전세 계약기간이 2년인데 1년 만에 지방 발령이 나서 급하게 이사를 가야 해요. 집주인은 계약이 남아 있으니 새로운 세입자를 구해서 가라고 하고, 중개보수도 제가 내야 한다고 해요. 정말 제가 내야 하나요?
1.전세계약 중도해지란
간단히 말해 계약기간이 끝나기 전에 계약을 해지하는 거예요. 원칙적으로 임차인이 일방적으로 계약을 해지할 수는 없어요. 주택임대차보호법에서도 계약기간 중에는 임대인과 임차인 모두 계약을 지켜야 한다고 규정하고 있어요.
하지만 실무에서는 임대인의 동의를 받아 중도해지하는 경우가 많아요. 임대인도 새로운 세입자만 구하면 보증금을 계속 받을 수 있으니까요.
2.중개보수 부담 원칙
정리하면 중개보수는 누가 부동산 중개를 의뢰했느냐에 따라 결정돼요. 법적으로는 중개를 의뢰한 사람이 중개보수를 부담하는 게 원칙이에요.
공인중개사법에서는 "중개보수는 중개의뢰인이 부담한다"고 규정하고 있어요. 그런데 전세 중도해지의 경우, 누가 중개를 의뢰했는지가 애매해서 분쟁이 자주 일어나요.
3.계약기간 중 중도해지 시 중개보수
계약기간이 남아 있는데 임차인이 중도해지를 요청하는 경우, 관행상 임차인이 중개보수를 부담하는 경우가 많아요.
구체적으로 보면 A씨는 2년 계약에 1년 남았는데 이사를 가야 했어요. 집주인과 협의해서 새 세입자를 구하기로 했고, 부동산에 지불한 중개보수는 A씨가 부담했어요. B씨는 비슷한 상황이었지만 계약서에 "중도해지 시 중개보수는 임대인 부담"이라는 특약이 있어서 복비를 안 냈어요.
3.1.법적 의무는 아니에요
중요한 건 법적으로 임차인이 반드시 중개보수를 부담해야 하는 건 아니라는 거예요. 다만 "임차인이 계약을 깨는 거니까 임차인이 복비를 내야 한다"는 관행이 오래 이어져 왔어요.
만약 계약서에 "중도해지 시 중개보수 부담"에 대한 특약이 없다면, 법적으로는 임차인이 복비를 낼 의무가 없어요. 하지만 임대인이 "복비 네가 내면 나가도 된다"고 조건을 걸면, 현실적으로 임차인이 부담하게 되는 경우가 많아요.
4.묵시적갱신 후 중도해지 시 중개보수
묵시적갱신이나 계약갱신청구권을 행사한 후에는 상황이 완전히 달라져요. 이 경우에는 임차인이 중개보수를 부담할 필요가 없어요.
다시 말해 2년 계약이 끝났는데 임대인이 갱신거절 통지를 안 해서 묵시적으로 갱신됐거나, 임차인이 계약갱신청구권을 행사해서 2년 더 연장된 경우예요. 이때는 임차인이 언제든지 해지 통지를 할 수 있고, 중개보수도 임대인과 새 임차인이 부담해야 해요.
4.1.3개월 통지 필요
주택임대차보호법 제6조의2에 따르면 묵시적갱신이나 계약갱신 후 임차인이 계약을 해지하려면 임대인에게 3개월 전에 통지해야 해요.
간단히 말해 "다음 달에 나갈게요"라고 할 수 없고, 최소 3개월 전에 미리 말해야 한다는 거예요. 통지한 날로부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생해요.
5.실무상 처리 방법
계약서를 작성할 때 "중도해지 시 중개보수 부담"에 대한 특약을 명확하게 적어두는 게 좋아요. "계약기간 중 임차인의 사유로 중도해지하는 경우, 신규 임차인 구하는 중개보수는 임차인이 부담한다" 같은 식으로요.
만약 계약서에 특약이 없는데 중도해지하게 됐다면, 임대인과 협의하세요. "제가 복비 부담할 테니 나가도 되냐"고 제안하거나, "법적으로는 제가 낼 의무 없으니 임대인님이 부담해 주시면 안 되냐"고 협상할 수 있어요.
5.1.중개보수 금액
전세 중개보수는 거래금액에 따라 달라져요. 보증금 5천만 원 이하는 0.4%, 5천만 원 초과 2억 원 이하는 0.3%, 2억 원 초과는 협의해서 정해요. 상한선은 0.4%예요.
예를 들어 전세 보증금이 1억 원이면 중개보수는 30만 원이에요. 이 금액을 임차인이 부담할지, 임대인이 부담할지, 반반 나눌지는 당사자 간 협의로 정해요.
6.중도해지 시 주의사항
중도해지할 때는 임대인의 동의를 받아야 해요. 일방적으로 "나 나갈게요" 하고 나가면 계약 위반이 돼서 손해배상 청구를 당할 수 있어요.
정리하면 임대인과 충분히 협의하고, 새 세입자를 구하는 기간 동안 월세를 일부 부담하거나 중개보수를 부담하는 등 조건을 제시해서 원만하게 해결하는 게 좋아요.