재건축 아파트에 사는데, 재건축하면 집값이 많이 오른다고 들었어요. 그런데 일반주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 생기면 국가가 조합원에게 부담금으로 환수한다고 하더라고요. 재건축부담금은 어떻게 산정하나요?
1.재건축부담금이란
재건축부담금은 정식 명칭이 '재건축초과이익 환수금'이에요. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에서 정한 제도인데요. 재건축으로 얻는 이익 중에서 일반적인 집값 상승분을 넘는 초과 이익을 국가가 일부 환수하는 거예요.
왜 이런 제도가 있냐면요. 재건축은 낡은 집을 허물고 새 아파트를 짓는 건데, 이 과정에서 땅값이 오르고 집값이 크게 뛰는 경우가 많아요. 이 이익이 순전히 개인 노력이 아니라 정부 정책이나 주변 개발 효과 때문이라면, 일부는 사회에 환원해야 한다는 취지예요.
모든 재건축에 부담금이 붙는 건 아니에요. 일정 금액 이하는 면제되고, 초과한 부분만 부과돼요.
2.재건축부담금 계산 공식
재건축부담금은 이렇게 계산해요. '재건축부담금 = 재건축초과이익 × 부과율'이에요. 여기서 재건축초과이익이 핵심인데요. 이건 재건축 후 집값에서 원래 집값과 정상 상승분, 개발 비용 등을 다 뺀 금액이에요.
구체적으로는 종료시점 주택가액(재건축 완료 후 집값)에서 개시시점 주택가액(재건축 전 집값), 정상주택가격 상승분, 개발비용을 빼요. 남는 금액이 바로 재건축으로 생긴 초과 이익이에요.
정상주택가격 상승분은 같은 지역의 일반 주택들이 평균적으로 오른 만큼을 말해요. 예를 들어 그 동네 집값이 평균 30% 올랐다면, 재건축 아파트도 30%는 정상 상승분으로 보는 거죠. 그걸 넘어서 오른 부분이 재건축 효과예요.
3.부과 면제 및 부과율
2024년 개정 기준으로, 초과이익이 8,000만 원 이하면 부담금이 면제돼요. 8,000만 원을 넘으면 부과되는데, 구간별로 부과율이 달라요.
초과이익 1억3천만 원 이하 구간은 10%예요. 그 이상은 구간별로 20%, 30%, 최대 50%까지 부과율이 올라가요. 초과이익이 클수록 더 높은 비율로 환수하는 거죠.
예를 들어볼게요. A씨는 재건축 후 초과이익이 1억 원 나왔어요. 8,000만 원까지는 면제니까, 2,000만 원에만 부과율이 적용돼요. 10% 구간이니까 200만 원을 부담금으로 내면 돼요.
4.1주택 장기보유자 감면 혜택
1가구 1주택자가 오랫동안 보유했다면 부담금을 크게 깎아줘요. 이건 실거주 목적으로 오래 살았던 사람들을 배려하는 거예요.
보유 기간에 따라 감면율이 달라요. 610년 미만은 1040%, 1015년 미만은 50%, 1520년 미만은 60%, 20년 이상은 70%를 감면해요. 20년 넘게 보유한 1주택자는 부담금의 70%를 깎아주니까 실제로 내는 금액이 훨씬 줄어들죠.
다만 이 감면은 1가구 1주택자만 받을 수 있어요. 재건축 대상 주택 외에 다른 집이 있으면 감면이 안 돼요. 또 보유 기간은 취득일부터 재건축 종료일까지로 계산해요.
B씨는 재건축 아파트에 25년 살았어요. 1주택자니까 70% 감면받아요. 부담금이 500만 원 나왔다면, 실제로는 150만 원만 내면 돼요.
5.주택 수 산정 제외 항목
부담금 계산할 때 주택 수를 세는데, 특정 주택은 제외해줘요. 상속으로 받은 집, 혼인으로 생긴 배우자 집, 재건축 중 거주를 위한 이주용 주택, 공시가격 3억 원 이하 저가 주택이 여기 해당돼요.
다만 조건이 있어요. 상속·혼인 주택은 취득 후 5년 이내에 팔아야 해요. 이주 주택도 부과 종료일로부터 3년 이내에 처분해야 하고요. 이 조건을 지키지 않으면 나중에 감면 혜택이 취소될 수 있어요.
이 규정 덕분에 부모님 집을 상속받았거나, 결혼하면서 배우자 집이 생긴 경우에도 1주택자로 인정받을 수 있어요.
6.60세 이상 고령자 납부 유예
60세 이상 고령자는 부담금 납부를 유예받을 수 있어요. 당장 돈을 내기 어려운 상황을 고려한 거죠. 유예받으면 나중에 그 주택을 팔 때 납부하면 돼요.
유예 조건은 까다로워요. 1가구 1주택자여야 하고, 일정 소득 기준 이하여야 해요. 또 재건축 아파트 외에 다른 재산이 많으면 유예가 안 될 수 있어요.
유예받았다고 부담금이 없어지는 건 아니에요. 이자도 붙어요. 다만 당장 목돈을 내야 하는 부담을 덜어주는 거죠. 나중에 집을 팔면 그때 정산해야 해요.
7.출처
- 재건축초과이익 환수에 관한 법률 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 재건축사업 - 법제처