방 2개짜리 전세집에 친구랑 함께 살았어요. 그런데 친구가 군대에 가게 됐어요. 빈방이 생긴 거죠. 월세가 아까워서 다른 사람을 구해서 월세를 받으려고 하는데, 집주인한테 허락을 받아야 할까요? 몰래 세놓으면 안 될까요?
1.전대차, 정확히 뭔가요?
전대차는 임차인이 빌린 집을 다시 다른 사람에게 빌려주는 거예요. 쉽게 말해 '재임대'라고 생각하면 돼요.
원래 계약 관계를 보면, **임대인(집주인)**과 **임차인(나)**이 있어요. 내가 집주인한테 집을 빌린 거죠. 여기에 전대차가 추가되면, 나(전대인)와 전차인(새로 들어올 사람) 사이에 또 다른 임대차 관계가 생겨요.
민법에서는 전대차를 "임차인이 자기의 임차권에 기초하여 임차주택을 제3자에게 사용·수익할 수 있게 하는 계약"이라고 정의하고 있어요. 법적으로는 완전히 새로운 계약이 만들어지는 거예요.
예를 들어볼게요. A씨는 집주인 B로부터 집을 월세 50만원에 빌렸어요. 그런데 A씨가 이 집의 한 방을 C에게 월세 30만원에 다시 빌려줬어요. 이때 A씨는 전대인이 되고, C는 전차인이 돼요. B(집주인), A(전대인), C(전차인) 이렇게 세 사람의 관계가 생기는 거죠.
2.무단 전대, 왜 위험한가요?
전대차는 당사자끼리 계약하면 법적으로는 유효해요. 그런데 집주인 동의 없이 전대하면 큰 문제가 생길 수 있어요.
가장 큰 위험은 계약 해지예요. 민법 제629조 제2항에서는 "임대인의 동의 없이 전대한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 명시하고 있어요. 집주인이 알게 되면 "계약 위반이다, 나가라"고 할 수 있다는 뜻이에요.
계약이 해지되면 전세 보증금을 제때 돌려받지 못할 수도 있어요. 더 나쁜 경우에는 손해배상 청구를 당할 수도 있고요. 계약서에 "무단 전대 금지"라는 특약이 있었다면 더욱 곤란해져요.
전차인도 피해를 봐요. 원 임대차 계약이 해지되면 전대차 계약도 자동으로 효력을 잃어요. 전차인이 낸 보증금이나 월세를 돌려받기 어려워질 수 있어요. 전대인한테만 청구할 수 있는데, 전대인이 돈이 없으면 받을 방법이 없거든요.
질문하신 상황으로 돌아가볼게요. 친구 몰래 빈방에 다른 사람을 들이면, 집주인이 알게 됐을 때 "무단 전대다, 계약 해지다" 할 수 있어요. 그러면 나도 쫓겨나고, 들어온 사람도 나가야 하고, 다들 피해를 보는 거예요.
3.집주인 동의는 어떻게 받나요?
무단 전대의 위험을 피하려면 집주인한테 미리 허락을 받아야 해요. 어떻게 하는지 알아볼게요.
먼저 집주인에게 솔직하게 이야기하세요. "친구가 군대 가서 빈방이 생겼는데, 다른 사람을 들여도 될까요?" 이렇게 설명하는 거예요. 집주인 입장에서는 누가 사는지 알고 싶을 테니까, 들어올 사람의 신원을 밝히고 믿을 만한 사람이라고 설명하는 게 좋아요.
동의를 받으면 반드시 서면으로 남기세요. 말로만 "응, 괜찮아"라고 하면 나중에 "그런 적 없다"고 할 수 있어요. 간단하게라도 "전대 동의서"를 작성해서 집주인 서명을 받아 두는 게 안전해요. 문자 메시지나 카카오톡으로 주고받은 내용도 증거가 될 수 있지만, 서면이 가장 확실해요.
조건을 명확히 하세요. 월세를 얼마나 받을 건지, 전차인은 누구인지, 전대 기간은 언제까지인지 명확히 하세요. 집주인이 "월세는 원래 금액보다 높게 받지 말라"거나 "특정 사람만 받아라" 같은 조건을 달 수도 있거든요.
만약 집주인이 동의를 안 해주면 어떡할까요? 법적으로 강제할 방법은 없어요. 집주인이 싫다고 하면 전대를 포기해야 해요. 억지로 하면 계약 해지 사유가 되니까요.
4.전대차 계약은 어떻게 하나요?
집주인 동의를 받았다면, 이제 전차인과 계약을 맺어야 해요. 일반 임대차 계약과 비슷하지만 조금 다른 점이 있어요.
전대차 계약서를 작성하세요. 계약서에는 전대인(나), 전차인(새로 들어올 사람), 전대 기간, 보증금, 월세, 사용할 방 등을 명시해야 해요. 특히 "집주인의 동의를 받았다"는 내용을 꼭 넣으세요.
전대 기간은 원 임대차 기간을 넘을 수 없어요. 내가 집주인과 맺은 계약이 2026년 12월까지라면, 전대차 계약도 그 전까지만 가능해요. 그 이후까지 계약하면 무효가 될 수 있어요.
전차인에게 원 임대차 상황을 알려주세요. 집주인이 누구인지, 원래 월세가 얼마인지, 계약 기간이 언제까지인지 알려줘야 해요. 나중에 "몰랐다"며 문제가 생기는 걸 막으려면, 투명하게 공개하는 게 좋아요.
