30년 전에 집 앞 공터가 비어 있어서 집을 확장해서 살고 있었는데, 최근에 확인해보니 그 부분이 타인의 토지였어요. 이렇게 오랜 기간 사용했으면 점유취득시효로 내 땅이 될 수 있지 않을까요?
1.점유취득시효란
쉽게 말해 남의 땅이라도 오랫동안 내 땅처럼 사용하면 법적으로 소유권을 인정받을 수 있는 제도예요. 민법 제245조에서 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다"고 규정하고 있어요.
간단히 말해 20년 동안 아무 문제없이 공개적으로 사용하고, "이게 내 땅이야"라는 의사로 점유했다면 소유권을 얻을 수 있다는 거예요.
2.점유취득시효 성립 요건
점유취득시효가 인정되려면 4가지 요건을 모두 충족해야 해요.
20년 점유: 최소 20년 동안 계속해서 점유해야 해요. 중간에 점유가 끊기면 다시 처음부터 세야 해요.
자주점유: "이 땅은 내 거야"라는 의사로 점유해야 해요. 법에서는 점유자를 자주점유로 추정하지만, 상대방이 반박하면 입증해야 해요.
평온·공연: 폭력이나 협박 없이 평화롭게, 그리고 몰래가 아니라 공개적으로 점유해야 해요.
선의·무과실: 처음에는 자기 땅인 줄 알고 점유를 시작했고, 그렇게 믿은 데 과실이 없어야 해요.
3.건물 확장 시 점유취득시효 인정 여부
정리하면 집을 확장하면서 옆 토지를 점유한 경우, 자주점유가 인정되느냐가 핵심이에요. 판례는 확장 면적이 얼마나 되느냐에 따라 다르게 판단해요.
건축 오차 범위 내: 자기 토지에 건물을 짓다가 경계를 착오해서 조금 넘어간 정도라면, 자주점유로 인정될 가능성이 높아요.
건축 오차 범위 초과: 확장 면적이 상당히 크다면, 건축 당시 이미 타인 토지인 걸 알고 있었다고 추정되어 자주점유가 부정돼요.
3.1.판례의 태도
대법원 판례에 따르면 "자기 토지에 건물을 건축하면서 착오로 인접 토지를 침범한 경우, 그 침범 면적이 통상 건축상의 오차로 인정될 수 있는 범위를 초과하여 상당한 정도에 이른 때에는 건축 당시 이를 인식하였다고 추정된다"고 해요.
구체적으로 보면 A씨는 집을 지을 때 경계를 잘못 알아서 5㎡ 정도 넘어갔어요. 이 정도는 건축 오차 범위로 볼 수 있어서 자주점유가 인정됐어요. B씨는 집을 30㎡나 확장했어요. 이건 명백히 오차 범위를 벗어나서 자주점유가 부정됐어요.
4.나중에 타인 토지인 걸 알게 된 경우
처음에 자기 토지라고 믿고 점유를 시작했다면, 나중에 타인 토지인 걸 알게 되어도 자주점유는 유지돼요. 점유의 성질은 점유 개시 시점을 기준으로 판단하기 때문이에요.
다시 말해 30년 전에 "이게 내 땅이지"라고 생각하고 건물을 확장했는데, 20년 후에 "아, 이게 남의 땅이었네"라고 알게 되어도 처음의 선의는 유지된다는 거예요.
5.점유취득시효 완성 후 절차
20년간 점유 요건을 충족했다고 자동으로 소유권이 생기는 건 아니에요. 민법 제245조에 "등기함으로써" 소유권을 취득한다고 명시되어 있어요.
간단히 말해 법원에 소유권이전등기청구 소송을 제기해서 승소 판결을 받아야 해요. 그 판결문으로 등기소에 가서 소유권이전등기를 해야 비로소 법적으로 소유자가 되는 거예요.
5.1.소송 절차
첫째, 점유 사실을 입증할 증거를 모으세요. 오래된 사진, 이웃 증언, 세금 납부 내역 같은 게 도움이 돼요. 둘째, 변호사와 상담해서 소유권이전등기청구 소송을 제기하세요.
셋째, 법원이 점유취득시효 완성을 인정하면 승소 판결을 받아요. 넷째, 판결문을 가지고 등기소에서 소유권이전등기를 하면 끝이에요.
6.실무상 주의사항
점유취득시효를 주장하려면 점유 사실을 입증할 증거가 충분해야 해요. 20년 전의 일을 증명하기가 쉽지 않거든요.
정리하면 건물 사진, 항공사진, 지적측량 결과, 재산세 납부 내역, 이웃 증언 같은 걸 최대한 많이 모아두세요. 특히 건물 확장 시점을 입증할 수 있는 자료가 중요해요.
또 상대방이 "당신이 알면서도 점유했다"고 반박하면 자주점유를 입증하기 어려워질 수 있어요. 건축 오차 범위를 벗어나는 대규모 확장이었다면 특히 조심해야 해요.