재개발 구역으로 지정된 동네에 집을 사려는데, 집만 사면 조합원이 되는지 궁금하세요? 특히 투기과열지구로 지정된 곳이면 규제가 더 까다롭다는 얘기도 들었고요. 조합원 자격이 정확히 어떻게 되는지 알아볼게요.
1.재개발 조합원이란
간단히 말해 재개발사업을 함께 진행하고 나중에 새 아파트를 받을 권리가 있는 사람이에요. 도시 및 주거환경정비법에서 조합원의 자격과 권리를 규정하고 있어요.
재개발사업은 조합이 주도해서 진행하는데, 조합원이 되어야 사업에 참여하고 분양권을 받을 수 있어요.
2.재개발 조합원 기본 자격
정리하면 정비구역 내 토지나 건물의 소유자 또는 지상권자가 조합원이 돼요. 재건축과 달리 재개발은 동의서를 내지 않아도 해당 정비구역 안 토지등소유자면 자동으로 조합원이 돼요.
토지등소유자: 토지 소유자, 건물 소유자, 토지·건물 공유자, 지상권자 모두 포함돼요.
구체적으로 보면 A씨는 재개발 구역 내 단독주택을 소유하고 있어요. 조합 설립에 동의하지 않았어도 자동으로 조합원이에요. B씨는 토지만 소유하고 건물은 없어요. 토지 소유자니까 역시 조합원이에요.
3.투기과열지구 조합원 제한
투기과열지구로 지정된 지역에서는 조합원 자격에 제한이 있어요. 도시 및 주거환경정비법 제39조에서 규정하고 있어요.
다시 말해 관리처분계획 인가 후에 해당 정비사업의 건축물이나 토지를 양수한 사람은 조합원이 될 수 없어요. 상속이나 이혼으로 받은 경우는 예외예요.
3.1.예외 사유
양도인이 특정 요건을 충족하면 양수인도 조합원이 될 수 있어요.
1세대 1주택자 요건: 양도인이 1세대 1주택자로서 소유기간 10년 이상, 거주기간 5년 이상을 충족하면 양수인도 조합원이 돼요.
간단히 말해 할아버지가 30년 동안 살던 집을 손자에게 팔았다면, 손자도 조합원 자격을 인정받을 수 있다는 거예요.
4.공유자·동일세대 조합원
토지나 건물이 여러 명의 공유에 속하거나, 여러 명의 소유자가 1세대에 속하면 어떻게 될까요?
도시 및 주거환경정비법 제40조에 따르면 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봐요.
정리하면 부부가 공동명의로 집을 소유하고 있다면, 남편이나 아내 중 한 명을 대표로 정해서 조합원 1명으로 간주한다는 거예요. 의결권도 1표만 행사할 수 있어요.
4.1.대표조합원 지정
공유자나 동일세대 소유자는 조합에 대표조합원을 신고해야 해요. 신고하지 않으면 조합이 임의로 지정할 수 있어요.
실무에서는 보통 지분이 가장 많은 사람이나 세대주를 대표로 정하는 경우가 많아요.
5.조합원 자격 확인 방법
재개발 구역 내 부동산을 매수하려면 조합원 자격을 반드시 확인해야 해요. 특히 투기과열지구는 더욱 신중해야 하고요.
확인 절차: 첫째, 해당 지역이 투기과열지구인지 확인하세요. 부동산 거래관리 시스템에서 조회할 수 있어요. 둘째, 관리처분계획 인가일을 확인하세요. 조합 사무실이나 구청에서 확인할 수 있어요.
셋째, 매도인의 소유기간과 거주기간을 확인하세요. 등기부등본과 주민등록초본으로 확인 가능해요. 넷째, 조합에 문의해서 조합원 자격 인정 여부를 사전에 확인하세요.
6.조합원 분양 신청 시 주의사항
조합원 자격이 있어도 분양 신청을 하지 않으면 권리를 잃을 수 있어요. 관리처분계획 인가 후 조합에서 통지하는 분양 신청 기한을 꼭 지켜야 해요.
간단히 말해 "나는 조합원이니까 당연히 새 아파트 받을 수 있겠지"라고 생각하고 신청을 안 하면, 권리를 상실할 수 있다는 거예요.
6.1.분양 신청 기한
보통 관리처분계획 인가 공고일로부터 30일 이내에 분양 신청을 해야 해요. 이 기한을 놓치면 매도청구 대상이 될 수 있어요.
정리하면 조합에서 보내는 통지서를 꼼꼼히 확인하고, 기한 내에 반드시 분양 신청서를 제출하세요.
7.조합원 지위 양도
조합원 지위는 부동산 소유권과 함께 양도돼요. 조합원이 부동산을 팔면 매수인이 자동으로 조합원 지위를 승계해요.
다만 투기과열지구에서 관리처분계획 인가 후에는 조합원 지위 양도가 제한된다는 점, 다시 한번 강조해요.
8.출처
- 도시 및 주거환경정비법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 법제처