집을 증축하려고 허가를 받았어요. 이제 공사 시작하면 되는 건가요? 아니면 또 다른 절차가 필요한가요?
1.증축허가와 착공신고는 별개 절차
건축법 제21조에 따르면, 증축허가를 받았다고 해서 바로 공사를 시작할 수 있는 건 아니에요. 공사를 착수하기 전에 반드시 '착공신고'를 별도로 해야 해요.
증축허가는 '이런 건물을 지어도 된다'는 허가예요. 착공신고는 '이제 공사를 시작합니다'라고 알리는 신고고요. 두 가지는 완전히 다른 절차예요.
착공신고를 하지 않고 공사를 시작하면 불법이에요. 나중에 적발되면 5천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있어요. 또한 위법 건축물로 간주되어 완공 후 사용승인을 받지 못할 수도 있거든요.
건축법은 2026년 2월 27일 시행되며, 착공신고 관련 규정도 동일하게 적용돼요.
2.착공신고 제출 서류와 절차
착공신고는 허가를 받은 관청(시장, 군수, 구청장)에 제출해야 해요. 착공신고서와 함께 다음 서류를 준비해야 해요.
건축관계자 상호 간의 계약서 사본이 필요해요. 건축주, 설계자, 감리자, 시공자 간의 계약서를 말해요. 누가 어떤 역할을 맡고, 어떤 조건으로 공사를 하는지 보여주는 서류죠.
공사 계획서도 첨부해야 해요. 언제 착공해서 언제 완공할 예정인지, 어떤 순서로 공사를 진행할 건지 등을 담은 계획서예요.
다시 말해, 착공신고는 단순히 '공사 시작합니다'라고 알리는 게 아니라, 공사 계획을 구체적으로 제시하고 관련 계약 관계를 증명해야 하는 절차예요.
3.착공신고 제출 시기와 착수 기한
허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수해야 해요. 만약 1년이 지나도록 공사를 시작하지 않으면, 정당한 사유가 없는 한 허가가 취소될 수 있어요.
구체적으로 보면, 허가를 받고 6개월이 지났는데 자금 사정이 어려워 공사를 시작하지 못했다고 해볼게요. 이때는 허가권자에게 연장 신청을 할 수 있어요. 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사 착수 시기를 연장받을 수 있어요.
하지만 아무 이유 없이 1년이 지나도록 공사를 시작하지 않으면 허가가 자동으로 취소돼요. 그러면 다시 처음부터 허가 절차를 밟아야 하죠.
착공신고는 공사를 시작하기 직전에 하는 게 일반적이에요. 너무 일찍 착공신고를 하고 실제로는 공사를 시작하지 않으면, 이것도 문제가 될 수 있거든요.
4.증축 규모별 허가와 신고 구분
증축의 규모에 따라 허가가 필요한지, 신고만 해도 되는지 달라요.
바닥면적의 합계가 85제곱미터 미만인 증축은 건축신고만 하면 돼요. 건축신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 간주되거든요. 다만 3층 이상 건축물은 예외예요. 3층 이상 건축물은 증축하려는 부분이 건축물 연면적의 10분의 1 이내일 때만 신고로 가능해요.
실제 상황으로, A씨는 2층 단독주택에 30제곱미터를 증축하려고 해요. 85제곱미터 미만이니까 건축신고만 하면 돼요. B씨는 4층 건물의 연면적이 1,000제곱미터인데 120제곱미터를 증축하려고 해요. 연면적의 10분의 1(100제곱미터)을 초과하니까 허가를 받아야 해요.
하지만 허가를 받든 신고를 하든, 착공신고는 별도로 해야 한다는 점은 똑같아요.
5.착공신고 없이 공사 시 불이익
착공신고 없이 공사를 하면 건축법 제110조에 따라 5천만원 이하의 벌금에 처해져요.
벌금뿐만 아니라 실질적인 불이익도 커요. 착공신고 없이 공사를 진행하면 위법 건축물이 되거든요. 위법 건축물은 공사가 완료되어도 사용승인을 받을 수 없어요.
사용승인을 받지 못하면 그 건물을 사용할 수 없어요. 전기와 수도도 연결해주지 않고, 등기도 할 수 없어요. 증축한 부분을 철거하라는 명령을 받을 수도 있고요.
또한 나중에 건물을 팔거나 담보로 대출을 받으려고 할 때도 문제가 돼요. 위법 건축물은 거래가 어렵고, 대출도 받기 힘들거든요.
6.착공신고 후 공사 진행 주의사항
착공신고를 하고 나면 신고한 내용대로 공사를 진행해야 해요. 만약 공사 도중에 설계를 변경하거나 공사 기간을 연장해야 한다면, 변경 신고를 별도로 해야 해요.
감리자는 공사 과정을 감독하고, 정기적으로 감리 보고서를 제출해야 해요. 허가권자는 언제든지 공사 현장을 방문해서 착공신고 내용대로 공사가 진행되고 있는지 확인할 수 있어요.
공사가 완료되면 사용승인 신청을 해야 해요. 사용승인을 받아야 비로소 증축한 건물을 합법적으로 사용할 수 있어요. 사용승인 신청 시에도 착공신고 내용과 실제 완공된 건물이 일치하는지 검토하니까, 착공신고를 정확하게 하는 게 중요해요.
7.출처
- 건축법 - 법제처
- 건축법 제21조(착공신고 등) - CaseNote
- 단독주택건축 증축·대수선 절차 - 찾기쉬운 생활법령정보
- 건축허가 절차 안내 - 서울특별시