채권자들이 순서대로 받아요.
배당표가 확정되면 법원에서 돈을 입금해 줘요. 보증금 전액을 못 받는 경우도 있어요. 경매 낙찰가가 낮으면 배당금이 부족해서 일부만 받을 수 있거든요. 이럴 때는 낙찰자에게 나머지 보증금을 청구하고 대항력을 주장하면서 계속 거주할 수 있어요.
4.소액보증금 최우선 변제권
소액보증금 임차인은 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있어요. 아무리 근저당권이 앞서 있어도 소액보증금은 최우선이에요.
소액보증금은 지역마다 기준이 달라요. 서울은 보증금 1억 7,000만원 이하면 최대 5,500만원까지 보호돼요. 수도권 과밀억제권역(인천, 경기 일부)은 보증금 1억 3,000만원 이하에서 최대 4,800만원, 광역시(수도권 제외)와 안산·용인·김포·광주는 1억 원 이하에서 최대 4,000만원, 그 외 지역은 8,000만원 이하에서 최대 3,400만원까지 보호돼요.
최우선 변제권을 받으려면 대항력을 갖춰야 해요. 전입신고하고 집을 인도받은 다음 날부터 대항력이 생기니까, 경매 신청 등기 전에 대항력을 갖춰야 소액보증금 보호를 받을 수 있어요.
예를 들어 서울에서 보증금 1억 원으로 전세 살고 있고, 경매 신청 전에 전입신고를 마쳤다면 5,500만원은 확실히 받을 수 있어요. 나머지 4,500만원은 확정일자 순서에 따라 배당받게 되고요.
5.경매 보증금 반환 못 받을 때 대처법
배당을 받았는데 보증금 전액을 못 받았다면 어떻게 할까요?
대항력이 있다면 낙찚자에게 나머지 보증금을 청구하면서 계속 거주할 수 있어요. 낙찰자는 임대인 지위를 승계하니까 보증금을 돌려줘야 해요. 낙찰자가 보증금을 안 주면 계속 살면서 임대차를 유지할 수 있어요.
대항력도 없고 배당도 못 받았다면 집주인한테 보증금을 청구해야 해요. 하지만 집주인이 돈이 없어서 경매까지 간 상황이면 실질적으로 받기 어려워요. 이럴 때는 전세보증금반환보증에 가입했는지 확인하세요. HUG 보증이 있으면 보증금을 돌려받을 수 있어요.
경매 진행 중에도 집주인과 합의할 수 있어요. 경매 낙찰 전에 집주인이 채무를 갚고 경매를 취하하면 임대차가 그대로 유지돼요. 또는 낙찰자와 새로운 임대차 계약을 맺는 방법도 있어요. 상황에 따라 여러 방법을 고려해 보세요.
무엇보다 중요한 건 경매 통지를 받으면 바로 법원에 가서 배당요구를 하는 거예요. 기한을 놓치면 배당을 못 받을 수 있으니 절대 미루지 마세요. 모르는 게 있으면 법원 민원실이나 법률구조공단에 문의하면 무료로 상담받을 수 있어요.
6.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 주택임대차 보증금 회수 - 찾기쉬운 생활법령정보
- 대한법률구조공단 - 법률구조공단