아파트 단지에서 재건축 이야기가 나와서 조합설립 동의서를 내라고 하네요. 그런데 재건축에 반대하시나요? 동의하지 않으면 어떻게 되는지 걱정되시죠. 비동의자의 권리와 불이익을 정확히 알아야 해요.
1.재건축 조합설립 동의율 70%
재건축 사업을 진행하려면 조합을 만들어야 하는데요. 도시 및 주거환경정비법에서 정한 동의율을 충족해야 조합설립이 가능해요.
2024년 11월 법 개정으로 조합설립 동의율이 75%에서 70%로 낮아졌어요. 전체 구분소유자의 70% 이상, 토지면적의 70% 이상이 동의하면 조합을 설립할 수 있어요.
각 동별로도 과반수 이상 동의가 필요해요. 한 동에서 반대가 많으면 그 동만 제외하고 나머지 동만 재건축을 진행할 수도 있어요.
동의율 70%가 채워지면 조합설립이 가능해져요. 나머지 30%가 반대해도 조합은 만들어지는 거죠.
2.비동의자는 어떻게 되나요
조합설립에 동의하지 않으면 조합원 자격을 얻을 수 없어요. 조합원이 아니면 재건축 후 새 아파트를 분양받을 권리가 없어요.
조합은 비동의자에게 토지와 건물을 팔라고 청구할 수 있어요. 이걸 매도청구권이라고 하는데요. 조합설립인가를 받은 후에 행사할 수 있어요.
매도청구를 받으면 비동의자는 자기 집을 팔아야 해요. 감정평가로 정해진 가격으로 보상받고, 소유권을 조합에 넘기는 거죠. 거부하기 어려워요.
예를 들어볼게요. 100세대 아파트에서 A씨는 재건축 반대했어요. 하지만 동의율 75%가 넘어서 조합이 설립됐어요. 조합은 A씨에게 매도청구를 했고, A씨는 감정평가액 5억 원을 받고 집을 넘겨야 했어요.
3.매도청구 절차와 보상
조합이 매도청구를 하면 감정평가를 진행해요. 비동의자의 토지와 건물 가치를 공인된 감정평가사가 평가하죠.
감정평가액이 나오면 조합은 그 금액을 비동의자에게 지급하고 소유권을 넘겨받아요. 시세보다 낮게 평가됐다고 생각하면 재평가를 신청할 수 있어요.
매도청구에 응하지 않으면 조합이 법원에 소송을 제기할 수 있어요. 법원 판결로 강제로 매각이 이뤄지면 더 불리해질 수 있으니, 협의하는 게 낫죠.
4.비동의자 권리 보호
비동의자라도 일정 기간 안에는 마음을 바꿀 수 있어요. 조합설립인가를 받기 전까지는 동의서를 제출하면 조합원이 될 수 있어요.
조합설립인가 이후에는 동의해도 조합원이 될 수 없어요. 매도청구만 받게 되니, 재건축에 참여하고 싶다면 인가 전에 결정해야 해요.
감정평가액이 부당하게 낮다고 생각하면 재평가를 요청하거나, 법원에 이의를 제기할 수 있어요. 재건축 감정평가 과정을 꼼꼼히 확인하고, 필요하면 법률 전문가와 상담하세요.
5.재건축 동의 판단 기준
재건축에 동의할지 말지 결정하기 전에 몇 가지를 따져봐야 해요. 분담금이 얼마나 되는지, 새 아파트 평형은 어떻게 배정되는지, 언제 입주 가능한지 확인하세요.
감정평가액이 예상보다 낮으면 비동의하고 나가는 게 나을 수도 있어요. 반대로 새 아파트 시세 상승을 기대한다면 동의하는 게 유리하죠.
재건축 절차와 일정을 확인하고, 조합 설명회에 참석해서 충분히 정보를 얻은 후 결정하세요. 한 번 동의하면 철회하기 어렵고, 비동의하면 나중에 후회할 수도 있으니 신중하게 판단하세요.
6.출처
- 도시 및 주거환경정비법 - 법제처
- 국토교통부 - 재건축 정책
- 찾기쉬운생활법령정보 - 재건축 안내