우리 아파트가 지은 지 30년이 넘어서 여기저기 금이 가고 시설도 노후됐어요. 재건축을 하고 싶은데, 어디서부터 시작해야 할지 막막하시죠?
1.재건축 첫 단계, 안전진단
재건축 사업을 시작하려면 가장 먼저 안전진단을 받아야 해요. 건물이 정말 위험할 정도로 낡았는지, 재건축이 필요한 상태인지 객관적으로 판단받는 절차예요.
도시 및 주거환경정비법에서는 이 절차를 '재건축진단'이라고 부르는데요. 2025년 6월부터는 이전에 있던 예비 안전진단이 폐지되고, 재건축진단으로 일원화됐어요.
재건축진단에서는 구조안전성, 건축마감 상태, 설비 노후도, 주거환경 적합성 등을 종합적으로 평가해요. 여기서 일정 점수 이상을 받아야 재건축 사업을 진행할 수 있어요.
2.누가 안전진단을 요청할 수 있나요
건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상이 동의하면 안전진단 실시를 요청할 수 있어요.
다시 말해 우리 아파트 전체 세대가 100세대라면, 최소 10세대 이상의 소유자가 동의해야 한다는 뜻이에요. 보통은 입주자대표회의에서 입주민들의 의견을 모아서 추진하는 경우가 많아요.
3.안전진단 요청 절차
먼저 재건축진단 요청서를 작성해야 해요. 전자문서로도 제출할 수 있어요. 요청서에는 소유자 명단과 동의서, 건물 현황 등 필요한 서류를 첨부해야 해요.
작성한 요청서는 시장, 군수, 구청장 등 정비계획 입안권자에게 제출하면 돼요. 담당 부서는 보통 도시정비과나 주택과예요.
예를 들어볼게요. A아파트는 입주민 150세대 중 20세대가 동의해서 안전진단을 요청했어요. B아파트는 200세대 중 25세대가 동의했고요. 둘 다 10분의 1을 넘었으니 요청 자격은 충족한 거예요.
4.지자체의 실시 여부 결정
요청서를 받은 정비계획 입안권자는 30일 이내에 안전진단 실시 여부를 결정해서 요청인에게 통보해야 해요.
이 기간 동안 담당 공무원이 현지조사를 나와요. 건물 외관이나 균열 상태, 시설 노후 정도 등을 직접 확인하죠. 또 구조안전성, 건축마감, 설비노후도, 주거환경 적합성 등을 종합적으로 심사해요.
심사 결과 재건축이 필요하다고 판단되면 안전진단 실시를 승인해요. 반대로 아직 건물 상태가 양호하다고 판단되면 불승인 통보를 받을 수도 있어요.
5.안전진단 실시와 결과
승인이 나면 전문 안전진단기관이 본격적인 조사를 시작해요. 구조 안전성 검사, 설비 점검, 주거환경 평가 등을 상세하게 진행하죠.
안전진단기관은 법령으로 정한 기준에 따라 평가하고, 안전진단 결과보고서를 작성해요. 이 보고서는 정비계획 입안권자와 신청한 소유자들에게 전달돼요.
결과 보고서에는 건물의 안전 등급과 재건축 필요성 판단이 담겨 있어요. 일정 기준 이상이면 재건축 사업을 진행할 수 있고, 기준 미달이면 재건축이 불가능해요.
6.비용 부담
안전진단 비용은 신청한 소유자들이 부담해요. 보통 입주민들이 1가구당 일정 금액을 분담금으로 내서 충당하는 방식이에요.
비용은 건물 규모나 조사 범위에 따라 다르지만, 보통 수천만 원에서 1억 원 이상 들어요. 재건축이 추진되면 나중에 조합에서 정산하는 경우도 있어요.
7.2026년 적용되는 변경 사항
2025년 6월부터 예비 안전진단이 폐지되면서 절차가 간소화됐어요. 이전에는 예비 안전진단과 본 안전진단 두 단계를 거쳤는데, 이제는 재건축진단 한 번만 받으면 돼요.
또한 재건축진단 실시 기한이 사업시행계획인가 전까지로 늦춰졌어요. 이전보다 시간적 여유가 생긴 거죠.
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8.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 법제처
- 도시 및 주거환경정비법 - 법제처