이사하고 바빠서 전입신고를 6개월이나 늦게 했어요. 그런데 그 사이에 집주인이 은행에서 대출을 받으면서 저당권을 설정했다고 해요. 1년쯤 지나니까 저당권을 설정한 은행이 경매를 신청했는데, 내 전세보증금은 돌려받을 수 있을까요?
1.전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 생겨요
주택임대차보호법에 따르면, 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 제3자에 대해 효력이 생겨요. 이걸 '대항력'이라고 해요.
대항력이 있으면 나중에 집주인이 바뀌거나 경매가 진행돼도 임차인으로서 보증금을 보호받을 수 있어요. 반대로 대항력이 없으면 경매 때 배당순위에서 밀려서 보증금을 못 받을 수 있어요.
전입신고를 6개월 늦게 했다면, 대항력은 전입신고한 다음 날 0시부터 생겨요. 이사한 날이 아니라 전입신고한 날 기준이에요. 그래서 이사하자마자 바로 전입신고를 해야 안전해요.
2.전입신고 전 저당권이 선순위가 돼요
악질적인 집주인들은 임차인이 전입신고하는 당일에 은행에서 대출을 받아서 근저당권을 설정하는 경우가 있어요. 전입신고 전에 저당권이 설정되면, 그 저당권이 임차인보다 선순위가 돼요.
여기서 6개월 늦게 전입신고를 했다면, 그 사이에 설정된 저당권은 모두 임차인보다 선순위예요. 경매가 진행되면 선순위 저당권자가 먼저 배당받고, 남은 금액이 있어야 임차인이 받을 수 있어요.
경매 낙찰가가 낮으면 선순위 저당권만 변제하고 끝날 수 있어요. 그러면 임차인은 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있어요. 전입신고 지연이 얼마나 위험한지 알 수 있죠.
3.확정일자도 함께 받아야 해요
대항력만으로는 부족해요. 경매 배당에서 우선순위를 확보하려면 확정일자도 받아야 해요. 대항력과 확정일자를 모두 갖춰야 우선변제권을 행사할 수 있어요.
확정일자는 임대차계약서에 날짜 도장을 찍어주는 거예요. 주민센터나 인터넷으로 받을 수 있어요. 확정일자를 받은 시점이 빠를수록 배당순위가 높아져요.
예를 들어 A씨는 이사하자마자 전입신고와 확정일자를 모두 받았어요. B씨는 전입신고는 했지만 확정일자를 안 받았어요. 경매가 진행되면 A씨는 우선변제를 받지만, B씨는 일반 채권자로 밀려서 보증금을 못 받을 수 있어요.
4.소액임차인은 일부 보호받을 수 있어요
다행히 소액임차인에 해당되고 경매신청 등기 전에 전입신고를 마쳤다면, 일정 금액은 선순위 담보권자보다 우선 변제받을 수 있어요.
소액임차인 기준은 지역마다 달라요. 서울은 보증금 1억 7천만원 이하, 과밀억제권역(서울 제외)은 1억 3천만원 이하, 그 외 광역시는 1억 이하, 기타 지역은 8천만원 이하예요. 월세가 있으면 월세 × 100을 더해서 계산해요.
소액임차인이면 최우선변제금액을 보호받을 수 있어요. 서울은 5천만원, 과밀억제권역은 4,300만원, 광역시는 3,400만원, 기타 지역은 2,900만원까지예요.
전입신고를 6개월 늦었어도 경매신청 등기 전에 전입신고를 마쳤다면, 소액임차인 자격으로 최우선변제금액은 받을 수 있어요. 하지만 나머지 보증금은 선순위 저당권에 밀려서 못 받을 가능성이 높아요.
5.전입신고는 이사 당일에 바로 하세요
전입신고는 법적으로 이사한 날부터 14일 이내에 해야 해요. 하지만 대항력을 확보하려면 이사한 당일에 바로 하는 게 가장 안전해요.
요즘은 온라인이나 모바일로도 전입신고를 할 수 있어요. 정부24 앱이나 웹사이트에서 주민등록 전입신고를 클릭하면 5분 안에 끝나요. 집 밖에 나갈 필요도 없어요.
이사하는 날 짐 정리하기 전에 스마트폰으로 전입신고부터 하세요. 그리고 확정일자도 함께 받으면 완벽해요. 확정일자는 주민센터를 방문하거나 인터넷으로 신청할 수 있어요.
6.경매 진행 중이라면 배당요구 하세요
이미 경매가 진행 중이라면, 배당요구 종기까지 법원에 배당요구를 해야 해요. 배당요구를 안 하면 배당에서 제외될 수 있어요.
배당요구서를 작성해서 임대차계약서, 전입신고 확인서, 확정일자 확인서를 첨부해서 제출하면 돼요. 소액임차인이라면 소액임차인임을 증명하는 서류도 함께 내야 해요.
경매 절차는 복잡하니까 변호사나 법무사 같은 전문가의 도움을 받는 게 좋아요. 배당 순위를 정확히 계산해서 받을 수 있는 금액을 예상할 수 있어요.
전입신고 지연은 보증금을 지키는 데 치명적이에요. 이사하면 무조건 당일에 전입신고하고 확정일자도 함께 받는 습관을 들이세요. 그게 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법이에요.
7.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 대항력 및 우선변제권 - 법제처