처음 주택 경매에 참가하려고 하시는군요. 시세보다 싸게 집을 살 수 있다는 말에 관심이 생기셨지만, 막상 뭘 확인해야 하는지 막막하시죠? 잘못하면 큰 손해를 볼 수도 있으니 꼼꼼히 알아봐야 해요.
1.경매 전 필수 서류 확인 사항
주택 경매에 참가하기 전에 반드시 확인해야 할 서류가 세 가지 있어요.
첫째, 등기부등본이에요. 해당 부동산의 소유권, 근저당권, 가압류 같은 모든 권리 관계가 기재되어 있어요. 낙찰받으면 어떤 권리가 소멸하고 어떤 게 인수되는지 파악하는 게 가장 중요해요.
둘째, 매각물건명세서예요. 법원이 작성한 서류로, 경매 물건의 기본 정보와 인수해야 할 권리·부담이 명시돼 있어요. "임차인 A씨, 보증금 5천만원, 대항력 있음" 같은 내용이 나와 있으면 낙찰받아도 그 임차인 보증금은 돌려줘야 한다는 뜻이에요.
셋째, 현황조사서예요. 법원 집행관이 현장을 방문해서 실제 사용 상태, 점유자, 시설물 현황 등을 조사한 보고서예요. 여기 나온 점유자와 등기부에 나온 임차인을 대조해서 권리 관계를 재확인해야 해요.
A씨는 등기부만 보고 입찰했다가 나중에 현황조사서에 나온 무등기 세입자 때문에 곤란을 겪었어요. B씨는 세 서류를 모두 꼼꼼히 검토하고 법무사 상담까지 받아서 안전하게 낙찰받았고요.
2.현장 방문 체크리스트
서류만 보고 입찰하면 절대 안 돼요. 반드시 현장을 직접 방문해서 확인해야 해요.
첫째, 실제 거주자가 누구인지 확인하세요. 초인종을 눌러서 인사하고, 가능하면 집 안도 살짝 봐야 해요. 등기부에 없는 세입자가 살고 있거나, 불법 점유자가 있을 수도 있거든요.
둘째, 건물 상태를 점검하세요. 벽에 균열은 없는지, 누수 흔적은 없는지, 보일러나 수도 같은 기본 시설은 작동하는지 확인해야 해요. 낙찰받은 뒤 수리비로 수천만원 들어갈 수도 있으니까요.
셋째, 주변 환경을 살펴보세요. 학교, 마트, 교통편이 가까운지, 혐오 시설은 없는지, 재개발이나 재건축 예정 지역인지 알아봐야 해요.
넷째, 법적 제한 사항을 확인하세요. 토지이용계획 확인서를 떼어보면 그린벨트, 개발제한구역, 문화재보호구역 같은 제한이 있는지 알 수 있어요.
3.입찰 보증금 준비 방법
민사집행법에 따르면 입찰자는 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액을 보증금으로 제공해야 해요.
최저가가 2억원이면 2천만원, 5억원이면 5천만원이 필요한 거예요. 법원이 달리 정할 수도 있지만 보통 10분의 1이 기준이에요.
보증금은 현금이나 자기앞수표, 보증서로 낼 수 있어요. 현금은 법원 계좌에 입금하면 되고, 보증서는 은행에서 발급받아 제출하면 돼요.
기일입찰이면 매각기일에 출석해서 비공개로 입찰표에 가격을 적어 제출하고 같은 날 개찰해요. 기간입찰이면 정해진 기간 내에 입찰표를 법원 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하면 돼요.
낙찰되면 보증금은 잔금에 충당되고, 낙찰 안 되면 전액 돌려받아요. 다만 낙찰받고 잔금을 안 내면 보증금을 몰수당하니 주의하세요.
4.입찰 전날 최종 점검 사항
입찰 당일 전날에는 최종 점검을 해야 해요.
첫째, 경매가 정상적으로 진행되는지 확인하세요. 경매는 취하, 변경, 정지, 연기될 수 있어요. 법원 홈페이지나 전화로 확인하세요.
둘째, 등기부등본을 다시 한 번 떼어보세요. 입찰 준비하는 사이에 새로운 근저당권이나 가압류가 설정됐을 수도 있거든요.
셋째, 입찰 서류를 재확인하세요. 입찰가액, 사건번호, 물건번호, 도장이 제대로 적혀있는지 꼼꼼히 보세요. 틀리면 무효 처리돼요.
넷째, 법원 위치와 주차장을 미리 알아두세요. 입찰 마감 시간을 놓치면 아무 의미가 없으니까요.
다섯째, 잔금 마련 계획을 세워두세요. 낙찰받으면 보통 1개월 이내에 잔금을 내야 해요. 대출을 받을 건지, 현금을 준비할 건지 미리 정해야 해요.
5.낙찰 후 절차 및 주의사항
낙찰되면 법원에서 낙찰 통지를 받아요. 그 다음 절차가 중요해요.
잔금 납부일이 정해지는데, 보통 낙찰일로부터 1개월 이내예요. 잔금을 기한 내에 법원 계좌로 입금해야 해요. 못 내면 보증금을 몰수당하고 재경매에 넘어가요.
잔금을 내면 법원에서 매각대금 완납 증명서를 발급해 줘요. 이걸 가지고 등기소에 가서 소유권이전등기를 하면 비로소 내 명의가 돼요.
등기가 끝나면 점유자가 있는지 확인하세요. 자진해서 나가면 좋지만, 안 나가면 인도명령이나 명도소송을 해야 해요.
세금도 챙겨야 해요. 취득세는 낙찰받은 날로부터 60일 이내에 신고·납부해야 해요. 재산세와 종합부동산세도 나중에 나오니 잊지 마세요.
6.2026년 민사집행법 개정 사항
2026년 2월 1일부터 개정된 민사집행법이 시행돼요. 구체적인 개정 내용은 법제처에서 검토 중이에요.
경매 절차나 보증금 기준이 일부 바뀔 가능성이 있으니, 입찰 전에 법원이나 법무사에게 최신 정보를 확인하시는 게 좋아요.
처음 경매에 도전하신다면 법무사나 경매 전문가와 상담하는 것도 방법이에요. 수수료가 들더라도 실수로 인한 손해를 막을 수 있거든요.
7.출처
- 민사집행법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 부동산 경매 - 법제처