주택 매매계약 체결하고 계약금까지 받았는데, 매수인이 잔금일이 한참 지나도록 계속 미루고 있었어요. 그러던 중 갑자기 지진이 나서 집이 완전히 무너져버렸어요. 매수인은 "내 책임 아니잖아, 지진이잖아"라며 잔금 안 내겠다는데, 정말 못 받는 건가요?
1.위험부담, 누가 손해를 떠안아야 하나요
간단히 말해, 위험부담이란 계약 후 물건이 망가지거나 없어졌을 때 누가 손해를 감수해야 하는지를 정하는 법 원칙이에요.
민법 제537조에 따르면, 쌍방의 책임이 아닌 사유로 의무 이행이 불가능해지면, 채무자는 상대방에게 반대 급부를 청구할 수 없어요. 쉽게 말하면, 집이 지진으로 무너졌는데 아무 잘못이 없다면 매도인도 잔금을 못 받는다는 거죠.
하지만 여기서 중요한 게 있어요. 의무 이행 불가능이 "채권자(매수인) 과실" 때문이라면, 채무자(매도인)는 여전히 반대 급부(잔금)를 청구할 수 있어요.
A씨는 주택을 팔고 잔금일에 맞춰 준비했어요. B씨는 주택을 팔았는데, 매수인이 잔금일을 2개월 넘겼어요. 두 집 모두 지진으로 무너졌을 때, A씨는 잔금을 못 받았지만 B씨는 잔금을 청구할 수 있었어요. B씨 매수인이 계약을 지체한 게 과실로 인정됐거든요.
2.잔금 지연이 과실이에요
핵심은 매수인이 계약상 의무를 제때 이행하지 않았다는 거예요. 잔금일이 정해져 있는데, 그날까지 안 냈다면 이미 채무불이행 상태예요.
대법원 판례를 보면, 매수인이 정당한 사유 없이 잔금 지급을 미루는 동안 목적물이 멸실되면, 그 위험은 매수인이 부담한다고 명시되어 있어요.
왜냐하면 매수인이 제때 잔금을 냈다면 소유권이 이미 넘어갔을 거고, 그럼 지진으로 무너져도 매수인 것이 무너진 거니까 매수인이 감수해야 하는 게 맞거든요.
그런데 매수인이 미루는 바람에 소유권이 안 넘어간 상태에서 무너졌다고 해서, 매도인이 손해를 떠안을 이유는 없어요.
3.천재지변이라도 예외 없나요
많은 분들이 "지진은 천재지변이잖아, 불가항력이잖아"라고 생각하시는데요. 맞아요, 지진 자체는 불가항력이에요.
하지만 법원은 이렇게 봐요. "지진이 일어난 건 불가항력이지만, 지진이 일어날 때까지 계약을 질질 끈 건 매수인 책임"이라고요.
정상적으로 잔금을 냈으면 이미 매수인 소유가 됐을 거니까, 결국 매수인 지체가 원인이라는 논리예요.
이건 지진뿐 아니라 화재, 홍수, 태풍 등 모든 불가항력 사건에 적용돼요. 잔금 지연 중 발생한 사고는 매수인이 감수해야 해요.
4.매도인이 할 수 있는 조치는요
먼저 내용증명으로 "잔금 지급 최고"를 보내세요. "OO일까지 잔금을 내지 않으면 계약을 해제하겠다"고 명확히 적어야 해요.
그 기간이 지나도 안 내면, 계약 해제하고 계약금을 위약금으로 가져갈 수 있어요. 또는 계약 해제 대신 이행청구소송을 제기해서 강제로 잔금을 받아낼 수도 있어요.
만약 이미 목적물이 멸실된 상태라면, 위험부담 법리를 적용해서 잔금 청구 소송을 제기하면 돼요. 법원에서 매수인 과실을 인정하면 잔금을 받을 수 있어요.
증거로는 매매계약서, 잔금 최고 내용증명, 잔금 미지급 기간 입증 자료, 목적물 멸실 경위(지진 보도자료, 관공서 확인서) 등을 준비하세요.
5.매수인 입장에서는 어떻게 방어하나요
매수인 입장에서 방어하려면, 잔금 미지급이 정당한 사유 때문이었다는 걸 입증해야 해요.
예를 들어 매도인이 등기서류를 안 줬다거나, 집에 심각한 하자가 있어서 보수를 요청했는데 안 해줬다거나, 제3자 권리가 있어서 말소를 요청했는데 안 해줬다면, 매수인이 잔금을 안 낸 게 정당해요.
또는 매도인과 합의해서 잔금일을 연기했다는 증거(문자, 녹취, 합의서)가 있으면 매수인 과실이 아니에요.
하지만 단순히 "돈이 없어서", "융자가 안 나와서" 같은 건 정당한 사유로 인정받기 어려워요. 매수인이 알아서 준비했어야 할 일이거든요.
2026년부터는 부동산 거래신고에 계약금 입금 증빙도 제출해야 하니, 계약 내용과 이행 여부가 더 명확히 기록돼요.
6.출처
- 민법 제537조 - 법제처
- 대법원 판례 - 대법원
- 부동산 거래관리시스템 - 국토교통부