보증금과 월세를 정하세요. 전대 월세가 원래 월세보다 높을 수도 있고 낮을 수도 있어요. 법적 제한은 없지만, 너무 비싸게 받으면 전차인이 나중에 "부당하다"며 다툴 수 있으니 적정 금액으로 정하세요.
5.전대인과 전차인의 관계
전대차 계약이 체결되면 전대인과 전차인 사이에 새로운 임대차 관계가 생겨요. 이게 어떤 의미인지 알아볼게요.
전대인은 임대인 역할을 해요. 전차인에게는 내가 집주인이 되는 거예요. 전차인이 월세를 밀리면 내가 독촉해야 하고, 시설이 고장 나면 내가 고쳐줘야 해요. 집주인한테 "전차인 방 수리해 주세요"라고 할 수 없어요.
전대인은 원 임대인에게 여전히 임차인이에요. 집주인한테는 여전히 내가 월세를 내야 하고, 계약 조건을 지켜야 해요. 전차인이 월세를 안 낸다고 해서 집주인한테 "저는 못 내요"라고 할 수 없어요. 내가 대신 내야 하는 거죠.
전차인은 집주인과 직접적인 관계가 없어요. 전차인은 나한테만 월세를 내면 돼요. 집주인한테 낼 의무는 없어요. 다만 집주인이 "전대 동의 철회한다"거나 "원 임대차 해지한다"고 하면 전차인도 나가야 해요.
돈의 흐름을 보면 이렇게 돼요. 전차인 → 전대인(30만원 월세) → 집주인(50만원 월세). 전대인인 나는 전차인한테 30만원 받고, 집주인한테 50만원 내는 거죠. 차액 20만원은 내가 부담하거나, 다른 방법으로 해결해야 해요.
6.무단 전대가 발각되면 어떻게 하나요?
만약 집주인 허락 없이 전대를 했는데 들켰다면, 어떻게 대처해야 할까요?
즉시 사과하고 상황을 설명하세요. "친구가 군대 가서 부득이하게 한 거다, 잘못했다"고 솔직하게 인정하는 게 좋아요. 변명하거나 숨기면 집주인이 더 화낼 수 있어요.
합의를 시도하세요. "지금이라도 동의해 주실 수 있나요? 조건이 있으면 맞춰드릴게요"라고 협상하는 거예요. 집주인이 "월세를 더 내라"거나 "특정 조건을 지켜라"고 하면 수용하는 게 계약 해지를 막는 방법이에요.
전차인을 내보낼 준비를 하세요. 집주인이 강하게 나오면 전차인에게 "집주인이 반대해서 못 살게 됐다, 나가야 한다"고 알려야 해요. 전차인한테 받은 보증금이나 월세는 돌려줘야 하고요.
계약 해지를 당하면 법적 대응을 고려하세요. 만약 집주인이 "무조건 나가라"고 하면, 변호사와 상담해서 대응 방법을 찾아보세요. 전대 사실만으로는 해지가 과도하다고 판단될 여지가 있을 수도 있거든요. 하지만 승소 가능성은 낮으니, 협상이 최선이에요.
7.합법적으로 방을 쓰는 다른 방법들
집주인 동의를 못 받겠다면, 무단 전대 말고 다른 방법을 고려해 보세요.
동거인을 들이는 방법이 있어요. 전대가 아니라 단순히 같이 사는 사람으로 받는 거예요. 이 경우 전대차 계약을 맺지 않고, 동거인한테 생활비나 관리비를 받는 식으로 하면 돼요. 하지만 집주인이 "계약서에 동거인 제한"을 걸어놨다면 이것도 안 될 수 있어요.
임차권 양도를 고려해 보세요. 아예 내가 나가고 다른 사람에게 임차권을 넘기는 거예요. 이것도 집주인 동의가 필요하긴 하지만, 전대보다는 깔끔하게 정리되는 방법이에요. 계약을 완전히 넘기는 거니까요.
집주인한테 계약 조건 변경을 제안하세요. "빈방이 있으니 월세를 조금 깎아주시면 안 될까요?"라고 협상하는 거예요. 집주인 입장에서도 월세를 안정적으로 받는 게 중요하니까, 조금 깎아주고 단독으로 계약을 유지하는 걸 선호할 수도 있어요.
중요한 건, 무단으로 하지 말라는 거예요. 위험 부담이 너무 크거든요. 합법적인 방법을 찾거나, 아니면 그냥 빈방으로 두는 게 나을 수 있어요.
8.전대차 신고는 필요한가요?
주택 임대차는 보증금이나 월세가 일정 금액을 넘으면 신고 의무가 있어요. 전대차도 마찬가지일까요?
전대차도 임대차의 일종이니까 신고 대상이에요. 보증금 6천만원 초과하거나 월세 30만원 초과하면 30일 이내에 신고해야 해요. 신고는 주소지 관할 주민센터나 온라인으로 할 수 있어요.
신고를 안 하면 과태료가 부과될 수 있어요. 하지만 실무적으로는 전대차까지 일일이 단속하기 어려워서, 신고 비율이 낮은 게 현실이에요. 그래도 법적 의무는 있으니까, 가능하면 신고하는 게 안전해요.
신고할 때는 전대인과 전차인이 공동으로 해야 해요. 전대인 혼자서는 안 돼요. 신고서에 양쪽 서명을 받아서 제출하면 돼요.
9.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 주택임대차 - 법제처
- 민법 - 법제처